עד לפני חמש שנים, דביר דימרי היה מורה. שכיר בן שכיר, כמוני כמוך. היום הוא נמצא רגע אחרי שמכר את אחזקותיו בקרן השקעות הנדל"ן "קרתא", שמשקיעה מאות מיליוני שקלים בעשרות מוקדי נדל"ן ברחבי ישראל. לא ניכנס לו לכיס הפרטי, אבל אפשר לומר שברשותו כמה נכסים בירושלים ועוד היד נטויה. את המהפך האישי המדהים שעבר בחמש שנים בלבד תרגם דימרי לספר בשם "יותר נדל"ן משכל" (בהוצאת "הספרייה העסקית") שמטרתו להביא כל אחד ואחת מכם לתיק נכסים בעל שווי משמעותי.
על פניו זה נשמע מופרך. כולנו נהיה מיליונרים?
"תשאל כל מי שסיים את הש"ס במסגרת לימוד הדף היומי, האם כל אדם ממוצע יכול לעשות את זה. הוא יגיד לך שכן. כמה מסיימים בפועל? אנשים בודדים. זה נכון גם לגבי ריצת מרתון, שמירה על משקל לאורך זמן ועוד. הסיבה שחלק מגיעים לתוצאות ואחרים לא אינה קשורה בידע או ביכולות טכניות אלא בהתמדה, תהליכיות והחלטיות. אותו הדבר נכון גם בעולם הפיננסי. ברגע שאדם מחליט לעשות הפרדה מוחלטת בין עולם התעסוקה לעולם הפיננסי שלו, הוא כבר יהיה במקום טוב יותר כי זו ההתחלה של התהליך. המטרה שלי היא להזיז אנשים, שיאמינו שהם יכולים. זה לא ספר בסגנון 'עשר עצות איך להיות עשיר'. הספרים האלה מקסימום הופכים את הכותבים שלהם לעשירים. העובדה היא שאנשים שכירים יכולים להיות בעלי נכסים אם רק יחשבו נכון ויבינו שזה תהליך ארוך של 30־40 שנה. חשוב לי להדגיש – אין כאן הבטחה לאיזו פנטזיה רחוקה של חולמי חלומות. הרבה אנשים נוטעים אשליות, אני מדבר על רווחה כלכלית שבמסגרתה כל אחד מכוון לאן שטוב לו, שיעבוד במה שהוא טוב בו – אבל שינתק בין השכר לבין הנכסים שלו".
אוקיי, החלטתי שאני מעוניין. מה עושים?
"כמו שאדם מפנה שעה בשבוע לריצה עם חברים שלו, הוא צריך לפנות זמן נכון לטיפול בהתקדמות הבאה לעבר היעד שעליו אנחנו מדברים. להבין שפיננסים זה דבר שדורש טיפול, ושאם מטפלים בו נכון מגיל צעיר עד הפנסיה – שלדעתי צריכה להיות בגיל מבוגר, לצאת בגיל 40 לפנסיה זה לא בריא – יהיה לו מספיק כסף. אנשים רבים מדי מנסים לחסוך מהמשכורת 2,000 שקל בחודש, אחרי ארבע שנים יש להם בקושי מאה אלף, ואז האוטו מתקלקל ועפו 40 אלף שקל. זהו מרוץ עכברים שלא יוצאים ממנו. כדי לצאת ממנו צריך להשקיע זמן בשאלה איך אני ממנף עכשיו כסף כדי להשקיע אותו במקום שייצר לי ערך מוסף. בשביל זה אדם צריך קודם כול להחליט שהוא מנהל ההשקעות של עצמו. אף אחד לא יעשה את זה במקומנו. זה שינוי חשיבה; אנשים בדרך כלל מאוד נסמכים על אחרים. נכון, אנשי מקצוע באמת יכולים וצריכים להכווין אותנו, אבל אנחנו חייבים להבין שאתה ורק אתה תקבל את ההחלטה בסופו של דבר. אתה ראש ועדת ההשקעות של המשפחה שלך, אתה בונה לעצמך דפוס של משקיע. אם אתה מבין מה האסטרטגיה, תגיע בשלב מסוים להחלטה למשל שכרגע לא מתאים לך להתעסק בקרקעות. אם אתה צריך תזרים בקרוב, לא נכון להיכנס לקרקעות. לעומת זאת, מי שנפלו עליו מיליון שקלים ירושה והוא יצטרך את הכסף רק בעוד עשרים שנה, לקנות דירות לילדים, הייתי ממליץ לו – כמובן עם כל הכוכביות וההסתייגויות – לרכוש קרקעות, כי לקנות עכשיו דירה שתניב 3־4 אחוזים בשנה לא ישרת את המטרה שלך. זו רק דוגמה, כמובן. כל אחד צריך להבין איפה הוא נמצא, להבין לעומק, ואז לפעול".
