לפני כשנתיים הציגה המועצה הלאומית לכלכלה "תוכנית אסטרטגית לשוק הדיור בישראל עד לשנת 2040". סוף־סוף ממשלת ישראל מסתכלת גם לטווח הארוך ולא עסוקה רק בכיבוי שריפות. לפי הנתונים בתוכנית המפורטת, בין השנים 2017 ועד 2040 מוכרחים לבנות פה עוד 1.5 מיליון דירות – תוספת אדירה של כ־60% למספר הנוכחי, שעומד על משהו כמו 2.5 מיליון דירות ובתים.
כמה אדירה? שימו לב: בכל העיר ירושלים ישנן היום 225 אלף דירות רשומות. בתל־אביב־יפו ישנן 206 אלף דירות. מודיעין, שרבים מאיתנו עדיין רואים בה "עיר חדשה" אך הבניינים הראשונים שלה החלו להיבנות כבר לפני 25 שנה, כוללת היום בסך הכול 24 אלף דירות (יחד עם מכבים ורעות). כלומר, יהיה צורך לבנות עוד 7.5 פעמים את תל־אביב־יפו, או 6.5 פעמים את ירושלים. אפילו 60 ערים כמו מודיעין לא יספקו את תחזית הביקוש למגורים בישראל עד שנת 2040.
חשוב להבין שהיעדים הללו אינם בגדר ספקולציות ותחזיות מופרכות של סטטיסטיקאים. בשנים האחרונות נולדים פה כמעט 200 אלף תינוקות מדי שנה ונפטרים פחות מרבע מכך, עם תוחלת חיים שרק הולכת ועולה. בהנחה שכל זוג יצטרך קורת גג בעוד 20־30 שנה (האופציה השנייה היא שהם ימשיכו לגור אצלכם), מדובר על ביקוש של כ־100 אלף דירות בשנה, פי שניים ממה שהשוק יודע לספק היום. אלה מיליון דירות בכל עשור רק מגידול טבעי, גם בלי שניקח בחשבון מיליוני עולים שאולי יחליטו שהגיעה העת לעלות לארץ הקודש.
אז איפה בונים עוד 1.5 מיליון דירות? התוכנית האסטרטגית – שאושרה מאוחר יותר בממשלה – ציינה במפורש כי "סך הבינוי האפשרי בשטחים הפתוחים בישראל מסתכם ב־960 אלף דירות". לאחר שצירפו לאותם מספרים את הבינוי בהתחדשות עירונית, כל עוד הוא ימשיך להתבצע "תחת הקצב הנוכחי", הכמות גדלה למיליון ושמונים אלף דירות בלבד עד 2040. כלומר, יותר מ־400 אלף דירות שחסרות לשוק.
במילים אחרות, כתבו במשרד ראש הממשלה, "ללא התחדשות עירונית בהיקפים גדולים יותר משמעותית, נעמוד בפני קטסטרופה תכנונית של אזילת השטחים הפתוחים המיועדים לבינוי במרכז הארץ". מחברי התוכנית, עופר רז־דרור ונעם קוסט, ציינו כי "השפעתו של משבר תכנוני זה תשפיע על הכלכלה הישראלית" ותביא ל"עלייה חדה במחירי הדירות במטרופולין תל־אביב, עלייה ביוממות ובעומסי התחבורה, פגיעה במוביליות האוכלוסייה, ביעילות הכלכלית של המשק ובקצב הצמיחה". בשורה התחתונה ולמרות האתגר הלא פשוט, התוכנית האסטרטגית דיברה על החובה לחולל עלייה דרמטית בכמות היתרי הבנייה בפרויקטים של התחדשות עירונית – מ־12% בשנת 2017, עד לשיעור של 46% בשנים 2036־2040.
לאמיתו של דבר, במועצה הלאומית לכלכלה בסך הכול התפרצו אז לדלת פתוחה. אין הרבה תחומים הזוכים לקונצנזוס מקיר לקיר כמו הצורך בחידוש הערים והשכונות הישנות בישראל. הסיבות לכך רבות: ישראל מלאה בבניינים ישנים ורעועים, משהו כמו מיליון דירות שנבנו פה לפני 40 שנה לפחות; שכונות רבות משוועות לדם חדש ולמשפחות צעירות, שימלאו שוב את בתי הספר, הגנים, בתי הכנסת והרחובות, שהלכו והזדקנו במרוצת השנים; עולה לנו הרבה יותר להתרחב החוצה ולמתוח תשתיות חשמל, מים, כבישים ותקשורת לשכונות חדשות ולא מפותחות בעיבורי העיר. ובכלל, במשך עשרות שנים בנינו פה נמוך מדי – כי בעבר גם בניין בן שש קומות נחשב מגדל גבוה, כי לא הפנמנו עד כמה השטחים בישראל הקטנה יקרים ונדירים, כי רצינו לתפוס כמה שיותר אדמות מסיבות לאומיות וביטחוניות, וכי תמיד רצינו ונדרשנו לבנות מהר מהר, והכי קל להרים בזריזות שיכונים ארוכים בני 3־4 קומות.
