"מחירי הבתים בהתנחלויות בגדה המערבית עולים", כך הכריזה לאחרונה כותרת בעיתון הכלכלי הנחשב 'פייננשל טיימס'. בכתבה, שעסקה בהתפשטות בועת הנדל"ן הישראלי לאזורי יהודה ושומרון, הוצג תושב אפרת שעלה מארה"ב לישראל בשנת 2005, כאשר המחירים היו נמוכים מאוד. "הוא הפך מאז למיליונר, לפחות על הנייר", נאמר על הבית שבנה ביישוב, ששוויו מוערך ב־1.3 מיליון דולר.
מי שהביא לפרסום הידיעה הזו הוא ראש מועצת אפרת עודד רביבי, המשמש מעין 'שר חוץ' של מועצת יש"ע ובשנים האחרונות פועל מול התקשורת העולמית ומשלחות מהעולם, המבקשות להכיר את ההתיישבות היהודית מעבר לקו הירוק. "אנחנו מנסים להעביר את המסר של חיים נורמליים. כשיש אייטם כזה על מספר דירות גבוה עם ביקוש ענק וכמעט ללא הוצאות שיווק, במיקום שנמצא במחלוקת ומככב בחדשות העולמיות מדי יום – זה טוויסט שהעיתונות העולמית אוהבת. בכל פעם הם מופתעים מחדש. בעלי נכסים מן הסתם נהנו מאוד לראות את הכתבה הזאת, היא הרחיבה להם את הלב. אבל מאידך, הרבה זוגות צעירים מטיחים בנו ביקורת כשהם מתחילים להבין שבכל יום שהם לא רוכשים דירה, החלום שלהם הולך ומתרחק".
רביבי מצדו טוען כי לא רק המחירים עולים ביו"ש, אלא גם התנאים ורמת החיים, שכמובן משפיעים בתורם על המחיר. "פעם אנשים היו מוכנים לגור ביישובים בגלל המחיר הנמוך יחסית, ולהתפשר על איכות חיים. היום יש שילוב של עליית מחירים עם ביקוש לאיכות חיים גבוהה". לדבריו, מי שעוברים לאפרת בשנים האחרונות מחפשים מוסדות חינוך ברמה גבוהה ביותר, פיתוח של שטחי ציבור ועוד. "התושבים רוצים יותר, ואנחנו צריכים לספק אותם".
בתקופת ממשל אובמה הוקפאה הבנייה באפרת, והדבר הקשה מאוד על זוגות צעירים שרצו להתגורר ביישוב. בימים אלה מתבצעת בנייה ענפה בכל אזור גוש עציון ובחלקים אחרים ביו"ש, מה שגורם לעלייה חדה במספר הזוגות והמשפחות הבוחרים להקים שם את ביתם. "בעוד כשנה נגיע לגידול של 60 אחוזים באוכלוסיית אפרת, תוך שנתיים בלבד. אין עיר במדינת ישראל שגדלה ככה. ראש עיריית ראשון־לציון דב צור אמר לי: 'אתה מתאבד'. עניתי לו: '15 שנה לא בנינו, כעת נבנה הכי הרבה שאפשר'".
אז מיהם היישובים היקרים ביותר ביהודה ושומרון? כדי להשיב על השאלה הזו פנינו לאתר 'מדלן' המפרסם נתוני מכירות של דירות, ושוחחנו עם אנשים העוסקים בתחום הנדל"ן באזור. בחרנו לכלול בדירוג יישובים שבשנים האחרונות נמכרו בהם דירות ארבעה חדרים. הר־גילה, למשל, הסמוך לירושלים, נחשב אמנם יישוב יקר מאוד, אך בשנים האחרונות לא נמכרה בו דירת ארבעה חדרים, ולפיכך לא יכולנו לנקוב במחיר העכשווי. לא כללנו ברשימה גם יישובים שלא כל שטחם נמצא מעבר לקו הירוק, כגון כפר־האורנים ואורנית. אגב, אם היינו כוללים ברשימה את כפר־האורנים, הוא היה היישוב היקר ביותר: בשנים האחרונות נמכרו בו דירות ארבעה חדרים במחיר ממוצע של 2.8 מיליון שקלים.
