ככל הנראה זהו המלכוד הגדול ביותר של עולם הנדל"ן למגורים בישראל: שום שר ממשלתי שעיניו (ושבוחריו) בראשו לא יעז כמובן להעלות משמעותית את הארנונה שאנחנו משלמים על דירת המגורים הצנועה שלנו – אולם דווקא הפעולה הזאת היא שעשויה להחזיר את מחירי הדירות לטווחים שפויים יותר, ולהעניק לנו דיור במחיר סביר. מכל המיסים שבעולם, לפחות הארנונה מציעה לנו תמורה יחסית ישירה וברורה לכסף שאנחנו מוציאים, וגם גובה המס נקבע במתאם סביר לעושרו הנדל"ני והכלכלי של משלם המס. ליתר דיוק הוא אמור להיקבע, מכיוון שבפועל היקף התעריפים, הסיווגים והמחירים המשתנים מעיר לעיר נעשו למפלצת ענקית שיצאה משליטה.
חשוב להכיר את המספרים: המס העירוני, הארנונה, מוציא בכל שנה מכיסי רוב התושבים (כ־25% מהתושבים בישראל מתחמקים מתשלום הארנונה) סכום עתק של יותר מ־10 מיליארדי שקלים. משהו כמו 4,000 שקל, בממוצע שנתי, שמעבירים משקי הבית לרשויות המקומיות שבהן הם גרים בעבור ארנונה למגורים. 1,211 שקל לנפש. בכל חודשיים כולנו נאלצים לשלם את אותו מס טורדני, גם אם יום קודם לכן קיטרנו על האשפה שלא פונתה בזמן, על הקרוון שמישהו בעירייה החליט שהוא ראוי לשמש גן ילדים, או על ההבטחה המתמהמהת לדאוג לנו לבית כנסת או לספרייה ציבורית.
הבעיה העגומה היא שההוצאה הכבדה הזאת – משקולת לא קלה על גבן של משפחות רבות – לא 'מדגדגת' את ההוצאה של הרשויות המקומיות על אותם תושבים. בשנת 2016, למשל, הוציאו 255 הרשויות המקומיות במדינת ישראל תקציב כולל של 74.15 מיליארד שקל – על פיתוח, חינוך, רווחה, תרבות ועוד ועוד. התקציב השוטף שלהן עמד על 60 מיליארד שקל – פי שישה מהארנונה למגורים ששילמו התושבים עצמם.
העיוות הזה, שלא באמת מעניין את רוב אזרחי המדינה ("מה אתה רוצה? שנשלם פי שישה ארנונה?"), הוא האחראי העיקרי למשבר הנדל"ן, למחירים המטורפים ולתכנון הכושל של ארצנו היפה.
עם עובדות קשה להתווכח: לממשלת ישראל ישנה השפעה אדירה ונדירה מאוד בנוף המדינות המערביות על שוק הנדל"ן. גם על ההיצע וגם על הביקוש. היא מחזיקה את רוב הקרקעות במדינה (כ־90%) ומנהלת אותן. היא קובעת את היקף התכנון, את ייעודה של כל קרקע, את דיני התכנון והבנייה, את גובה המס, את מכסת הפועלים הזרים שיורשו לעבוד בעבודות בנייה ועוד ועוד.
עם כל הכבוד לנחישות של שר האוצר משה כחלון להוריד את מחירי הדירות, גם שרי האוצר שקדמו לו, יאיר לפיד ויובל שטייניץ, היו נחושים לשנות את כיוון הספינה. שלושתם יצאו שבוע אחרי שבוע בהכרזות על "שינוי קרוב" במחירי הדירות (יחד עם שרי השיכון שישבו לצידם ליד שולחן הממשלה – אריאל אטיאס, אורי אריאל ויואב גלנט), וכחלון גם הגדיל לעשות והחליט לוותר על כ־200 אלף שקל מכל קרקע לדירה שתשווק המדינה – אובדן הכנסות של מיליארדי שקלים בסך הכול – הכול כדי לנצח סוף סוף את משבר הנדל"ן.
על התוצאות המפוקפקות של המאמצים הללו אין צורך להרחיב. כבר עשר שנים הממשלה מבטיחה "מבול של שיווקים" להגברת ההיצע, ואפילו מניפה במקביל את המקל שמקטין את הביקושים (העלאת מס רכישה של דירה שאינה יחידה, ביטול הפטור ממס שבח בעת מכירת דירה שאינה יחידה), אך המחירים לכל היותר מדשדשים – אחרי שהשלימו קפיצה של יותר מ־120% במשך עשר שנים.
