משכנתא זה נושא מורכב. כמובן שניתן לקרוא בפורומים השונים, לדבר עם חברים וללמוד את הנושא. לאחר שמתעמקים אפשרי לקחת משכנתא לבד אך ליועץ משכנתאות מקצועי יש חשיבות רבה מאוד:
חיסכון כספי : חיסכון של עשרות אלפי שקלים לאורך חיי המשכנתא. יועץ משכנתאות מקצועי מבצע את המו"מ עבורך. מתרוצץ בין הבנקים.
שקט נפשי: רוכשים נמצאים בלחץ רב בתהליך רכישת הבית, ובעיקר בשלבי לקיחת המשכנתא. משך הזמן שהבנק מקציב לצורך ביצוע כל המשימות הקשורות ללקיחת המשכנתא, קצר מאוד בדרך כלל. תהליך לקיחת המשכנתא עלול להיות מלחיץ. יועץ טוב מלווה אותך צעד צעד לקראת המשכנתא הטובה עבורך. מסביר לך את המסלולים השונים, את היתרונות והחסכונות בכל מסלול. ובמקרים רבים אפילו מצטרף אליך לפגישת החתימה על המשכנתא בבנק.
חיסכון בזמן ובירוקרטיה: כשרוצים לקחת משכנתא טובה באמת, צריך להשקיע הרבה מאוד זמן. לקחת ימי חופש בשביל הפגישות עם הבנק. להמתין בבנק עד הפגישה ,שאף פעם לא מתחילה בזמן. ואז לגלות שחסר טופס ואז לקבוע שוב פגישה.
יועץ משכנתאות חוסך את כל הזמן הזה עבורך.
תדעו שאתם לא פראיירים : כן, אנחנו ישראלים. בעזרת יועץ משכנתאות תדע שלקחת את המשכנתא הטובה ביותר עבורך. היועץ ממש "סחט" את הלימון והוציא מהבנק את התנאים הטובים ביותר. לא תעלה לך המחשבה המציקה האם המשכנתא שלקחתי לבד היא טובה באמת.
"לא כדאי לך למחזר משכנתא כי כבר שילמת את כל הריביות"
זו אחת הטעויות הנפוצות הקשורות למיחזור משכנתא. פעמים רבות הבנקאי יגיד לך שלא כדאי לגעת במשכנתא כי עברו מספר שנים מאז שלקחת אותה. ובשנים הראשונות שילמת רק ריבית. לכן לא כדאי לך למחזר, כי כל מה ששילמת ילך לאיבוד. ובכן זה לא נכון או לא מדויק.
בנקים בדרך כלל מחשבים את המשכנתא לפי לוח שפיצר. בהתאם לנוסחה כל תשלום כולל סכום לתשלום הקרן וסכום לתשלום על הקרן. הריבית משולמת תמיד על יתרת הקרן שנותרה בהלוואה. ומה שיפה בלוח שפיצר שהתשלומים קבועים. כלומר כבר מהתשלום הראשון משלמים ריבית וגם קרן. החלק של תשלום הריבית הולך ופוחת. כדאיות המיחזור לא נקבעת בהתאם למה שכבר שולם, זה לא רלוונטי.
זו נקודה חשובה, צריך להשוות, מה משלמים לבנק במשכנתא הנוכחית עד סיומה לעומת הצעת המיחזור.
לפעמים תוספת החזר של כמה מאות שקלים תוכל לקצר את המשכנתא ולחסוך לך הרבה מאוד כסף.
איזה מסלול משכנתא מומלץ לקחת?
משכנתא זה לא מוצר מדף. חשוב להבין שבמקרים רבים משכנתא מהווה חלק מהותי מרכישת הבית. וההחלטה על איזו משכנתא לקחת, מלווה אותך שנים רבות. הבנק הוא השותף שלך בדירה לאורך לא מעט שנים. כדאי לחשוב טוב כדי להחליט איזה שותף כדאי לקחת.
בנק ישראל אישר קרוב ל 50 מסלולי משכנתא שונים. בנקאי טוב מכיר עשרה מסלולים במקרה הטוב.
תמהיל משכנתא צריך להיות מותאם לאופי של הקונים, ליכולות הפיננסיות, למידת לקיחת הסיכון שלהם. כל משפחה מתמודדת אחרת עם האפשרות של שינוי בהחזר החודשי העתידי.
תקנת בנק ישראל קובעת שהחזר חודשי לא יעבור 40% מההכנסה הפנויה. הכנסה פנויה זו ההכנסה המשותפת נטו, בניכוי הלוואות. בנקים לעיתים מחמירים ובודקים במקרים רבים יכולת החזר של עד 35% מההכנסה הפנויה.
אבל, כאמור לא מדובר בחישוב קר של גובה ההחזר. כי ש הבדל מהחזר חודשי של 40% מהכנסה משותפת של 15 אלף שקלים לעומת 40% מהכנסה משותפת של נניח 24 אלף שקלים בחודש.
במקרה הראשון ההחזר המקסימלי 6,000 שקלים מתוך משכורת של נטו משותפת של 15 אלף שקלים. זה מצב מסוכן וממש כמעט בלתי אפשרי. למשפחה קשה להתקיים בהכנסה לאחר משכנתא של 9 אלף ₪.
לעומת זאת, המשפחה השנייה שיכולה להחזיר עד 9,600 ₪ ואבל עדיין הם נותרים עם 14 אלף ₪ להוצאות אחרות . כמובן חשוב לשקול היטב את קביעת ההחזר החודשי.
עצה חשובה: אני ממליץ ללקוחות עם הכנסות של עד 16-15 אלף שקלים בחודש שהחזר המשכנתא לא החודשי לא יעבור את ה-3,000 עד 4,000 ₪. למרות שבנק ישראל מאשר החזר של כ 5,200 ₪ שהוא כ-40% ממשכורת של 15 אלף.
לרוכשים שגרים בשכירות אני מציע בדרך כלל שהבסיס להחזר החודשי זה גובה השכירות החודשי בתוספת של כ 20% מהחיסכון החודשי שלנו. וכן, חייבים לחסוך סכום כלשהו בחודש.
האמור בכתבה כולל תוכן ומידע מסחרי/שיווקי, ומערכת מקור ראשון אינה אחראית למהימנותו. פרסום התכנים והמידע המסחרי בכתבה אינו מהווה המלצה או הצעה מצד מערכת מקור ראשון לרכוש ו/או להשתמש בשירותים או המוצרים בכתבה
