המשבר הכלכלי מביא משקי בית רבים לחפש דרכים שונות כיצד לשפר את המצב, להגדיל הכנסות ולצמצם התחייבויות. בין היתר הם מנסים לארגן מחדש הלוואות ישנות, ולבחון את כדאיות מִחזור המשכנתא.
כתבות נוספות באתר מקור ראשון:
– מציאות מדומה: כשסערות בטוויטר לא עוברות את המסך
– ועדת הכספים: הקלה במע"מ לארגונים אנטי ישראליים
– תפסת מרובה: תיזהרו עם המחאות שלכם
אלא שבמציאות הנוכחית, מהלך כזה נתקל במחסום. שמו של המחסום הזה הוא עמלת פירעון מוקדם, שעלולה להיות גבוהה במיוחד – לעיתים עשרות אלפי שקלים. העמלה הזו חוסמת את התחרות בשוק המשכנתאות ומשעבדת למעשה את הלקוח למסלול היקר הקיים, בלי יכולת לשפר עמדה.
לווה המבקש לפרוע לפני תום מועד הפירעון הלוואה שניתנה בריבית קבועה (או משתנה כל שנה ומעלה), מחויב בתשלום "קנס". כיצד מחשבים את הקנס הזה? על פי הנוסחה, כאשר לקוח מבקש לפרוע את חובו מוקדם מהמועד שנקבע, הבנק בודק את הריבית הממוצעת הנוהגת באותה עת בשוק באותו מסלול הלוואה, ומחשב אותה בהתאם לתקופה שנשארה. במקביל, הוא בודק את הריבית הממוצעת באותו מסלול בעת נטילת ההלוואה, או את הריבית שנקבעה ללקוח – הנמוכה מבין השתיים. בשלב הבא, הבנק בוחן את ההפרש ביניהן. אם הריבית הנוכחית נמוכה בהשוואה לריבית בעת לקיחת ההלוואה – הלקוח יחויב בעמלה. אם הריבית גבוהה יותר – הוא לא יחויב בהפרש.
כך למשל, נניח שלקחתם הלוואה לעשרים שנה בריבית של ארבעה אחוזים. עברו חמש שנים, ואתם מבקשים למחזר את ההלוואה או לפרוע אותה. הבנק בודק מה גובה הריבית בהלוואה ל־15 השנים שנותרו. נניח שהריבית עומדת עכשיו על 3%. המשמעות היא שאם הבנק יַלווה עכשיו את הכסף למישהו אחר במקומכם, הוא "יפסיד" אחוז אחד. על כך הוא דורש מכם פיצוי.
עוד נחזור לאופן חישוב העמלה, אך מתבקש תחילה לשאול: האם צודק בכלל לגבות אותה? ובכן, נראה שלא. ראשית, הבנק לא יפסיד, הוא רק ירוויח פחות. אך מעבר לכך, הטענה שיש לשפות את הבנקים על הרווח העתידי בגין עלות גיוס ההון לצורך העמדת האשראי, התאימה יותר לתנאים הכלכליים ששררו בעבר. כיום גיוס ההון נעשה לרוב בדרך של פיקדונות לתקופות קצרות יותר, ובכל אופן בריבית נמוכה הרבה יותר מצד הבנק.
הבנק לא יפסיד מביטול העמלה, הוא רק ירוויח פחות. הטענה שיש לשפות את הבנקים על הרווח העתידי, התאימה לתנאים הכלכליים ששררו בעבר
ניסיונות לביטול העמלה הזו נעשו כמה פעמים בשנים האחרונות. תמיד הבנקים התנגדו נחרצות, בגיבויו של בנק ישראל. לטענתם מהלך כזה ייקר את ההלוואה. בין היתר, לפני שלוש שנים עלתה הצעת חוק של ח"כ יואב קיש בנושא. על פי ההצעה, לא יינתן שיפוי על רווחים עתידיים של נותני המימון (בנקים, או חברות מימון אחרות) בהלוואות לרכישת דירה יחידה, כולל משפרי דיור וממחזרי משכנתא. ההצעה קבעה כי הבנקים יוכלו לגבות עמלת פירעון מוקדם רק בשנה הראשונה שלאחר נטילת ההלוואה או מִחזורה, וזאת כדי למנוע תנודתיות גבוהה מדי במעבר בין המסלולים.
אפשרות נוספת שעלתה היא שללוֹוי המשכנתאות יוצעו שני מסלולים – אחד ללא עמלת פירעון מוקדם, ושני שבו תשולם העמלה הזו.