היישוב היקר ביותר בתוך תחומי יו"ש שקיים בו היצע של דירות ארבעה חדרים הוא גבעון החדשה, יישוב באזור הרי בנימין, בין גבעת־זאב לבית־סוריכ, המשתייך למועצה האזורית מטה בנימין. זהו יישוב בעל אופי חילוני, אך מתגוררות בו גם כמה משפחות דתיות. מחירה הממוצע של דירת ארבעה חדרים בגבעון החדשה הוא כ־2 מיליון שקלים. זהו גם ממוצע המחיר בניל"י, היישוב הבא ברשימה, אך בגבעון הסכומים גבוהים מעט יותר. ניל"י, המשתייך גם הוא למועצה האזורית מטה בנימין, הוא יישוב קהילתי בעל אופי חילוני בדרום-מערב השומרון. היישוב השלישי ברשימה, חילוני אף הוא, הוא סלעית, מושב עובדים בגבול המערבי של השומרון. דירת ארבעה חדרים בסלעית תעלה כ־1.9 מיליון שקלים. המחיר הגבוה נובע גם מהקרבה היחסית לקו הירוק – 3 קילומטרים בלבד.
אחרי שלושה יישובים בעלי אופי חילוני, היישוב הרביעי הוא מעורב ומתגוררים בו דתיים וחילוניים. שערי־תקווה ממוקם במערב השומרון, סמוך לכביש 5, כ־3 קילומטר מהקו הירוק, ליד היישובים אלקנה ועץ־אפרים, ראש־העין ואורנית. עלות דירת ארבעה חדרים ביישוב: כ־1.89 מיליון שקלים.
היישוב הדתי היקר ביותר ביו"ש, ובמקום החמישי ברשימה כולה, הוא נווה־דניאל שבגוש עציון, שבו דירת ארבעה חדרים תעלה כ־1.78 מיליון שקלים. בנווה־דניאל מתגוררות כ-600 משפחות. רוב התושבים בעלי מקצועות חופשיים, כולל מספר רב של רופאים, מהנדסים ועורכי דין.
במקום השישי נמצאים אלון־שבות ותקוע, עם ממוצע של 1.3 מיליון שקלים לדירת ארבעה חדרים. היישוב השביעי ברשימה שוכן בצד השני של ירושלים: גבעת־זאב (לא להתבלבל עם פסגת־זאב, שכונה בבירה). באותו מקום נמצא, בהפרשים קטנים מאוד, גם את כפר־אדומים, אלון, ברקן, מעלה־אדומים ואפרת. בכל היישובים הללו, מחיר דירת ארבעה חדרים עומד על כ־1.5 מיליון שקלים. במקום השמיני העיר החרדית מודיעין־עלית והיישוב אלקנה עם 1.4 מיליון שקלים. במקום התשיעי נוקדים, ביתר־עלית, נעלה, אלפי־מנשה, אלעזר, גבע־בנימין וריחן, שדירת ארבעה חדרים בהם תעלה 1.3 מיליון שקלים. את העשירייה חותמות עלי־זהב שבשומרון ועפרה בבנימין.
חלומות של אתמול
אלון פרבשטיין, סמנכ"ל תנועת אמנה, הבונה ומפתחת יישובים ושכונות ביו"ש, איננו מופתע מהדירוג. בניגוד לרושם שעשוי להתקבל, הוא מסביר כי הזהות הדתית של היישוב איננה פרמטר מרכזי. לדבריו, "העובדה שהיישובים היקרים יותר הם בעלי אופי חילוני היא לא באמת הסיבה למחירים, אלא הקרבה שלהם למרכז הארץ או לירושלים. אפשר למצוא יישובים חילוניים בדרום הר חברון שהם נגישים וזולים יותר מהיישובים הדתיים באזור, כך שהפרמטר האמיתי הוא עד כמה אתה נחשב פריפריה ועד כמה אתה במרכז העניינים". המחירים הגבוהים יחסית בגוש עציון נובעים מקרבתו לירושלים, אך גם מסיבה נוספת: "באופן כללי, למעט אפרת, ברוב יישובי גוש עציון אין הרבה היצע כיוון שאין הרבה בנייה. כשאין בנייה, המחירים עולים".
