בשוק קיימות מספר תפיסות רווחות בנוגע ליזמים. חלק מן התפיסות הללו אינן מדויקות ואף שגויות. באנו לעשות קצת סדר ולספק לכם את המציאות שמאחורי המיתוס ובאמצעות כך – לאפשר לכם לבחור את היזם הנכון עבור פרויקט התמ”א 38 בתל אביב ובכלל.
מיתוס מספר 1: כל יזם יכול לבצע כל פרויקט תמ”א 38.
תפיסה רווחת אך מוטעית יוצאת מנקודת הנחה שפרויקטי תמ”א 38 היא משימה הנדסית קלה יחסית עבור יזמים או קבלנים, אולם בכל הקשור לפרויקטי תמ”א 38/1 לחיזוק מבנים קיימים המציאות הפוכה בתכלית. בתמ”א 38/1 הקבלן צריך להתבסס על המבנה הקיים ולהשקיע המון ידע ויצירתיות ביכולת לגרום לעמידות הבניין במקרה של רעידת אדמה חמורה והן להתאים מבנה ישן לצרכים עכשוויים.
בפרוייקטי תמ”א 38 בתל אביב נמצא שרבים מהבניינים עשויים בין היתר מחול ים – חומר גלם שהיה נפוץ בשנים קודמות ושהשפיע לרעה על התשתית של המבנה כיום. יזמים וקבלנים שמתמודדים מול מציאות זו חייבים להיות בעלי ידע קבלני והנדסי ברמה הגבוהה ביותר.
מיתוס מספר 2: תמ”א 38 היא רק עסקת נדל”ן
נכון, מרבית היזמים וכל הקבלנים מגיעים מענף הבנייה וכאנשי מקצוע – הם נמדדים בעיקר דרך הפריזמה הזו. אולם המרכיב האנושי בפרויקטי תמ”א 38 הוא מכריע בהפיכת הפרויקט לישים ומוצלח. במקרים רבים היזם מתערב ביחסים בין הדיירים, מרגיע ומגשר. יזם טוב חייב להיות רגיש לצרכים השונים ולשמר מערכת יחסים קרובה עם הדיירים לאורך כל שלבי הפרויקט. מציאות זו נוצרה על רקע היותם של הפרויקטים הללו מכריעים לאורח ואיכות החיים של בעלי הנכסים, לאורך שלבי הפרויקט ובעת האיכלוס לאחריו.
מכאן, היזמים והקבלנים בפרויקטי תמ”א 38 צריכים להיות בעלי ידע ויכולות להתנהלות נבונה ואחראית מול הדיירים שבאים איתם במגע לכל אורך שלבי הפרויקט.
מיתוס מספר 3: פרויקטי תמ”א 38 הם רווחיים – גם לבעלי הנכס וגם ליזם, לכן אין צורך בגב כלכלי
אמנם פרויקטי תמ”א 38 יכולים להיות מניבים גם עבור בעלי הדירות וגם עבור יזמים, אבל אין קשר בין הנתון הזה לבין החשיבות הרבה שיזם יהיה בעל גב כלכלי. ההיבט הפיננסי והמימוני של הפרויקט הוא גורלי להצלחתו והיזם מהווה כאן גורם מרכזי. חשוב לדעת כי נכון להיום, מרבית הבנקים אינם מממנים פרויקטים של תמ”א 38. המשמעות היא כי על היזם להיות בעל חוסן כלכלי, גם ללא סיוע של מקורות חיצוניים.
מיתוס מספר 4: יזם וקבלן אלו שני גורמים שונים
בשוק נמצא סוגים שונים של יזמים, חלקם מגיעים מרקע הנדסי-קבלני ולמעשה מציעים לבעלי הנכסים מעטפת שירותים כוללת המספקת מענה הן בהיבט היזמי והן בהיבט הקבלני. חלקם, הינם יזמים חובבנים או שאינם מתחום הנדל”ן. בחירה ביזם שהוא גם קבלן טומנת בחובה מספר יתרונות מרכזיים:
- צמצום הסיכונים בבחירה בקבלן לא מקצועי: בעלי הנכסים בוחרים ביזם, אך אינם מעורבים כלל בבחירת הקבלן. כך שבפועל הם יגורו שנים רבות בדירה שהקבלן בנה עבורם, הרבה אחרי שהיזם יצא מהתמונה, אך הם אינם יודעים דבר לגבי אותו קבלן. האם מדובר בקבלן בעל סיווג מתאים? האם הוא מוסמך לבניה ירוקה? האם בנה בעבר פרוייקטי חיזוק ותוספת? איך האחראיות שלו בשנת הבדק? האם הוא עומד בלוחות זמנים? היו תביעות מולו בעבר? האם הוא נבחר כי הוא הזול ביותר?
- בפרויקטי תמ”א 38/1, הקבלנים צריכים להיות בעלי סיווג קבלני מסויים, במיוחד לנוכח האתגרים המקצועיים שבפרויקטים אלה. בחירה ביזם שהוא גם קבלן, מקצועי, אמין ובעל רקורד מוכח בפרויקטים קבלניים, יכולים לספק בטחון כי הפרויקט ישמור על איכות לאורך זמן.
ינושבסקי הינה גם קבלן וגם יזם ואנו כמובן מכירים את הצד השני של המטבע אשר יטען כי עדיף להפריד בין השניים. בכל דרך שבה תבחרו, חשוב לנו לומר לכם –תכירו את קבלן הביצוע.
בסופו של דבר אתם תגורו בדירה שהוא בנה, שנים רבות (בתקווה!) אחרי שנת הבדק ואחרי סיום העסקה עם היזם. לכו לראות פרויקטים מבוגרים שהקבלן ביצע, אל תתפתו לראות את פרויקט התמ”א האחרון שהוא עשה, שהינו רק בן שלוש שנים. חישבו קדימה ואנחנו פה לעזור בכל שאלה.