מעגל של שוטים
הכול בגלל הריבית הנמוכה? זו אמנם מתדלקת את הביקושים לדירות – גם מפני שהיא מציעה משכנתאות נדיבות וגם מכיוון שהמשקיעים לא מוצאים חלופות אחרות להשקעה, אבל בעולם משוכלל היא גם אמורה להזניק את ההיצע – משום שגם הקבלנים רואים ריבית נוחה יחסית ויכולים להסתער על עוד ועוד קרקעות ופרויקטים.
והנה אנחנו חוזרים לרשויות המקומיות – השסתום שתוקע את שוק הנדל"ן, ודי בצדק מבחינתן. 255 רשויות מקומיות, 1,220 יישובים, נתונים במלכוד ארנונה. כל תושב חדש יכניס להן שקל – וידרוש שלושה או ארבעה שקלים בחזרה. גן הילדים, הכיתות, המדרכות, הגינון, המתנ"ס וכדומה יעלו לעירייה לפחות פי שלושה ממה ששילמתם לה בכל חודש.
אז ראש העיר יכול לחייך מאוזן לאוזן ולהבטיח בנייה חדשה של דירות ובתים, "לטובת הזוגות הצעירים והדור הבא", אבל הוא יודע מהיום הראשון שכל תושב חדש יכריח אותו לפגוע בשירותים שהוא מספק כרגע לכל תושב ותיק.
אל תתבלבלו: עם כל הכבוד לשר האוצר או לשר השיכון, הרשויות המקומיות הן שמוציאות את היתרי הבנייה ואת טופסי האכלוס של הדירות. הן מעורבות בתכנון העירוני, בהחלטה אילו שימושים יהיו בכל קרקע ואילו דירות יקומו עליה, בה בעת שאין להן שום תמריץ לעשות זאת. עם יד על הלב, התמריץ האמיתי שלהן הוא בעיקר לא לתת היתרים ולא לסייע לשום קבלן.
לא מדובר בסוד כמוס. בנק ישראל, למשל, בדו"ח האחרון לשנת 2017, ציין במפורש כי "מכיוון שהרשות המקומית משפיעה על תמהיל הבנייה למגורים, היא יכולה לנתב את היצע הדיור למוצרי נדל"ן יוקרתיים ויקרים יותר (צמודי קרקע לעומת בניינים רבי־קומות, דירות בעלות שטח מגורים גדול יותר), ועל ידי כך להשפיע על סוג האוכלוסייה שתשקע בתחומה". כחלון סימן למשל את תושבי החוץ, "החומדים את דירות צעירי ישראל", אבל ראשי הערים יודעים שאותם עשירים מארה"ב או מצרפת, שמגיעים רק בקיץ או בחגים, לא צריכים מקום בבתי הספר, לא דורשים כמעט שירותי תרבות ורפואה, ואפילו משאיות האשפה כמעט לא צריכות לעבור דרכם. עם כל הכבוד לתמונות היפות והמרגשות של ילדים רכים ומשפחות צעירות המגיעות לעיר, כל ראש עיר שעיניו בראשו יעדיף לראות בעיר את הסבא והסבתא של אותם עוללים – שיסתפקו בקופת חולים ובבית מרקחת ליד הבית.
אך תמהיל המגורים הוא הבעיה הקטנה. מודל הארנונה מעוות את כל ייעודי הקרקע בישראל, ומכריח את הרשויות המקומיות לתכנן מפלצות מסחר ותעסוקה שאין להן שום היתכנות בשטח. ואם יש היתכנות כזו, היא תבוא לא פעם על חשבון עיר אחרת, שגם היא מתכננת כמה שיותר קניונים ומשרדים בתחומה.
הממשלה רוצה לבנות שכונה חדשה בעיר? שתתכבד ותתכנן גם אזור תעשייה, מסחר ומשרדים שיאפשרו לעיר להתקיים כלכלית. אלא שבפועל, די מהר מתברר שמדובר במספרים באוויר. המדינה אמנם מתחייבת ליחס של סביב 1 מ"ר מסחר ומשרדים על כל 3 מ"ר מגורים, אבל שום יזם לא יבנה ללא הכרה רק מפני שיש אזור שמיוחד למסחר בתוכנית בניין העיר.