כשאדם הולך לרופא והחולה מת, אף אחד לא יקרא לרופא נוכל. בהשקעות, גם אם העסקה הייתה טובה אבל קיבלת פחות ממה שהובטח, מיד יצוצו המילים נוכל, שקרן ורמאי. ישנה חשדנות מאוד גדולה, שנקנתה בזכות. הבטיחו לאנשים חלומות שהתרסקו
אני עדיין לא רואה איך זה מתכנס לנכסים בשווי מיליוני שקלים.
"כדי להגיע לנכסים בשווי מיליוני שקלים לא צריך לרוץ. צריך לעשות עסקה אחת לשש־שבע שנים. אפילו פעם בעשור. רוב הזמן אתה לומד, פוקח אוזניים, מקשיב".
לכל איש יש מפה
הוא בן 38. נולד וגדל בבית־אל, עבר את המסלול הרגיל והקלאסי של נער דתי לאומי: חניך ומדריך בתנועת נוער, ישיבה תיכונית במצפה־יריחו, הסדר במצפה־רמון. התגייס לגבעתי, ולקראת סוף השירות כשהיה בן 21 הכיר את עדי, שהפכה במהרה לרעייתו. הוא למד בשבי־חברון עד תום תקופת ההסדר, ולמד במכון לב הנדסת תעשייה וניהול. תוך כדי הלימודים הפכו הוא ועדי להורים לארבעה ילדים. "ב־2016 החלטתי שאני מתעסק בנדל"ן, למרות שלא ידעתי על הנושא הרבה מעבר לפירוש ראשי התיבות שלו. בשנה הראשונה עשיתי כמה עסקאות כמתווך וכמגייס כספים לפרויקט תמ"א 38, ולאחר מכן פתחתי עם עמיחי ניימן את 'קרתא' כקרן השקעות נדל"ן, ועם זה התגלגלתי. לפני שנה וחצי עברתי תאונה קשה בכנרת, כאשר סירת מנוע דרסה אותי ונפצעתי בינוני־קשה. בדרך כלל אנשים עוצרים אחרי אירועים משני חיים כאלה ועושים איזה מהפך. אני החלטתי לכתוב את הספר, ולתת במתנה את אלפי שעות הניסיון שלי למי שיחפוץ כך, לחלק את הידע ולחלוק אותו עם אחרים. זה הסיפור שלי, לא פחות ולא יותר. אנשים מבקשים ממני עזרה וייעוץ, ולפעמים צריך שיחה של שעה וחצי שבה אני מסתכל למישהו בעיניים ואומר לו – 'תקשיב, אתה ואני זה בדיוק אותו הדבר. לפני חמש שנים הייתי במקום שלך. היה לי מאוד קשה לגרד חצי מיליון שקל כדי להשלים איזו עסקה עם כמה שותפים, אבל עשיתי את זה – וכל אחד יכול".
אתה מתמקד בספר בהשקעות נדל"ן. כולם יודעים שהנדל"ן הישראלי קפץ בעשור האחרון בעשרות ומאות אחוזים. אנחנו לא קצת אחרי השיא מבחינת השקעה?
"כבר 15 שנה אני שומע בכל שבוע משפטים כמו 'זה לא הזמן להיכנס לנדל"ן, אנחנו אחרי השיא'. העובדה היא שמי שקנה דירה לפני עשר שנים במיליון שקל, כבר לא נופל מהכיסא כשהוא שומע על דירה שעולה ארבעה מיליון. נדל"ן זה לא רק דירות. זה מרלוגים (מרכזים לוגיסטיים), חוות שרתים, מרכזים מסחריים, טורבינות רוח, פאנלים סולריים ועוד. אני הבאתי בספר את הפריזמה של השקעה בנדל"ן כי זה מה שאני מכיר, אבל בהחלט יש עוד זוויות. למשל, מניות. לא משנה במה תשקיע, מי שקירות לא עושים לו טוב ולעומת זאת יש לו הבנה מעמיקה בניתוח מספרים, שישקיע במניות. ואם נחזור לנדל"ן, כשעושים השוואה בין מרכזי הערים בישראל לעולם, דירות בתל־אביב עולות כיום כ־70 אלף שקל למ"ר. הסכומים האלה יגיעו לירושלים בעוד 15 שנה, והמגמה היא עלייה. כל התהליכים שמתרחשים כאן הופכים את השוק לכזה שאפשר להעריך שרק ימשיך לעלות. הנה כמה מהם: יהודים תושבי חוץ שרוצים כאן דירות מעבר לישראלים; ילודה של יותר משלושה ילדים בממוצע; מתחם קטן יחסית של ביקוש בין ירושלים, תל־אביב, גדרה וחדרה; כשליש מהזוגות מתגרשים – מה שמחייב הכפלה של הדירות וכמובן שוב צריך להזכיר את ההייטק, שכבר מעסיק כעשרה אחוזים מהאוכלוסייה בישראל והשיעור הזה רק ימשיך לעלות".