אופי הבנייה ביו"ש הולך ומשתנה, מספר פרבשטיין. "אנחנו עוברים כיום לבנייה רוויה – מדורגים, רביעיות, שישיות, ואפילו מגדלי דירות עם מעליות. זה בגלל מצוקת השטח, אך גם כיוון שכך המחיר יהיה זול יותר לכל משפחה. בבנייה רוויה מחיר הפיתוח של הקרקע מתחלק לכמה דירות, וזה משתלם יותר לכולם".
הפריצה המשמעותית בעיניו היא בנייני הדירות הנבנים בימים אלה ביישובים שונים ביו"ש, והמאפשרים הנגשה גדולה יותר של מחירים: "באלון־מורה ובטלמון בנינו בניינים של שש קומות, ובעפרה זה יהיה גבוה עוד יותר", מדווח פרבשטיין. "דברים שלא נראו עד היום ביישובים. בתחילה היה קשה לשווק דירות בבנייה רוויה, אפילו במדורגים. היו רגילים ביו"ש לבית חד־משפחתי עם מרחב מרווח וגינה גדולה, אבל המחירים מתייקרים וזו אפשרות טובה מאוד למי שרוצה לרכוש דירה חדשה. אנחנו מנסים לשלב כמה שאפשר מרפסות גדולות או גינות קטנות, כיוון שאלה שבאים לקנות דירה ביו"ש חולמים על מרחב ושטח. הם מבינים שהעלויות גבוהות, ובסוף מתפשרים".
בניגוד למציאות בעבר, מפרטי הבנייה הנוכחיים ביו"ש הם מהגבוהים בשוק. "הדירות שאנחנו בונים מגיעות עם מפרטים עשירים וגבוהים. נותנים את המקסימום במטבחים, בכלים סניטריים, בריצופים ובאריחים. יש הרבה מאוד בחירה, ורמה גבוהה כגון מעקות זכוכית ועוד. היום אנשים לא מתפשרים כמו בעבר. אותה משפחה שתבוא לסיור אצלנו תהיה גם בסיור בדירות בגבעת־שמואל, ולא מגיע לה לקבל פה פחות".
הדור החדש של המתנחלים שואף לחיות בדירות מעוצבות ואיכותיות, המותאמות לצרכיו. אם בעבר היו היישובים מציעים בתים בסטנדט ובעיצוב אחיד, כעת הרוכשים מבצעים שינויים גם בבנייה הרוויה, מוסיפים אלמנטים עיצוביים ומתעקשים על נראות ואסתטיקה.
מעצבת הפנים אריאלה שטיינבאום מעצבת דירות ברחבי ישראל ובמיוחד ביהודה ושומרון זה 18 שנה. היא מעידה על עלייה בביקוש לשירותיה ביו"ש, כמו גם לשירותיהם של מעצבים אחרים, ועל שינויים בהרגלי הצריכה והעיצוב. "רוב האנשים שאני מכירה ושגרים ביהודה ושומרון, רכשו בתים סטייל 'אמנה' או פרויקטים אחרים, שבמהות התכנון שלהם, וסליחה שאני מדברת ככה, אמרו למתנחלים: 'קחו את המוצר הכי בסיסי שיש, ותסתדרו עם זה'. פעם זה היה בסדר, היום זה כבר לא מספיק לאנשים שרוצים בית יפה. הזוגות הצעירים רוצים מטבח מעוצב ויפה ומעוניינים לבחור קרמיקה ולא להסתפק בסטנדרט של הקבלן. יש מודעות גבוהה יותר לעיצוב. פעם אמרו 'למה צריך מעצבת', כיום הדרישה למעצבת מגיעה כבר בשלבים מוקדמים של תכנון הדירה. זה לא רק צבע קיר או גוף תאורה, אלא התאמה של החלל לצורכי המשפחה. הרבה מהבתים היום קטנים מבעבר, ונכנס גם הטרנד של מדורגים, שם מציעים דירות שהן לא גדולות במיוחד. אז באמצעות העיצוב המשפחות רוצות להשיג את המקסימום במינימום גודל".
