שוק הנדל"ן: המחירים עולים והמשקיעים חוזרים

שוק הדיור רותח ובחודשים האחרונים ניכרת עלייה הן בנטילת הלוואות משכנתא והן במחירי הדיור. אך תופעה לא פחות דרמטית היא הדומיננטיות של ציבור המשקיעים ברכישת דירות למגורים. סקירה שפרסמה אמש (א') הכלכלנית הראשית במשרד האוצר, שירה גרינברג, מעלה כי בחודש פברואר נרכשו 2,000 דירות על ידי משקיעים, עלייה של 60 אחוזים לעומת פברואר אשתקד. שיעור המשקיעים עמד על 19.5 אחוזים מסך העסקאות בפברואר, גבוה ב־6 אחוזים מהנתון בפברואר אשתקד, אך נמוך ב־1.7 אחוז בהשוואה לחודש הקודם.

הגידול ברכישת דירות להשקעה בולטת בכל חלקי הארץ, אך הזינוק החד ביותר נרשם בבאר־שבע. בירת הנגב רשמה עלייה של 134 אחוזים ברכישות משקיעים לעומת חודש פברואר אשתקד. מנגד, העלייה המתונה ביותר נרשמה באזור תל־אביב – גידול של 7 אחוזים בלבד לעומת שנה שעברה, בעוד הגידול הממוצע בכל רחבי הארץ עומד על כ־58 אחוזים.

על אף הגידול בכמות המשקיעים בחודשים האחרונים, באוצר מציינים כי "קצב הגידול ברכישות המשקיעים הולך ומתמתן מאז חודש נובמבר האחרון – כל חודש לעומת המקביל לו בשנה קודמת". האמנם? סקירת האוצר מתייחסת כאמור לחודש פברואר, אך נתונים שפרסם אמש בנק ישראל ומתייחסים לחודש מרץ, מראים כי המשקיעים דווקא קובעים שיאים חדשים, לפחות בכל הקשור למשכנתאות.

בחינת הלוואות המשכנתא שנטלו המשקיעים לצורך רכישת דירות, מעלה כי בחודש מרץ עמד סך ההלוואות שניטלו לצורך רכישת דירה להשקעה על 1.15 מיליארד שקל, שיא של יותר מעשור. מספר ההלוואות עמד על 1,531, שיא של כמעט 6 שנים. המציאות הזו גם הביאה לזינוק בהלוואה הממוצעת לדירה להשקעה שעומדת כיום על כ־755 אלף שקל.

אם בחודש דצמבר היוו המשקיעים פחות מ־14 אחוזים מקרב נוטלי המשכנתאות, הרי שבחודש מרץ הם מהווים כבר יותר מ־15 אחוזים והסכומים שנטלו היוו כ־13.5 אחוז מסך ההלוואות לעומת כ־12 אחוזים, שלושה חודשים קודם.

מה גרם לזינוק?

בחודש יולי נכנס לתוקף תיקון בחוק מיסוי מקרקעין, המוזיל את מס הרכישה בדירות להשקעה. ברקע מגפת הקורונה וההאטה הכלכלית, רצו במשרד האוצר לעורר את השוק ולעודד עסקאות מקרקעין, וזאת על ידי הפחתת מס למשקיעים. כך, במקום מס גורף של 8 אחוז, הוחלט כי על חלק השווי של הנכס הנרכש עד לסכום של 1,292,280 שקל ממחיר הדירה – מס הרכישה יעמוד על 5 אחוז ועל חלק השווי העולה על 1,292,280 שקל  ועד 3,876,835 שקל, מס הרכישה יעמוד על 6 אחוז. מס של 8 אחוז נגבה רק על השווי העולה על 5.3 מיליון שקל. כמובן שרוב הדירות הללו, אם לא כולן, נמצאות הרבה מתחת לרף הזה.

ואמנם, הפחתת מס הרכישה אינה הגורם היחיד להתרחבות המשקיעים: בסוף שנת 2020 שכבו בבנקים פיקדונות בסכום כולל של יותר מטריליון וחצי שקלים. מאיפה הכסף הזה? הגידול החד בפיקדונות הציבור בשנה האחרונה נובע מהחששות בשווקים בתחילת הקורונה, כשרבים העבירו את הכסף ל"מקום מבטחים" בפיקדון. לכך יש להוסיף גם את הסיוע הממשלתי, שחלקו מצא את דרכו לפיקדונות, וכן את העובדה שרבים צמצמו הוצאות בגלל המשבר וחסכו את הכסף הפנוי. בחינת האלטרנטיבות השונות להשקעה, בהתחשב בכך שהריבית בבנק אפסית, מנתבת חלק גדול מהכסף הזה לשוקי ההון וכן להשקעות בנדל"ן.

