זוהי כמות הדירות שנרכשה בישראל ברבעון השלישי של השנה, כמות שגם כוללת את 2,200 הדירות המסובסדות שנמכרו במסגרת מחיר למשתכן. מדובר בשפל היסטורי והנתון הנמוך ביותר, מאז הרבעון האחרון של 2011, שעמד בצל המחאה החברתית ברחובות והצפייה שהרפורמות המובטחות יכו גם במחירי הדירות. בסיכום תשעת החודשים הראשונים של 2018, עמד מספר העסקאות "הרגילות" (כלומר, בניכוי 6,400 דירות "מחיר למשתכן") על 65,000 בלבד – הרמה הנמוכה ביותר מאז שנת 2006. במשרד האוצר, שם חגגו השבוע את נתוני ההאטה במכירות, ציינו כי באזור תל אביב נמכרו בשלושת הרבעונים הראשונים רק 5,000 דירות בסה"כ, הנתון הנמוך ביותר לכל הפחות מאז תחילת שנות ה-2000 (מאז יש בידי האוצר את הנתונים).
בשורה התחתונה, אם מחירי הדירות לא יורדים בעשרות אחוזים כפי שהבטיח שר האוצר משה כחלון לפני 4 שנים, הוא מנסה מדי חודש להתנחם בכך שהמכירות לפחות צונחות. עד הבחירות הבאות, מקווה כחלון, הקבלנים יהיו חייבים למצמץ ראשונים ולחתוך בחדות גם את מחירי הדירות. ואם זה לא יקרה, אז לפחות שכמה שיותר מחוסרי דירה יאמינו שזה אכן עומד לקרות.
14,000 דירות נגרעו מאז הרבעון השני של 2016 ממצבת הדירות שמחוזקות על ידי משקיעים – הגדרה הכוללת ישראלים המחזיקים לפחות שתי דירות. ברבעון השלישי של 2018, למשל, רכשו משקיעים 2,850 דירות, בעוד משקיעים אחרים מכרו 4,500 דירות, והורידו את המלאי שבידי המשקיעים ביותר מ-1,600 דירות.
שיעור המשקיעים מכלל העסקאות ברבעון השלישי של השנה עמד על 13%, לעומת שיעור ממוצע של כ-25% לאורך העשורים האחרונים.
מצד אחד, מדובר בניצחון גדול לשר האוצר כחלון, שסימן את המשקיעים כמטרה ודחף אותם למכור דירות (ולא לקנות חדשות). מצד שני, מאחר ומרבית המשקיעים הם למעשה משכירי דירות, הירידה בהיצע בהחלט צריכה להדאיג את מי שחושש ממה שיקרה מחר ומחרתיים למחירי השכירות ולמאות אלפי הישראלים שחיים תחת נטל דמי השכירות.
ויחד עם זאת, בשנים האחרונות ישראלים רבים שרכשו את דירתם הראשונה היו משקיעים דה-פקטו. הם קנו דירה היכן שיכלו (או היכן שזכו בהגרלה), ולא היכן שהם רוצים או מתכוונים לגור, מה שאומר שגם אותן דירות "ראשונות" יעברו אחר כבוד להיצע השכירות. השאלה החשובה היא, האם ההיצע הגדול של אותן דירות, מרביתן ככל הנראה בפריפריה הרחוקה, בכלל רלוונטי לביקוש הגדול לשכירות.
אז כמות הדירות שרכשו משקיעים נחתכה ב-50% לעומת המספרים לפני שנתיים-שלוש, ועדיין כמעט 3,000 ישראלים בחרו לקנות דירה שנייה או שלישית. מי בכל זאת עדיין קונה פה דירה להשקעה – למרות מס הרכישה הגבוה (8% לפחות), למרות ההבטחות שמחירי הדירות עומדים לצנוח, ולמרות ביטול הפטור ממס שבח (25% מהפער בין קניה למכירה)?
בדיקה שעשו במשרד אוצר מגלה שני סקטורים מעניינים שבאופן בולט וחריג משקיעים בשיעור גבוה ביחס לשיעורם בכלל האוכלוסייה. בעוד שמשקלם של עובדי השלטון המקומי בסך השכירים במשק עומד על 1.1% בלבד, הגיע משקלם בקרב רוכשי הדירות להשקעה ברבעון השלישי של 2018 ל-6.8% (כ-200 דירות), פי 6 ממשקלם היחסי באוכלוסייה ופי שניים ממשקלם בקרב המשקיעים בשנת 2015. לפי נתוני האוצר, יצוג גבוה בקרב רוכשי הדירות להשקעה היה גם למועסקים במוסדות תורניים (ישיבות ובתי ספר תורניים) ושירותי דת. בעוד שמשקלם בקרב כלל השכירים במשק עומד על 1.1%, הגיע משקלם בקרב המשקיעים ל-4.5%.
מנגד, נרשמה ירידה חדה במשקלם של עובדי המערכת הבנקאית מקרב המשקיעים, משיעור של 4.6% מסך המשקיעים בשנת 2015 לשיעור של 1.9% בלבד השנה, שיעור הגבוה רק במעט ממשקלם של עובדי המערכת הבנקאית מסך השכירים במשק.
מדוע עובדי עירייה ועובדי ה' אופטימיים בנוגע לכיוון של שוק הדיור בישראל, בהשוואה לישראלים אחרים? מדוע הבנקאים הרבה פחות אופטימיים, לפחות בהשוואה להתנהגותם בעבר הלא רחוק? ימים יגידו.