מהם הטרנדים המובילים היום?
"הטרנד הכפרי פופולרי מאוד, מטבח עם דלתות במסגרת שמנת. הנועזים יוסיפו גם צבע. צעירים עם אומץ הולכים על סגנון מודרני יותר עם מראה בטון. דווקא המראה המודרני נדיר יותר במחוזותינו. אם כן, אז מודרני עם נגיעות כפריות. גם אם המטבח יהיה מפורמייקה, ישימו משטח עץ או פינת אוכל מעץ. היה פופולרי הסגנון של האריחים המצוירים, אבל הוא כבר ממש בסוף הטרנד שלו. לפני כעשור משפחות בורגניות ביהודה ושומרון היו רוכשות ג'קוזי, אך כיום הדבר יצא מהאופנה. אני מנסה לשכנע את הלקוחות שלי לרדת מג'קוזי, זה לא פרקטי במיוחד. עדיף כבר להשקיע במקלחת גדולה ומפנקת עם ספסל ישיבה. שילכו פעם בשנה לצימר עם ג'קוזי".
אחד הבתים הייחודיים שעיצבה שטיינבאום הוא בית בסגנון וינטג' בנווה־צוף, כאשר בית סטנדרטי של 'אמנה' הפך לבית מעוצב לחלוטין. הבית עבר הרחבה, וגם התקרה נהרסה ונבנתה מחדש במקום גבוה יותר. "עשינו שינוי מהותי בדירה, והעברנו את המטבח מצד אחד של הבית לצד השני. אספנו ריהוט מהקיבוץ ומהבית של סבתא, הלכנו לחנויות יד שנייה ורכשנו פריטים מקוריים. בקיר השירותים שמנו טפט של עיתון 'דבר' מהתאריך שבו כל אחד מבני הזוג נולד. במטבח שמנו טפט בסגנון שנות השבעים".
להזדקן בקהילה
"שנים רבות אני בונה בשומרון, וראיתי את השינוי הזה מתרחש מול העיניים", מספר ידידיה נסימי, סמנכ"ל בנייה בחברה המרכזית לפיתוח השומרון. "אם בעבר דיברו על חיזוק ההתיישבות לצד השקעה כלכלית משתלמת, היום הדרישה היא איכות חיים ומפרט גבוה. בתחילת הדרך הלקוחות ראו בי שותף לדרך ולרעיון, מה שהוביל גם לבקשות קצת מצחיקות של הוזלה במחיר כי אנחנו 'שותפים לבניית הארץ'. כעת השיח הוא מקצועי לחלוטין. אני מוצא את עצמי בסיטואציות מוזרות, ומשמש כפסיכולוג ומרגיע לאומי. אם השיש מאיטליה לא מתאים לספוטים שהמעצבת החליטה, העבודה יכולה להתעכב עד שבעלת הבית תהיה מרוצה. אין ספק שתרבות הלייף־סטייל חדרה גם ליישובים, וטוב שכך. הבתים מרווחים ואיכותיים יותר, והמפרט לא נופל ממגדלי היוקרה שבמרכז הארץ. בריכה, בית חכם, חימום תת־רצפתי – דברים שפעם היו נחשבים למותרות, וכיום אלה דרישות שהתרגלתי לשמוע מלקוחות ואדריכלים לפני תחילת העבודה".
