מנהל רשות מקרקעי ישראל: "נשים סוף לתופעת המאכערים"

אחרי אלפיים שנות גלות ונדודים, ייתכן שלישראלים יש קיבעון קל בכל הנוגע למגורים בדירה בבעלותם. מחירי הדיור הגבוהים היו אחד הנושאים הבודדים בעשור האחרון שהצליחו להוציא אנשים מהבית (השכור) אל הרחוב כדי להפגין, ומפלגות קמו ונפלו על הבטחות לטפל בנושא הבוער.

יעקב (ינקי) קוינט, מנכ"ל רשות מקרקעי ישראל, או בשמה המקוצר רמ"י, הוא אחד האנשים המרכזיים שביכולתם להשפיע על הסוגיה הכואבת הזאת. הוא מופקד על אחד המשאבים החשובים ביותר של מדינת ישראל, הקרקעות שלה, אחראי להקצאת האדמות ושיווקן, ויכול להשפיע גם על מחירי הדירות שייבנו עליהן.

קוינט צמח ברשות מקרקעי ישראל. ב־2002 החל לעבוד בלשכה המשפטית, ובתוך כמה שנים הפך ליועץ המשפטי של הרשות, תפקיד שמילא במשך שמונה שנים. בשלוש השנים האחרונות שימש מנהל רשות החברות הממשלתיות. בדצמבר האחרון הוא חזר לרשות מקרקעי ישראל כמנכ"ל, בעיצומה של תקופה מורכבת במיוחד: הקורונה והמשבר הפוליטי הביאו למשבר כלכלי ולהאטה בשיווקן של קרקעות לבנייה. בשנת 2020 נמכרו קרקעות לבניית 20 אלף דירות בלבד, לעומת ממוצע של כ־40 אלף בשנים הקודמות. זאת הייתה הירושה שהמתינה לקוינט עם כניסתו לתפקיד.

כתבות נוספות באתר מקור ראשון:
– "קפיץ דרוך": כך נערך פיקוד הדרום ללוחמה בעזה
– מרב מיכאלי: "ההתיישבות ביו"ש היא הבעיה של משבר הדיור, ולא הפתרון"
– צפו: לא רק נדל"ן – איך בונים חיי קהילה?

"אנחנו בתקופה קשה", אמר לנו קוינט בריאיון שקיימנו במסגרת ועידת הנדל"ן של מקור ראשון, "מאוד קשה לכנס ועדות שרים, להעביר חקיקה, לעשות פעולות. כפקיד אני אומר לך – הממשלה די משותקת בתקופה הזאת. הפעולות שאנחנו עושים כעת כדי להגדיל את היצע הדיור הן באמת לשווק, לשווק, לשווק. כמה שיותר. תמיד בתחילת שנה יש פחות שיווק, אבל אנחנו עובדים עכשיו גם עם משרדי השיכון, האוצר, המשפטים, מנהל התכנון, ומצליחים להביא לשוק מספר גדול של יחידות דיור. בימים הקרובים נוציא מאות יחידות דיור במצבי צבירה בסיסיים יותר, קרקע שהתכנון בה עוד לא הושלם. אם לרשות מקרקעי ישראל אין יתרון יחסי בתכנון, אנחנו צריכים לבחון אפשרות להעביר את התכנון לשוק הפרטי, ואנחנו כבר מתחילים עם זה בכמה מקומות".

זה צעד דרמטי, להוריד את התכנון לשוק ולהעביר חלק מהסמכויות שלכם לשוק הפרטי.
"אנחנו מאמינים גדולים בתחרות. לא רק משרד השיכון, הרשויות המקומיות ורשות מקרקעי ישראל, אלא גם השוק הפרטי יכול לתכנן. כל מי שיכול לקדם את התכנון, זה טוב וצריך לאפשר את זה. אנחנו תוחמים את זה למקומות שיש בהם היתכנות מאוד גבוהה במתחמים גדולים פחות, שבהם אנחנו לא רוצים להכניס יזמים לקונפליקט עם הרשויות. אם ניתן לשוק הפרטי להוביל חלק, נוכל להשביע חלק מהביקושים. בכל מקרה אנחנו פועלים עכשיו להוציא כמה שיותר יחידות דיור, ואנחנו מאמינים שאחרי שתקום ממשלה חדשה אפשר יהיה לעשות צעדים נוספים ולהחזיר את המערכת למסלולה. לא הכול תלוי ברמ"י. יש פעולות נוספות שמשפיעות על שוק הדיור, כמו הפחתת מס הרכישה למשקיעים והורדת הריבית. רמ"י יכולה לעשות את שלה, אבל היא לא שחקנית יחידה במגרש הזה".

