אחרי עלייה של 4 אחוזים במחירי הדירות בשנה שחלפה, לא נראה באופק שינוי מגמה: מחירי הנדל"ן צפויים להמשיך לעלות באופן ניכר גם בשנה הנוכחית. בסקירה שהפיץ לקראת סוף השבוע, מתריע האגף הכלכלי של משרד הבינוי והשיכון כי "המשך הירידה בהיקף התחלות הבנייה יוביל לצמצום מתמשך במלאי הדירות החדשות למכירה, ועשוי לתרום תרומה משמעותית לעליית המחירים".
לפי משרד השיכון, מלאי הדירות החדשות העומדות למכירה הצטמק בשנה האחרונה בשיעור של 22 אחוזים, מכ־49 אלף דירות בינואר 2020 לכ־38 אלף בדצמבר. היקף עסקאות הרכישה של דירות חדשות עמד בשנה שחלפה על 36 אחוזים מכלל העסקאות בשוק הנדל"ן, צמיחה ניכרת בנתח היחסי שלהן.
להערכת המשרד, הגידול ברכישת דירות חדשות נובע בין השאר מכך שמשפרי דיור (הרוכשים דירה חדשה במקום זו שהם גרים בה) אינם ממהרים למכור את דירתם הישנה. התופעה הזו רווחת בעקבות הוראת שעה שנכנסה לתוקף לפני כחצי שנה, ומאפשרת למשפרי דיור להחזיק בדירתם הישנה במשך שלוש שנים, בלי לשלם מס רכישה המוטל על מי שרוכש דירה שנייה או יותר. משפרי הדיור מעדיפים להמתין ולא למכור מיד את הדירה הקודמת, לנוכח הצפי לעליית מחירים.
כתבות נוספות באתר מקור ראשון:
– מהדורה אחת הבהירה: אין אכיפה ואין הרתעה
– בג"ץ קבע מה תהיה המדיניות לגבי הכרה בגיורים רפורמיים
– המשפחה הגרמנית שמגשימה את חזון בן-גוריון בנגב
לכך יש להוסיף את הורדת המס ברכישת דירה להשקעה, באמצע 2020, מ־8 אחוזים ל־5 אחוזים. המהלך בא לידי ביטוי בשטח בעלייה במכירת הדירות להשקעה.
סימן נוסף לגידול בביקוש לדירות מגיע מהיקף המשכנתאות הגדל. לפי נתוני בנק ישראל, היקף המשכנתאות שנלקחו בחודש ינואר הסתכם ב־6.44 מיליארד שקל, עלייה של כ־6 אחוזים בהשוואה לינואר אשתקד. משכנתא ממוצעת עומדת כיום על כ־800 אלף שקלים. נזכיר כי שנת 2020 הסתיימה בשיא בהיקף הלוואות המשכנתא, שעמד על 78 מיליארד שקל. לפי כלכלני משרד השיכון, "בעשור האחרון גדל היקף המשכנתאות ב־67 אחוזים לעומת עלייה של 57 אחוזים במדד מחירי הדירות – כלומר, מדובר בשיעור גידול ריאלי מעבר לעליית מחיר הדירות".
הבהלה למשכנתא מואצת בחודשים האחרונים בגלל שיעור הריבית הנמוך השורר כיום בהלוואות לדיור. בהקשר הזה ראוי לציין כי בימים האחרונים מתעורר חשש לעליית הריבית בחלק ממסלולי המשכנתא. הסיבה לכך היא שינויים בשוק אגרות החוב המשפיעים על מסלולי המשכנתא הקשורים אליו. הבנק מגייס כסף באמצעות אג"ח, ומלווה לציבור את ההון שגייס; ככל שעלות הגיוס לבנק עולה, גם ריבית המשכנתאות תעלה.
להיצע הדירות הדליל ולירידה בהתחלות הבנייה יש להוסיף את הפגיעה במצבת העובדים בבניין ובקצב הבנייה. הסגרים התכופים, דילול הטיסות להבאת עובדים זרים והנוכחות הבלתי סדירה של עובדי הבניין הפלסטינים מיהודה ושומרון – תרמו לא מעט לעיכובים בעבודות.
לכך מצטרפת בחודשיים האחרונים גם עליית מחירי התשומות. מדד תשומות הבנייה מתעדכן מדי 15 בחודש ומשקף את השינויים במחירי הבנייה, המושפעים מעלויות של חומרי גלם, מוצרים ושירותים המשמשים קבלנים. המדד מבוסס על סל תשומות קבוע הכולל בטון, מלט, אינסטלציה ועוד, והוא נועד לשקף את מחיר הבנייה. לנוכח העלייה שנרשמה בתקופה האחרונה במחירי חומרי הגלם, על רקע הגידול החד במחירי הסחורות בעולם והזינוק בעלויות התובלה, גם מדד התשומות נמצא במגמת עלייה.
לפי נתוני הלמ"ס, מדד תשומות הבנייה למגורים עלה בחודש ינואר ב־0.6 אחוזים, לאחר עלייה של 0.4 אחוזים בחודש דצמבר. עלייה של אחוז שלם בתוך חודשיים נחשבת דרמטית למדי במדד שהיה מנומנם למדי בשנה שעברה, ועלה ב־0.5 אחוזים בלבד בחישוב שנתי.
בניית בניין מגורים עשויה להימשך שנתיים ויותר, ולכן קבלנים המוכרים דירה "על הנייר" מעוניינים להצמיד את מחירי הדירות שהם מוכרים למדד תשומות הבנייה, כדי שמחיר הדירה יתעדכן בהתאם להוצאותיהם בפועל (מדד תשומות הבנייה אינו משפיע על רוכשי דירה יד שנייה, אלא רק על הרוכשים דירה חדשה מקבלן). את ההצמדה הזאת מרגישים כעת הרוכשים: מי שרכש דירה לפני דצמבר, ונותר לו לשלם עוד מיליון שקל, יצטרך להוסיף עוד עשרת אלפים שקלים למחיר בעקבות העלייה במדד בדצמבר־ינואר.
