אולם לצד זאת, חשוב לזכור כי בעסקה ובה מתגלגלים סכומי עתק, כל פרט ולו הקטן ביותר עלול להעיב על כדאיותה, להוביל למפח נפש ולעתים אף לסלול את הדרך אל עבר מחלוקות משפטיות ממושכות וארוכות.
מטרתו של עורך דין מקרקעין היא להבטיח את האינטרס הכלכלי של לקוחותיו, ולבחון את העסקה על כל צדדיה. בכוחה של בדיקה קפדנית שכזו להבטיח את שלום הרוכשים או המוכרים, ולהעניק אור ירוק למימושה של עסקה בריאה ונכונה.
ליווי עורך דין בעת קניית דירה
מטרתו של עורך דין קניית דירה היא כפולה: בשלב הראשון, יפעל עוה”ד כדי לבחון את הנכס באופן מעמיק. אם יימצא הנכס ככשיר, הרי שבשלב השני ינסח עורך הדין של הרוכשים את חוזה המכר אל מול עורך דינם של המוכרים.
דוגמה לבדיקה בסיסית חשובה המתקיימת בעת עסקת קניית דירה יד שנייה היא הפקתו של נסח הטאבו המתואר פעמים רבות כ’תעודת הזהות’ של נכס הנדל”ן. אותו מסמך מעניק פרטים מהותיים לרבות גודל הנכס, האם ישנה חניה הרשומה בטאבו, בעלי הזכויות הרשומים על הנכס, אם ישנם עיקולים או שעבודים ועוד.
כבר מבדיקה זו, יכול עורך הדין לאתר נורות אדומות ולפעול למען הסדרת הנושא מטעמם של בעלי הזכויות הנוכחיים.
דוגמה לבדיקה חשובה המתקיימת בעת עסקת קניית דירה מקבלן היא בחינתו הקפדנית של חוזה המכר. ברבות מן המקרים, אין מדובר בנכס קיים ולכל היותר מבנה הנמצא בשלבי הקמה ראשוניים.
בדיקה קפדנית של עורך הדין, תעלה סעיפים שונים בחוזה המכר מטעם הקבלן אשר נדרשים לשינוי וניסוח מחודש. למרבה הצער, פעמים רבות עולים מחוזי המכר המוצעים מטעם הקבלן, מגוון סעיפים אשר רומסים את זכויותיהם של הרוכשים ושמציבים אותם בפני עמדה בעייתית. עין משפטית בוחנת, יכולה לשנות את פני הדברים באופן ניכר.
ליווי עורך דין בעת מכירת דירה
לא אחת עולה השאלה מדוע יש לפנות לעורך דין לצורך מכירת דירה. הרי במרבית המקרים, המוכרים יביאו עמם ניסיון קודם מתהליך הרכישה.
עם זאת, ההמלצה הגורפת היא לערוך שורה של בדיקות מקדמיות בטרם מכירת הנכס. וודאי שמוכרי הדירה, יבקשו לדעת באם ישנם אי אלו פרטים הנדרשים לטיפול בטרם הנכס מוצע למכירה.
דוגמה לכך היא צו עיקול הרשום בנסח הטאבו. יש לדעת כי החוק איננו מתיר למכור נכס עליו רשום צו עיקול. טיפול מקדים בסעיף זה והסרתו מן הנסח, יכולה להכשיר את הנכס למכירה.
בנוסף, עורך דין מכירת דירה יבקש לבחון בקפידה את סך ההוצאות אליהן יידרש המוכר מתוקף חוק מיסוי המקרקעין. חשוב לדעת כי על המוכרים מוטלים שני מיסים: מס שבח המוטל על התשואה שבין ערך הנכס המקורי לבין ערכו הנוכחי, והיטל השבחה המשולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה.
במסגרתה של בדיקה זו, יפעל עורך הדין לבצע תחזית מס מדויקת, וכן יבחן כיצד ניתן לבקש הקלה בתשלום המס ולעתים אף פטור מוחלט.
ניסוח חוזה המכר
לסיום, בין שמדובר ברכישתו של נכס ובין שמדובר במכירתו, הרי שחוזה המכר הוא זה המסדיר את היחסים שבין הצדדים, את חובותיהם ואת זכויותיהם.
חוזה המכר איננו דבר מה תבניתי, והוא מוכרח לכלול בתוכו את כל הפרטים אשר עלו במשא ומתן ובבדיקות המקדמיות השונות שבין הצדדים. חוזה המותיר ולו ‘שטח אפור’ אחד הנתון לפרשנות, עלול להוביל למפח נפש, מחלוקות ולהפסדים כספיים.
ניסוח החוזה מתבצע בין עורכי הדין מטעמם של שני הצדדים, והוא זה הסולל את קיומה של עסקה בריאה ונכונה.