כשמדברים על "התחדשות עירונית" מתכוונים לשני מסלולים: פינוי־בינוי, האחות הגדולה והישנה, שלוקחת מספר בניינים, הורסת אותם ומתכננת מחדש את המתחם כולו בתהליך ארוך ומייגע; ותמ"א 38, תוכנית המתאר שמוסיפה בהליך מקומי מהיר זכויות בנייה לבניינים ישנים, בתמורה לחיזוקם מפני רעידות אדמה.
ואכן, בשנים האחרונות אפשר היה לראות ברחבי גוש דן תנופה של התחדשות עירונית. גם בשנת 2018 נשברו שיאים חדשים בהיקפי הבנייה בזירה הזו. במהלכה ניתנו היתרי בנייה ל־13,133 דירות חדשות, לעומת 12,682 דירות בשנה הקודמת. 2,959 מהדירות הללו הן ב־19 מתחמי פינוי־בינוי, בתוכניות מורכבות שלוקח לפחות עשור לקדמן. אבל המאסה הגדולה של ההיתרים, 10,147 דירות, ניתנו במסגרת תמ"א 38. כך, בשנת 2018 אוכלסו 284 בניינים של תמ"א 38, שכללו 5,787 דירות. דו"ח הרשות להתחדשות עירונית מגלה כי בשנה שעברה נמכרו 3,800 דירות חדשות במסגרת פינוי־בינוי ותמ"א 38, מתוך 27,540 דירות חדשות שנמכרו בכל הארץ – נתח של 13.8%. עדיין רחוק מהיעד, אבל בהחלט בכיוון.
הגמל והדבשת
אבל כמו בתנועת מספריים, ככל שההתחדשות העירונית צברה תאוצה, השלטון המרכזי והשלטון המקומי קיבלו רגליים קרות, בעיקר בכל הנוגע לתמ"א 38. כמו עם הרבה מאוד שליפות של פוליטיקאים, עם הזמן התברר עד כמה הנושא טעון ושאין טוב בלי רע. התשתיות הישנות – כבישים, מוסדות ציבור, ביוב ועוד – לא תמיד הצליחו לעכל את הבנייה המסיבית החדשה, וזה עוד לפני האפליה המובנית בתוכנית, שהעניקה צ'ופר רק למי שגר בלב אזורי הביקוש, באותם מקומות שבהם שווה לקבלן לשפץ כמה דירות תמורת הדירות האחרות שהוא מקבל למכירה על הגג. בפריפריה, לעומת זאת, אין ממש תמריץ להוסיף למישהו חדר וממ"ד כדי לבנות ולמכור דירות נוספות לאחרים.
בשבוע שעבר זרקו במִנהל התכנון את הפצצה. מבחינת אנשי המקצוע בגוף שמוביל את מדיניות התכנון של המדינה, תמ"א 38 צריכה להסתיים ב־18 במאי 2020, בדיוק 15 שנה לאחר שאושרה בממשלה לתוקף של חמש שנים והוארכה פעמיים. אז נכון שמִנהל התכנון היושב כרגע במשרד האוצר אינו הפוסק האחרון, ושבדרך ההחלטה צריכה לעבור את המועצה הארצית לתכנון ובנייה, המורכבת בעיקר מפוליטיקאים מהשלטון הארצי והמקומי, וגם את הממשלה עצמה, אבל בכל מקרה – האקדח כבר נשלף והונח על השולחן. "לאחר בחינת הנושא לאחרונה, העמדה המקצועית של מנהל התכנון הינה כי לעת הזאת אין הצדקה להאריך בתקופה נוספת את תוקפה של התמ"א במתכונתה הנוכחית", כתבו אנשי המנהל. לדעתם "יש להעדיף תכנון מיטיבי יותר, באמצעות תוכניות מפורטות להתחדשות עירונית ולפינוי־בינוי, אשר יבחנו ויסדירו את התכנון במתחמים שלמים, לרבות צורכי הציבור והיבטים תכנוניים נוספים, על פני היתר במגרש נקודתי מכוח תמ"א 38".
החטא הקדמון הוא שתמ"א 38 אף פעם לא הייתה פתרון תכנוני, אלא פתרון כלכלי בלבד. זו לא הייתה תוכנית שאדריכלים ומתכננים תכננו בהתאם לתמונת המצב ולצרכים המדויקים של הבניין, הרחוב או השכונה, אלא תוכנית שציירו יזמים וכלכלנים, במטרה לדחוף כמה שיותר דירות ולהשיג רווחיות כלכלית.
