כל מה שרציתם לדעת על פרסום מודעות תכנון ובניה

כיצד תוכלו לדעת שההליך הסיזיפי הזה מאחוריכם, שביצעתם אותו על הצד הטוב ביותר – ושדבר לא ימנע מכם את מימוש יוזמת הבניה שלכם בהתאם ללוח הזמנים המתוכנן?

כדי לענות על כך יש להכיר קודם כול את העולם המורכב של חובות פרסום המוטלות על מי שעוסק בתחום הבניה ומעוניין לקבל אישור לחרוג מתוכנית מתאר קיימת או לחרוג מהשימוש שהוגדר למבנה או לשטח מסוים באותה תוכנית.

הקפדתן המוגברת של ועדות התכנון המקומיות בשנים האחרונות על ביצוע כל הוראות פרסום מודעות תכנון ובניה בהתאם לחוק ודרישתן לקבל תיעוד מלא לכך, הביאה לכך שבמקרים רבים נדרש מגיש הבקשה לביצוע חוזר של הליך הפרסום, מה שעלול לגרום לו נזק ולעכב את קבלת היתר הבניה.

חובת פרסום מודעות מסוג זה חלה במקרים הבאים:

פרסום תוכנית (תב”ע) לפי סעיפים 89א ו-117 לחוק התכנון והבניה

שינוי תוכנית מתאר מקומית

תוכנית מתאר מקומית היא תוכנית מתאר ברמת הרשות המקומית, המתייחסת למאפייני תכנון עירוני כגון תיחום של שטחים, הוראות ומגבלות בניה ודרכים בשטח היישוב. תוכנית זו מצויה בדרג שמתחת לתוכנית המתאר המחוזית ולתוכנית המתאר הארצית (תמ”א), נגזרת מהן ואינה יכולה לעמוד בניגוד להן. סעיף 62א לחוק התכנון והבניה מסמיך ועדת תכנון מקומית לאשר, בנוסף לתוכניות מתאר מפורטות, גם תוכניות מתאר מקומיות העוסקות בנושאים מסוימים המפורטים בו. תוכנית המתאר המקומית מוגשת בהתאם לנוהל מבא”ת של מינהל התכנון, שתכליתו המרכזית היא הסדרה והאחדה של צורת הגשת התוכניות.  בעתיד תתבצע הגשת התוכניות באופן ממוחשב.

שינוי תוכנית מתאר מחוזית

תוכנית המתאר המחוזית מיועדת להתוות קווי מתאר מפורטים לביצועה של תוכנית מתאר ארצית במחוז, וכן להנחות את הרשויות המקומיות בתחום המחוז ביישומה של תוכנית מתאר מקומית.

שינוי תוכנית מפורטת (תב”ע)

תוכנית מפורטת, המוגשת אף היא בהתאם לנוהל מבא”ת של מינהל התכנון, ממוקמת בהיררכיית התוכניות מתחת לתוכנית מתאר מקומית, תוכנית מתאר מחוזית ותוכנית מתאר ארצית. מדובר בתוכנית המציגה ברזולוציה גבוהה את מאפייני השטח באופן שמבהיר אילו סוגי מבנים ניתן לבנות עליו, וכוללת פירוט בדבר ייעוד קרקעות לדרכים, שטחים פתוחים, גנים, בתי ספר, מקומות לצורכי דת בריאות ותרבות, חניה, מתקני דואר, נופש, מקלטים ומחסנים ציבוריים. תוכנית מפורטת תקבע גם, בין השאר, כיצד ייראה המבנה שניתן לבנות על השטח מבחינה אדריכלית ומה יהיו שטחו וגובהו.

פרסום בקשות לשימוש חורג או להקלות בניה לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה

בקשה לשימוש חורג

שימוש חורג הוא שימוש בקרקע או במבנה שלא למטרה שהוגדרה לו בתוכנית בניין עיר (תב”ע). ועדה מקומית אחראית על אישורו. גם במקרה שבו כבר אושר השימוש החורג בעבר, לאחר שתמה התקופה שבמהלכה היה האישור תקף ויש לחדשו בשנית, על מגיש הבקשה לבצע פעם נוספת גם את פרסום השימוש החורג בהתאם לחוק התכנון והבניה.

בקשה להקלה

חוק התכנון והבניה מאפשר הקלות החורגות מהוראות תוכנית בניין עיר ומתירות לבונה לבנות שלא בהתאם לכללים הרגילים, ובלבד שהסטייה לא תהיה ניכרת. ועדה מקומית היא המוסמכת לאשר הקלות למבקש ההיתר. ככלל, כל בקשה להקלה לפי סעיף 149 לחוק התכנון והבניה דורשת ביצוע מלא ויסודי של כל השלבים הכלולים בהליך פרסום מודעות תכנון ובניה בדבר ההקלה כקבוע בחוק.

פרסום לפי חוק התכנון והבניה מהווה גם תנאי לקבלת היתר לכל ביצוע של תמ”א 38.