לסיבות הללו ניתן להוסיף עוד גורם והוא הריבית הנמוכה בשוק המשכנתאות ש"מעודדת" נטילת הלוואות לצורך ההשקעה בדירה. הריבית הנמוכה גם מאפשרת לחלק מהלווים להגדיל את המשכנתא ואת ההחזר החודשי באופן נסבל. הבהלה למשכנתא היא נחלתם של רבים ואינה מאפיינת דווקא את המשקיעים. על פי נתוני הבנקים, היקפי המשכנתאות שנלקחו בחודש מרץ עמדו על סכום של 8.6 מיליארד שקל.  יתרת החוב הכולל של המשכנתאות קבעה שיא חדש של יותר מ-411 מיליארד שקל, עם 925,340 הלוואות הנמצאות בשלב כזה או אחר של פירעון.

מינוף גבוה יותר

היקפי המשכנתאות הולכים וגדלים וקובעים שיאים חדשים. ברקע החשש מהמשך עליית מחירי הדיור ולאור העובדה שמחירי הדירות כבר עלו בעשרות אחוזים במהלך השנים האחרונות, כך שהמשכנתא הנדרשת גדלה בהתאם. בשנה האחרונה, האמירו מחירי הדירות בארץ ב־4 אחוז ולפי נתוני הלמ"ס, שפורסמו עם מדד המחירים האחרון בערב יום העצמאות, הדירות החדשות הוסיפו לערכן 1.6 אחוז בחודשי ינואר-פברואר השנה.

בסקירה שפרסמו לפני מספר ימים כלכלני בנק לאומי הם מעריכים שהמגמה תימשך ואף "תואץ ותגיע לרמה חד־ספרתית גבוהה במהלך השנה". לדבריהם עלייה זו "צפויה לשקף את התאוששות הביקוש מסיבות כלכליות ועקב ההתרחבות הדמוגרפית, וכן את המחסור בהיצע".

הנתונים על הזינוק במחירי הדירות אמנם תופסים את הכותרות בחודשים האחרונים, אך אם היינו צריכים עוד זווית אחת, פחות מוכרת שתוכיח זאת, ניתן לראות אותה בדו"ח ההלוואות לדיור האחרון שפרסם בנק ישראל. בהתחשב בכך שעד לפני שנים ספורות ההון העצמאי של הלווים היווה נתח משמעותי מסכום הדירה, ואפשר היה להסתפק בהלוואה קצת יותר קטנה מהבנק – הרי שכיום מחירי הדיור מצמצמים עוד יותר את האפשרות הזו.

בדיקה שנעשתה בדו"ח בנק ישראל מעלה כי לפני 3 שנים, במרץ 2018, רק 19 אחוז מאלו שרכשו דירה ששוויה נע בין שניים לשלושה מיליון שקלים, נזקקו לקחת הלוואה מהבנק בסכום העולה על 60 אחוז מערך הנכס (הלוואה במינוף גבוה). כך למשל ברכישת דירה ששוויה 2 מיליון שקלים, הם נאלצו ללוות מהבנק מעל 1.2 מיליון שקל. כ-80 אחוז מהלווים הצליחו למצוא מקורות כספיים אחרים ובכך להפחית את סכום הלוואות המשכנתא. אולם כיום, כבר שליש מרוכשי הדירות הללו נדרשים להלוואת משכנתא שסכומה עולה על 60 אחוז מערך הנכס.

בדירות היוקרה, שמחירן עולה על 5 מיליון שקלים, כמעט 20 אחוז מהרוכשים "נזקקים" להלוואה של מעל 60 אחוז (שלושה מיליון שקל) – פי שלושה בקבוצת הרוכשים הזו לעומת שיעורם לפני 3 שנים. העובדה שאין מספיק היצע והתחלות בנייה ואין גם תוכנית ממשלתית למלחמה במחירים המאמירים, רק מחמירה את המצב.