מי שמגיע לניו יורק ומסתכל סביבו היטב, רואה שבמנהטן ישנם לא מעט בניינים ישנים ומוזנחים, חלקם כבר כמעט אינם ראויים למגורים, שנבנו לפני עשורים רבים. הם אולי לא נראים טוב- אבל המיקומים שלהם יוקרתיים ואטרקטיביים ביותר.
רועי מרציאנו, מנכ”ל משותף בחברת CITYR (סיטיאר) המשקיעה בנדל”ן אמריקאי, מדגיש כי בניינים כאלה הם דווקא שימושיים ובעלי פוטנציאל אדיר, כפי שגילו יזמי נדל”ן יצירתיים: קונים את הבניין במחיר זול יחסית, מוציאים את הדיירים שחוזה השכירות השנתי שלהם הסתיים או קרוב לסיום ובמשך מספר חודשים משפצים ומשפרים את הבניין, דירה אחר דירה, לפי קצב פינוי הדיירים. ככל שהשיפוץ מתקדם, עולה ערך הבניין כולו, שלא לדבר על כל דירה ודירה. והתוצאה: את הדירות המשופצות משכירים במחיר גבוה יותר מזה שבו הושכרו בעת רכישת הבניין, אולם עדיין בסכום סביר שמאפשר גם למעמד הביניים לגור בשכירות בלב מנהטן. כעבור כמה שנים, עם השלמת השיפוץ, ניתן אף לבצע אקזיט ולמכור את הבניין כולו בתשואה מכובדת על ההשקעה.
ללא ספק מדובר בפתרון שמצד אחד מייצר ערך והכנסה פאסיבית לבעלי הנכס, ומנגד עונה על הביקוש הרב בניו יורק לדירות ברות השגה בלב ניו יורק מצד השוכרים.
מרציאנו מוסיף כי אנשים פרטיים יכולים לקחת חלק בעסקאות מהסוג הזה אולם ברור שלא כל משקיע נדל”ן יכול להרשות לעצמו לרכוש בניין במרכז מנהטן. את זה עושות חברות שמתמחות בניהול פרויקטים של נדל”ן מניב בחו”ל, כדוגמת חברת CITYR. חברות אלה מגייסות לכל פרויקט קבוצה של משקיעים שמביאים איתם את ההון העצמי הנדרש לשם קניית הבניין, כאשר כל אחד מקבל את חלקו היחסי מהתשואה שתניב ההשקעה, להון העצמי מצטרף המימון הבנקאי שיודעות חברות הניהול לגייס מבנקים מובילים בארצות הברית ויחד עם חברות שמתמחות בשיפור מבנים בניו יורק קורם הפרויקט עור וגידים.
המשקיעים אינם מתעסקים כלל באיתור הנכס, באיתור השוכרים, בניהול, בחיתום או בתפעול הפרויקט, אלא מותירים את המלאכה המקצועית הזו בידי חברת הניהול.