"אין שום הצדקה כלכלית, וזו גם לא הייתה כוונת המחוקק במקור, לשלם עשר או עשרים שנה קדימה רווחים עתידיים", נאמר בזמנו בדיון בוועדת הכלכלה על הצעת החוק. "במאבקו לטובת הבנקים, בנק ישראל מתעלם מכך שהמחוקק הוא שנתן לבנקים לפני שלושים שנה את הזכות לגבות את העמלה, בעקבות תנאי שוק קיצוניים. המחוקק נתן והמחוקק לקח".
בשבוע שעבר החל ח"כ שלמה קרעי – שהיה שותף לניסוח הצעת החוק בפעם הקודמת, מחוץ לכנסת – לקדם את ההצעה מחדש. הפעם, כך נראה, היא צפויה לעבור את אישור ועדת השרים לחקיקה. אף שעדיין לא ברור מה יהיה נוסח החוק ועד כמה הוא אכן ישפר את מצב הלווים, נראה כי איומי החקיקה עושים את שלהם. בבנק ישראל, שסירב עד כה לכל שינוי, מוכנים כעת לפשרות.
המחשבון שנעלם
אלא שהפולמוס בנושא, שנמשך כאמור שנים, מתייחס רק לעמלה אחת – עמלת ההיוון, המבטאת את ההפרש בריביות. זוהי אכן העמלה המשמעותית והיקרה ביותר. הבעיה היא שלא מדובר רק בעמלה אחת. "עמלת פירעון מוקדם" כוללת למעשה "סל עמלות" שהלווה נדרש לשלם בעת בקשה לפירעון מוקדם של הלוואה, וספק אם רבים מודעים להן.
הכירו למשל את "עמלת תפעול" – סכום הנע סביב 60 שקל עבור בקשה לפירעון ההלוואה; או את "עמלת מדד ממוצע" – למי שהלוואתו צמודה למדד והוא מחזיר אותה לפני 15 בחודש.
והנה עוד אחת: "עמלת אי־הודעה מוקדמת". לקוח המבקש לפרוע הלוואה, עליו להודיע על כך לבנק לפחות עשרה ימים מראש. אם לא עשה זאת, תיגבה ממנו עמלה של 0.1% מהסכום הנפרע (סכום שעשוי להגיע למאות שקלים). בבנקים מסבירים כי הסיבה לעמלה זו היא "לאפשר היערכות לקליטת הכספים". למעשה מדובר בעמלה ארכאית שהונהגה אי־אז בשנות השישים, כאשר החזרת הלוואה בסכום גדול, כמו משכנתא, הייתה אירוע דרמטי שדרש היערכות מיוחדת מצד הבנק. אולם כיום, כשהבנקים מעבירים בלחיצת כפתור מיליארדי שקלים מצד לצד, קשה למצוא לה הצדקה.
העמלה הזו למעשה ממלכדת את הלקוח. מצד אחד, אם ימתין עשרה ימים כדי לא לשלם אותה – הוא יצטרך לשלם בכל מקרה את הריבית על התקופה. מצד שני, אם יזדרז לפרוע – הוא יצטרך לשלם את העמלה. כך הבנק מרוויח מכל כיוון.
מעבר לעמלות הכרוכות בניסיון הפירעון, קיימת בעיה לא פחותה והיא שיטת החישוב של העמלה. כיצד בכלל מחשבים את עמלת הפירעון המוקדם (עמלת ההיוון)? או ליתר דיוק, איך יודעים שהחישוב שהבנק מציג לנו מדויק? הנוסחה שהזכרנו לעיל מגדירה את דרך החישוב באופן כללי, אך בפועל זה מסובך למדי.
באתר בנק ישראל היה בעבר מחשבון שנועד לאפשר לכל לקוח לבדוק בעצמו אם העמלות שהבנק דורש ממנו במסגרת הפירעון אינן מופרזות. לפני מספר שנים הוסר המחשבון לצורך "עדכונים", ומאז לא הושב. במקום זאת מפרסם בנק ישראל גיליונות אקסל עם נתוני ריביות היסטוריים. מכאן הלווה צריך להפשיל שרוולים ולחשב חישובים מסובכים, אם הוא לא סומך על הבנק. מעטים ידעו לעשות זאת במדויק.
יתרה מכך, לוואקום שנוצר נכנסו מחשבונים פרטיים שניתן למצוא באינטרנט. בבנק ישראל הצהירו בעבר כי מחשבונים אלו לא בהכרח מדויקים ועלולים להטעות את הלווים, אלא שמשום מה הבנק המרכזי לא ניסה למלא את החלל שהותיר. בהזדמנות זו, כשהנושא כולו נמצא על שולחן המחוקק, ראוי שגם העניין הזה יעלה על הפרק: הגברת השקיפות בכל הנוגע לחישוב סכומי העמלות.