במעין מעגל של שוטים, במקום שעל הקרקע המיועדת למסחר תקום שכונה חדשה, כי ישראל צריכה דירות ולא קניונים מיותרים, הקרקע תישאר שוממה והרשות המקומית שהאמינה לאותן הבטחות סרק תקרוס לתוך החלומות שרקמה לעצמה. ולא לכולן זה יקרה, אלא רק לרשויות החלשות – שייחלשו כמובן עוד יותר, רק מפני שהן לא יכולות ולא יודעות לסרב לקריאה הממשלתית לבנות פה עוד ועוד דירות. כבר היום הן תלויות בממשלת ישראל, שמשלימה להן את הפער המובנה בין ההוצאה להכנסה בשלל פתרונות מטולאים, שכוללים הזרמות ומענקים מדי חודש. בנק ישראל, אגב, הזהיר בעצמו מאותה ספירלה: "כאשר יש ברשויות המקומיות מעט נדל"ן עסקי והרבה אוכלוסיות מוחלשות, הדבר פוגע ביכולתן לספק שירותים נאותים, תוך יצירת תמריץ לעזיבת תושבים חזקים – ודבר זה מצידו מחליש אותן עוד יותר".
עם מה נשארנו? הרשויות החזקות לא יבנו דירות – לפחות כל עוד הן לא מקבלות בנייני משרדים וקניוני־ענק משלמי ארנונה. והרשויות החלשות ייאלצו לספק את הסחורה – והיא רק תחליש אותן. בדרך, הן יוכלו להצטלם עם ראש הממשלה ועם שר האוצר שיבואו להניח אבן פינה בטקס מרגש לשכונה החדשה. אבן שהופכת מהר מדי למשקולת שמטביעה אותן.
המלכוד במספרים
מדובר ב־27% מהרשויות המקומיות בישראל, שלא מצליחות להתנהל אפילו ביומיום בלי להיגרר לאוברדרפט קבוע. מדובר במעגל קסמים: הגירעון מכריח את אותן רשויות להיסמך על שולחן הממשלה, והיא מצידה יכולה לכפות על הרשות כמה שיותר בנייה למגורים (כדי להוכיח שהממשלה נלחמת במצוקת הדיור), מה שכמובן יעמיק עוד את הגירעון בשנה הבאה.
יותר ממחצית מהכנסות הארנונה של כל רשות. אבל כמו כל ממוצע, הוא לא מספר את הסיפור האמיתי ולא מגלה את הפער האדיר בין הרשויות עצמן. בתל־אביב למשל, מדובר ביחס של 73% לטובת הארנונה שלא למגורים – אותם מאות אלפי ישראלים שמגיעים בכל בוקר לעיר ללא הפסקה, משלמים לה ארנונה על המשרד או על החנות, וחוזרים לפארק, לקופת החולים ולבית הספר שהוקמו בעבורם בעיר אחרת. בגבעת־שמואל, למשל, מדובר על פחות מ־30% מההכנסות מארנונה שלא למגורים. בקריית־מוצקין, שם המדינה ממטירה בשנים האחרונות אינספור קרקעות המיועדות כמעט אך ורק למגורים, רק 23% מהארנונה כעת איננה ממגורים. המצוקה רשומה בענק על הקירות החדשים והישנים.
תסמכו על ראשי הערים הטריים והוותיקים שיחגגו את העלייה המינורית, הנמוכה ביותר זה עשור. טוב שבחרתם בהם לראשות העיר. רק שבפועל, בהתאם לחוק ההסדרים שנקבע עוד בשנות ה־80, הממשלה היא זו שקובעת את שיעור העלייה השנתי של המס העירוני, בהתאם לנוסחה המשקללת מחצית מהתייקרות מדד המחירים השנתי ומחצית מהתייקרות מדד השכר הציבורי. וגם אל תמהרו לחגוג: כל רשות רשאית לבקש משר הפנים חריגה מאותו שיעור ארצי. השנה המתאימה ביותר לבקש חריגה, כלפי מעלה כמובן, היא זו שמגיעה מיד אחרי הבחירות לעיר (בהנחה שעד 2023 כבר תשכחו).
זו הפריווילגיה של עיר שנהנית ממיליוני מטרים רבועים מניבי ארנונה יקרה, של ישראלים שכלל לא גרים בתל־אביב ולא צורכים את שירותיה. מן העבר השני, עשרות ערים אחרות בישראל שלא בורכו בשטחי נדל"ן פוריים, ומתקשות להוציא אלפים אחדים בעבור תושביהן. לדוגמה:
אז לפני שמדברים על הטיילת היפה, על חופי הים המרשימים ועוד, כדאי לקחת בחשבון שהעוצמה האמיתית של תל־אביב היא פשוט הכסף הגדול בקופתה – שחוזר כאמור גם ובעיקר אל התושבים המאושרים עצמם.