בשנת 2004 נספו באסון הצונאמי באוקיינוס ההודי מאות אלפי בני אדם. ישראלים רבים הבינו שגם אנחנו יושבים על חיבור של לוחות טקטוניים, ושאסון הוא רק שאלה של זמן. גם הממשלה הפנימה שהיא מוכרחה לייצר פתרון ומהר, ואם אפשר – עדיף שהוא לא יעלה לה יותר מדי. כאן נכנס המוח היהודי לפעולה. במקום שהמדינה תיתן מענקים או תכריח את בעלי הבתים להוציא כסף מכיסם לחזק בניינים ישנים, הממשלה החליטה לגלגל על כוחות השוק את חיזוק הבניינים מפני רעידות אדמה, ועל הדרך נרוויח גם תוספת היצע.
כך אישרה הממשלה באפריל 2005 הממשלה את תמ"א 38, שהוסיפה זכויות של עוד קומה אחת וכן אִפשרה את סגירת קומת העמודים בבניינים ישנים – בתנאי שהם נבנו לפני 1980, אז נכנס תקן חדש ומחמיר מפני רעידות אדמה. הרציונל היה ברור: הקבלן ישווק את הדירות החדשות, והדיירים יקבלו בניין מחוזק, אולי גם עם לובי חדש ומעלית, ואם אפשר גם עוד חדר או ממ"ד. גם הצלת חיים, גם שיפוץ בניינים ישנים, וגם בלי להוציא שקל מתקציב המדינה.
אבל דווקא הפופולריות שצברה התוכנית הוכיחה שאי־אפשר לתכנן רק בעזרת אקסלים ומספרים. עם כל הכבוד לרצון לדחוף מאות אלפי דירות לתוך הערים, אי־אפשר להמציא תוכנית ארצית אחידה שנוגעת אך ורק ברמת הבניין הבודד, מבלי להסתכל על הבניינים הסמוכים.
בדיחה ותיקה אומרת שגמל הוא סוס שעבר את ועדות התכנון בישראל. כשמדובר בתמ"א 38, נכון יותר לומר שגמל הוא חתול שהחל את דרכו במסגרת התוכנית. שנה אחרי שנה התרחקה התמ"א הצנועה מהתוכנית המקורית, בין השאר במטרה לייצר כמה שיותר דירות, בעיקר לאחר שנקלענו למשבר הדיור ולנסיקת מחירי הנדל"ן. בתחילה הוסיפו מסלול של הריסה ובנייה מחדש, אחר כך הוסיפו עוד קומה וחצי לכל בניין, ופתאום קיבלנו בנייני תמ"א שכללו גם שבע ושמונה קומות מגורים. לפתע גם בעיריות עצמן נבהלו מהיקף המנופים שהתנשאו אל על ומכמויות התושבים החדשים שהצטרפו לעיר. למעשה, ההכרזה הטרייה של מִנהל התכנון כבר ריחפה לא מעט זמן באוויר. לכולם היה ברור שיהיה צורך למצוא דרכים יצירתיות לצופף את מרכזי הערים ולהוסיף חצי מיליון דירות לפחות עד 2040.
פינוי־בינוי, למשל, הוא מסלול ארוך ומייגע פי כמה, אבל בסופו אנחנו מקבלים שכונה מתוכננת עם מוסדות ציבור ועם שטחים ציבוריים משותפים, ולא אוסף של בניינים מנופחים. מעבר לכך, אם התמ"א אכן תלך ותגווע, גם יזמי הנדל"ן וגם הדיירים המתוסכלים יסכימו לעבור את מסלול הייסורים של הפינוי והבינוי, מסלול שיכריח אותם להתאגד עם עוד כמה בניינים, פשוט כי לא תהיה להם אלטרנטיבה.
ולמרות הכול, קשה לראות את התמ"א הפופולרית מחוסלת כליל. כמו הרבה עיוותים אחרים שהממשלה ייצרה ומייצרת, קשה להחזיר את הגלגל לאחור. מאות אלפי דיירים לא יסלחו לממשלה אם היא תגנוז להם את החלום שהובטח להם באסיפת דיירים. מצד שני, מאות אלפי אזרחים אחרים לא יסלחו לרשויות אם הן ימשיכו לצופף את הערים, בלי לייצר פתרונות מתאימים מסביב. וכך, במאי הבא, סביר יותר שלגמל שלנו תצוץ עוד דבשת, ונקבל עוד גרסה חדשה של תוכנית המתאר הארצית. 
