לקנות דירה למגורים או להשקיע בקניית משרד?
מהם ההבדלים בין שני סוגי הנכסים האלה ומה כדאי יותר?
כל מקרה לגופו, כמובן, ואין תחליף לייעוץ אישי של בעל מקצוע בתחום, אבל לפני שניגשים להתייעץ עם מקצועני תיווך דירות או משרדים, כדאי להכיר לפחות ולדעת מהם ההבדלים העיקריים בין שני סוגי הנדל”ן.
היכנסו עכשיו לאתר b144 ובחרו מתווך מומלץ
כדי להבין את ההבדלים בין סוגי הנכסים השונים, ניקח כדוגמא עיר כמו פתח תקווה: עיר גדולה וחשובה במרכז הארץ, בה קיימים ביקושים לדירות ולמשרדים.
נתוני הפתיחה פחות או יותר דומים:
מבחינת מגורים, אוכלוסיית פתח תקווה מגוונת – דתיים וחילונים גרים כאן אלה לצד אלה, יש בה שכונות צעירות, לצד שכונות ותיקות מאוד. באחרונות אפשר למצוא דירות קטנות, ישנות, ובשכונות החדשות – דירות מודרניות, גדולות ויקרות יותר.
מבחינת עסקים: אזור התעשייה סגולה הוא אזור התעשייה הגדול ביותר בארץ. מלבדו יש בעיר גם אזורי הייטק ומרכזי משרדים בתחום, אבל פחות בפיננסים ושיווק, כמו לדוגמא בתל אביב.
תשואה
מקובל לדבר על כך שהתשואה של נדל”ן מסחרי – ומשרדים במיוחד – גבוהה מזו של נדל”ן למגורים.
בשני המקרים אפשר לא רק למכור את הנכס, אלא גם להשכיר אותו, ולהשתמש בכסף כמקור מימוני, אבל:
- התשואה על נדל”ן למגורים נמוכה אולי יותר מזו של משרדים, אבל העבר מלמד שהיא יציבה לאורך השנים.
- התשואה על נדל”ן למשרדים תלויה מאוד בפעילות הכלכלית של המשק ובאטרקטיביות של האזור בו נמצא המשרד.
לדוגמא, די בהעלאת הארנונה בעיר כלשהי או בהורדתה בעיר סמוכה, כדי שמשרדים יצאו ממנה, ויעברו לעיר אחרת.
דירה מול משרד – יציבות השוק
“אנשים תמיד יצטרכו לגור היכן-שהוא. לעבוד הם יכולים מהבית.”
מה שהאמרה הזו אומרת, למעשה, הוא שביקוש לדירות למגורים תמיד יהיה והוא רק ילך ויעלה.
בין אם בשכירות ובין אם יקנו דירה, אנשים תמיד יחפשו מקום לגור, כך שתמיד תוכלו למצוא שוכר או קונה לנכס שלכם.
כמובן שהעניין תלוי בביקוש, אבל יש להניח שאם אתם קונים מראש באזור שבו הביקוש נמוך (ולא בפתח תקווה) אתם משלמים פחות ובהתאם לסיכון.
מצד שני, יכולים להגיע מיתון או ירידה בפעילות הכלכלית, ואז הביקוש למשרדים יורד – ומהר.
אתם עלולים להישאר ללא שוכרים ועם נכס שרק עולה לכם כסף (ארנונה).
יציבות הלקוחות
עסקים תלויים מאוד בלקוחות ובספקים שלהם.
השכרת משרד עלולה להיות מסוכנת אם המשכיר תלוי מאוד בתנודות השוק והעסקים איתם הוא עובד. השאלה אם להישאר בנכס או לא היא חסרת סנטימנט: אם העסק לא הולך – “שלום ולהתראות.”
מצד שני, ברוב המקרים, משפחות או אפילו יחידים ששוכרים דירה למגורים יעשו את המקסימום האפשרי כדי לעמוד בתשלומים.
- במילים אחרות: כאשר אתם משכירים משרד, אתם צריכים להיות מוכנים נפשית לכך שהנכס יעמוד ריק מדי פעם, ושתצטרכו לחפש שוכרים לעיתים קרובות יותר, מאשר בהשכרה למגורים.
- בנוסף, בכל מחזור כזה של השכרה, תצטרכו לשלם עמלות לעורכי דין ואולי גם למתווכים – עניין די יקר.
הכנת הנכס ואחזקת הנכס
בעניין זה יש פנים לכאן ולכאן:
שוכר למגורים מצפה שהדירה שהוא מקבל תתאים לצרכיו ושהוא לא יצטרך לעשות בה שינויים.
מי ששוכר משרד, יחלק אותו בעצמו, יתקין בו מה שצריך והכול – לרוב – על חשבונו.
בעניין התחזוקה, ברוב המקרים עלות התיקונים בדירה או במשרד היא על המשכיר:
היות והפוטנציאל לקלקולים ותקלות בדירת מגורים גבוה יותר מאשר במשרד רגיל, יוצא שהתקורה של השכרת דירה למגורים גבוהה יותר מאשר בהשכרת משרד
