מחירי הדיור במגמת עלייה, ומספר הרכישות של דירות חדשות במגמת ירידה. אל מול רכבת הרים מלאת משתנים שכזו קשה להישאר אדישים, וכאן ניגש לבחון לאן אנו צועדים. נבחן מהי המשמעות של הרכבת הקלה בת”א, של התשואות המדהימות שניתן למצוא דווקא בדרום המדינה ואף מה צופן לנו העתיד. הן מבחינת אפיקי השקעה בתחום הנדל”ן והן מבחינת חלומות שנכון להיום בלתי מושגים.
המחירים עולים? לא מדויק!
מצד אחד ידוע שמחירי הדירות עולים ובעקבותם מחירי השכירות. עם זאת, בזמן שמאכילים אותנו שהמחירים רק עולים, ראוי לשים לב שיש אזורים שבהם הדברים מתנהלים אחרת. כך למשל אם נתמקד בעולם השכירות, נמצא שבעיר באר שבע המחירים עדיין “שפויים”, או לכל הפחות אינם מטפסים. האם מדובר בטוב ליבם של תושבי בירת הדרום? ימים יגידו, אך אם נבקש להמר, נמצא שמדובר בנקודת זמן ייחודית שנמצאת לקראת יישור קו על המגמה הארצית. שנסביר? הריבית עלתה, כך שפחות אנשים ממהרים לרכוש דירה. מצב שכזה מגדיל את הביקוש בתחום השכירות, וכיוון שנכון להיום ההיצע נשאר כשהיה, נראה שהפער בין הביקוש להיצע יעשה את שלו.
כיצד כל זאת פוגש את קהל משקיעי הנדל”ן? עבורם מדובר בנקודת זמן סופר אטרקטיבית. נכון להיום כדאי לרכוש נכס בערים שבהן מחירי הנדל”ן עדיין שפויים, אך שמחירי השכירות עוד צפויים להתייקר. באופן שכזה התשואה עתידה לענות על תרחיש אידיאלי במיוחד.
קופצים למים עמוקים
לא חסרות עדויות לכך שלעומת השקעה בנדל”ן מעבר לים, כיום השקעה בנדל”ן כחול לבן הרבה יותר משתלמת. אם עד לפני כשנה רבים השקיעו בנדל”ן בארה”ב, הרי שכיום בורחים מכך. אם בעקבות משבר האנרגיה שרק מחריף, אם בשל הקושי שיצר משבר הקורונה ואם בשל האטה קריטית אצל אחת מהכלכלות הגדולות בעולם. מסתבר שסיבות לא חסר, ועכשיו הרשו לנו לקחת אותכם למסע בזמן. ובכן אם רק נעז להביט לעבר העתיד, נמצא מגוון השקעות נדלן שנכון להיום עוד קשה לדמיין.
יש מי שמדבר על היום שבו נוכל לרכוש דירה בבניין ששוכן על אי מלאכותי באמצע הים (פעם גם דובאי הייתה רק סקיצה על נייר). יש מי שמדבר על כך שאנשים ייאבקו על הזכות לרכוש דירה בלב ת”א, וזאת למרות שהיא אינה מגיעה לצד חנייה צמודה (וכיוון שהיא כן מצויה לצד הרכבת הקלה ואף לצד המטרו) וכדומה. מכאן שאם נביט מעט קדימה, ניתן לאתר לא רק מצוקת דיור, אלא גם אופציות חדשות ומעוררות עניין.
הדרום מככב – האומנם?
אז איפה הכי כדאי להשקיע נכון לשנת 2023? בחינה מהירה מצביעה שבדרום המדינה יש לא מעט הזדמנויות שוות. מופתעים? ככה זה שעלות הדירה מאוד זולה, ובמקביל יש ביקוש עבור שכירות. באופן שכזה גם אם השכירות נחשבת זולה ביחס לעלויות השכירות בשאר הארץ, התשואה עדיין מרשימה. אז האם למהר לחפש דירה להשקעה בדימונה, אילת, מגדל העמק, באר שבע, או בשדרות (סדר הערים שבהן התשואה הכי גבוהה)? ובכן אל תאפשרו לנתונים היבשים לבלבל אותכם.
שנסביר? אם אכן מחפשים דירה להשקעה, בין היתר נדרש לקחת בחשבון שיהיו תקופות שבהן תתקשו למצוא שוכרים, שמצב הנכס יצריך תחזוקה יקרה, או שבעוד שנה המצב ישתנה (ולו כי הרכבת הקלה תתפוס בת”א תאוצה). מסקנה? כאשר עומדים לבחון תשואה של נכס מניב, נדרשת תמונה רחבה לצד ראייה עתידית, ובמילים יותר פשוטות: נדרש ייעוץ מקצועי נטול אינטרסים אישיים.
ערי המרכז חוזרות לחזית
כפי שציינו, אין לאפשר לנתונים היבשים לבלבל, והפעם נבחן את הדברים מזווית מעט שונה. אם מבקשים להשקיע בנדל”ן באמצעות רכישה ומכירה (לצד רווח כמובן), ולא באמצעות רכישה לצד השכרה, נמצא שבמקרה זה התשואה של אזור הדרום כבר אינה כה מרשימה, אלא רמת השרון (ובאופן גורף ערי המרכז) היא זו שמככבת בפסגה. ברמת השרון נמצא שהרווח ההוני מציע פער מדהים, שבין היתר נוגע לרמת ההכנסה, לביקוש הגבוה, לפיתוח האזורי וכמובן שגם לנגישות הגבוהה שהתחבורה מציעה.
מגדל העמק – עניין של זווית
לבסוף נציין שכמו הכול בחיים, כך גם כאן הכול תלוי מאיזו זווית מתבוננים על הדברים, וכדי להסביר, נתמקד בעיר מגדל העמק. בעוד שמבחינת תשואה שנוגעת למכירה והשכרה העיר הצפונית מככבת במקום השלישי (מבחינת כדאיות), הרי שמבחינת תשואה שנוגעת לרכישה ומכירה מדובר בעיר שמציגה רווח הוני שממוקם בתחתית. מסקנה? מאוד משנה לאן מכוונים, מה מחפשים והאם חלומות על איים מלאכותיים יפיחו חיים בחופי ת”א, ובמקביל יסעירו את עולם הנדל”ן.