אני לא רוצה שאנשים יחשבו על כסף כמו אלה שממשכנים את דירת המגורים עבור השקעות עתירות סיכון. דברים כאלה בוודאות ייגמרו בכישלון, כי גם אם הסיבוב הראשון עבד איכשהו טוב, מתישהו תיפול כי אתה לא מבין את הסיכון ולא פועל לפיו
מקובל לחשוב שיש שני סוגי אנשים – עצמאים, שהכסף שלהם עושה עוד כסף, ושכירים – שעובדים למחייתם כדי להתפרנס ולא רוצים להיכנס לחובות ומינופים. אתה פונה בעיקר לסוג השני ומנסה לנער אותו.
"נכון. אני בא מבית של שכירים, והייתי שכיר. ואני מקבל לגמרי את העובדה שישנם אנשים שלא מתאימה להם פוזיציית ההשקעות ורוצים את הכסף קרוב אצלם. הספר רוצה לסייע לאנשים לבנות את המפה הפיננסית שלהם – לא את המפה שלי. אם לא נכון לך להשקיע, אז לא נכון לך להשקיע. לגיטימי לא לקחת הלוואות אף פעם. אז לא תגיע לעשרים מיליון, תגיע לעשרה מיליון. אולי הפעילות שלך בעולם ההשקעות תבוא לידי ביטוי בניתוח אנליטי של מכרזים, ואז תבוא ליזמים שיש להם דרייב ופחות יכולת ניתוח ותציע להם שותפות בהזדמנות שמצאת. הם יביאו את הכסף, אתה את השכל. הספר הוא קריאה לתהליך, קריאה למסע. וזכותם של אנשים להחליט שהכול בסדר, שלא צריך לדאוג לדירה לכל ילד, ושאני מעדיף לא לעשות עם הכסף כלום. כל עוד זו בחירה מודעת, מצוין. אבל הבעיה או האתגר הוא מרוץ העכברים שדיברנו עליו, ושהרבה אנשים שנמצאים בו טוענים שבלתי אפשרי לצאת ממנו, כשמימין ומשמאל אנשים חד־משמעית יוצאים ממנו ועושים את זה. בוא, גדלתי בבית־אל ב', לא באתי לשכנע אנשים להיות עשירים, אלא להבין שכסף ונכסים זה דבר שפותח אפשרויות ומגדיל את יכולת הבחירה שלך ושל המשפחה שלך".
משהו שאהבתי בספר הוא שמצד אחד אתה מדרבן להשקיע, אבל מצד שני כל הזמן מזהיר מפני טעויות שאפשר לעשות בדרך, ויש הרבה בורות שבהם ניתן ליפול. איך מנהלים את שני הקצוות האלה?
"בהקשר הזה, החלק החשוב בעיניי ביותר בספר הוא פחות איך להגיע לכסף ויותר איך נזהרים מליפול בהשקעות לא נכונות. השקעות נופלות, זה חלק מהמשחק, גם בנדל"ן. כשאדם הולך לרופא והחולה מת, אף אחד לא יקרא לרופא נוכל. בהשקעות, גם אם העסקה הייתה טובה אבל קיבלת פחות ממה שהובטח, מיד יצוצו המילים נוכל, שקרן ורמאי. ישנה חשדנות מאוד גדולה, שנקנתה בזכות. הבטיחו לאנשים חלומות שהתרסקו. אני אישית, אחרי שקניתי דירה ב־60 אלף שקל ומכרתי אותה ב־250 אלף שקל, השקעתי את כל הכסף באיזו יוזמה של מנהל במוסד חינוכי־דתי מוכר. אבא שלי הזהיר אותי שוב ושוב, כמובן לא הקשבתי לו, ואחרי ארבעה חודשים כל הכסף הלך. הודיתי בזה כלפי עצמי רק אחרי שנתיים־שלוש, ורוב החבר'ה סביבי שאיבדו את הכסף איתי לא מודים בזה עד היום. בכל מקום שאני מציף את הנושא הזה, כולם שותקים ונבוכים. הדפוס הזה חוזר שוב ושוב. יותר מדי אנשים מפסידים יותר מדי כסף. כי חבר בעבודה אמר לך, או גיס דחף אותך, או מישהו ששירת איתך בצבא המליץ בהתלהבות, והלכת על זה בלי בדיקה מספיק טובה, בלי ניהול ראוי. אם אדם יקרא את הספר ובפעם הבאה שיציעו לו השקעה הוא ילך לשאול מישהו נוסף, זה מבחינתי מספיק. זה לא אומר שאנשים לא יפסיקו להפסיד, כי כאמור בהשקעה תמיד יש סיכון. אבל לפחות תדע שאם הפסדת, זה קרה בגלל כישלון ולא בגלל נוכלות".