כדי להביא תושבים ליישוב או שכונה חדשים לא די לדבר על יישוב הארץ, ויש צורך להשקיע בשיווק חכם ומודרני. "אנחנו יורדים לרזולוציות של איך לקרוא לפרויקט כדי שימשוך קהל מסוים ואיך ליצור לו תפיסת מגורים מסוימת, ועד לבחירת הלוגו והשפה השיווקית. אני מברך על השינוי הזה, וצופה שבעתיד הקרוב יחדור ליישובים גם הנושא של חשמל סולארי ובנייה ירוקה תוך שמירה על קיימות". לא רק רמת הבתים הפרטיים עלתה, אומר נסימי, אלא גם זו של הבנייה הציבורית. "הסטנדרטים עלו והמפרט הטכני חייב להיות ברמת הגימור הגבוהה ביותר גם בבתי ספר, במעונות, בגני ילדים ואולמות ספורט".
אחד האזורים היקרים ביותר הוא אזור אורנית, שערי־תקווה ואלקנה – הקרוב מאוד למרכז הארץ. מחירה הממוצע של דירת ארבעה חדרים באורנית (שלא נכלל בדירוג משום שלא כולו מעבר לקו הירוק) הוא כ־1.6 מיליון שקלים. לדברי אלי קנופף, האחראי לאזור במשרד 'צ'ויס נדל"ן', "לעתים הקהל הדתי משפיע על המחירים בתוך היישובים, למשל כשהדתיים רוצים לגור בסמוך לבית הכנסת או לקהילה זו או אחרת, והמחירים עולים כתוצאה מכך. בשוק הכללי לא בטוח שהיו משלמים מחירים כאלה, אך כיוון שישנם פרמטרים נוספים – זה גורם שמעלה את המחיר".
שערי־תקווה הוא יישוב מעורב, אך לדברי קנופף, מרבית רוכשי הדירות ביישוב בשנים האחרונות הם דתיים. "בשנים האחרונות יש בשערי־תקווה פחות היצע, וקשה יותר למצוא שם דירה בהשוואה לאורנית. כיום בשערי־תקווה זה יותר חבר מביא חבר. לאורנית מגיעות משפחות דתיות מפתח־תקווה שרוצות איכות חיים גבוהה".
באלקנה, מהיישובים הוותיקים ביו"ש, קשה למצוא דירות למכירה, גם כתוצאה מגיל האוכלוסייה. "אין שם תחלופה גבוהה. לעומת זאת ביישוב הסמוך, עץ־אפרים, בנו שכונה בשם 'רמות אלקנה'. הם משתמשים במיתוג הטוב של אלקנה ומאפשרים לזוגות צעירים ואנשים מבחוץ להצטרף". לדברי קנופף, השם 'רמות אלקנה' מעיד על תוכנית לאחד בעתיד את היישובים באזור לרשות מקומית אחת, שתכלול את אלקנה, עץ־אפרים, שערי־תקווה ואורנית. באלקנה בונים בימים אלה בית אבות, וייתכן שתושבים ותיקים יעברו אליו ויעמידו את בתיהם למכירה, מה שיביא להצערה של היישוב הוותיק. "אני לא מכיר עוד הרבה יישובים בשומרון שכצעד אסטרטגי בונים בית אבות בתוך היישוב, כדי לדאוג לכך שבני הדור השלישי יוכלו להמשיך להיות חלק מהקהילה אך בדיור המתאים להם", אומר קנופף.
לדבריו, זוגות צעירים בוחרים באורנית לא רק בגלל הקרבה למרכז. "יש השקעה של הרשות המקומית בתושבים. יש היכל תרבות, קנטרי קלאב, קהילה מעורבת של דתיים וחילוניים ואוכלוסייה ברמה סוציו־אקונומית גבוהה. כל הדברים ביחד משפיעים על המחיר".