"חשוב מאוד בעיניי לדבר עם חברים על הכסף שלנו. זה בסדר, ולא צריך להיות טאבו. לא לדבר על כמה אתה מרוויח, אבל שיחות פיננסיות והעברת ידע זה חשוב. תמיד יש אחד בחבר'ה שקצת יותר מתמטיקאי, אחד שקצת יותר טוב עם אנשים, אחד שעובד בתחום ויכול לברר דברים, וכו'. חוכמת ההמונים של קבוצה חשובה מאוד בהשקעות".
אולי החשש של אנשים כמוני מהשקעות נובע מהתחושה שכסף הוא משחק סכום אפס – אם מישהו מרוויח מישהו מפסיד, וזה כנראה יהיה אני.
"זה משפט מאוד מדויק שאני שומע גם מאחרים לא פעם ויש בו משהו מאוד עמוק. וזה בדיוק העניין, לשנות את הלך המחשבה. ברגע שנשתחרר לתודעת שפע, זה ייפסק. בטח במדינת ישראל. המדדים פה עולים כל הזמן. השפע כל הזמן מתרבה, ולכן אין בעיה לחלוק. שפע זה טוב לכולם. לפני שהספר יצא לאור הראיתי טיוטה שלו למתחרה הכי גדול שלי. הוא קרא, ואז אמר לי שלמרות שהתחלתי את העסק שלי כמה שנים אחריו ובעצם התחריתי בו חזק, הוא לא זז מהתוכנית העסקית שלי במילימטר. מאוד אהבתי את האמירה הזו, כי היא חשפה עד כמה יש מקום לכולם, עד כמה לא צריכה להיות תחרות על המשאבים, בטח במדינה צומחת ומזנקת כמו שיש לנו".
אם אני מזקק את המסר שלך זה יהיה – תקנו כסף בזול ואל תסתכלו על הכסף הזה כחוב אלא ככלי.
"בדיוק. הבנק עובד אצלך, לא אתה אצלו. אתה לוקח ממנו כסף ועושה איתו דברים שאתה רוצה. אתה מתייחס מעכשיו לכסף לא כמוצק, אלא כנוזל. מי שמתייחס לכסף כמוצק, הצמיחה של הכסף שלו מאוד מוגבלת, וממילא לא ישן בשקט בלילה כי הוא נשחק ומתכלה. ברגע שהכסף הופך במוח שלך לנוזל, אתה מתחבר לדורות של יהודים שלקחו כסף והעבירו אותו ממקום נמוך לגבוה, ובתרגום לפיננסית קנו אותו בזול כדי להפוך אותו לשווה ערך גבוה יותר, על ידי השקעות. זה קשה, מורכב, ולפעמים גם מסוכן – חייבים לשים את כל הכוכביות האלה. אני לא רוצה שאנשים יחשבו על כסף כמו אלה שממשכנים את דירת המגורים עבור השקעות עתירות סיכון. דברים כאלה בוודאות ייגמר בכישלון, כי גם אם הסיבוב הראשון עבד איכשהו טוב, מתישהו תיפול כי אתה לא מבין את הסיכון ולא פועל לפיו. ושוב, לא הכול חייב להיות במינופים. כשהכול מונח על השולחן אפשר למצוא דרכים, העיקר להיות על ציר של צמיחה ומחשבה של איך להגדיל את תיק הנכסים שלך. יש מיליון דרכים לעשות מיליון שקל".
אז מהו בתכלס הצעד הראשון למשפחה שרוצה לצאת ממבוך העכברים שעליו דיברנו ולצאת למסע שיביא לה רווחה פיננסית וכלכלית?
"לנשום. לחשוב תהליכית. אם הם יחשבו ככה, הם יצליחו. לקבל על עצמך לצאת בעונג לתהליך שצריך להשקיע בו לא יותר מאשר כמה שעות בשבוע. מי שיעשה את זה ויתמיד, יגיע ליעד שהצבנו ואפילו יתפלא עד כמה הוא נהנה מהתהליך.