ובכל זאת, בחלק שלכם ראינו השנה פחות שיווק של יחידות דיור לעומת השנים האחרונות. אנחנו אחרי עשור של עלייה במחירי הדיור, ולמרות מאמצי הממשלה – אפילו השנה המחירים עלו. אחרי שנה של ירידה בשיווק קרקעות, אתה צופה עוד עלייה במחירי הדיור?
"אני לא נביא ולא בן נביא, ולא יודע להעריך את המגמות. זה מורכב מהרבה כוחות ושחקנים, שכל אחד עושה את שיקוליו. שיקולי הריבית הם לא בהכרח שיקולי הדיור, ושני השווקים משפיעים זה על זה. איך בכל זאת אפשר לסייע לזוגות צעירים? אני חושב שגם מחיר למשתכן וגם התוכנית החדשה יותר 'דיור במחיר מופחת' הן תוכניות נכונות שמצליחות לספק דיור במחיר הגון לזוגות צעירים. דיור בכלל הוא מוצר ציבורי, אף על פי שהשוק הפרטי בונה אותו. יש קבלן והכול, אבל עדיין המדינה משקיעה הרבה כדי שאפשר יהיה לבנות את אותה דירה. בניית תשתיות לצורכי דיור, הפרה של שטחים פתוחים (ביצוע עבודות עפר לקראת בנייה, ר"מ) ופעולות נוספות".

אתה בתפקיד רק חודשים ספורים, אבל נכנסת בתקופה סוערת. אילו יעדים הצבת לעצמך?
"כשנכנסתי לתפקיד, השר ליצמן ביקש ממני לטפל בשני דברים: האחד הוא באמת היצע יחידות הדיור, והשני הוא השירות. אנחנו הולכים לשים קץ לתופעת המאכערים ברשות מקרקעי ישראל, ומעבירים את כל פעילות השירות לדיגיטל. בימים הקרובים נעלה עם חלק מהפעולות, ויהיה אפשר בלחיצת כפתור לקבל אישור זכויות, העברת זכויות, התחייבות לרישום משכנתא ועוד. אנחנו מקווים שבכך נייתר את הצורך בפנייה לעזרה לכל מיני 'מקדמים'. אני מקווה שמכאן זה יגיע לכל עולם המקרקעין, שתמיד נתפס כמקום של מאכערים ושתדלנים".

מחיר הדיוק

בתפקידו הקודם ברשות מקרקעי ישראל היה קוינט איש מפתח בקידום תוכנית מחיר למשתכן, שהוביל שר האוצר דאז משה כחלון. התוכנית שיווקה קרקעות במחיר מופחת לקבלנים שהתחייבו לעמוד בתנאי המכרז ולמכור דירות במחיר נמוך לזוגות צעירים שזוהי דירתם הראשונה. עלותה של התוכנית מוערכת במיליארדים רבים של אובדן הכנסה לקופתה של רשות מקרקעי ישראל, אך קוינט רואה בכך הוצאה משתלמת.

"המדינה יכולה להחליט שמתוך כלל השוק חלק מסוים ילך לזוגות צעירים שזו הדירה הראשונה שלהם, ולא למשקיע שרוצה לקנות את הדירה השלישית או הרביעית שלו. זה לגיטימי. אחת הסיבות שהמחירים כיום עולים היא שהתוכנית הזאת קצת נדחקה הצידה. למדינת ישראל יש אופי מיוחד בניהול הקרקעות שלה – רוב הקרקעות הן בבעלות המדינה. זה מצב שהוא לכאורה לא בריא וכמעט לא קיים בעולם, אבל אפשר להשתמש בו כדי לקדם תוכניות כמו מחיר למשתכן ולממש את מדיניות הממשלה".

הייתה ביקורת רבה על מחיר למשתכן. בסוף היא לקחה כסף ציבורי וחילקה אותו לזוגות צעירים שהם לאו דווקא מהמעמד הנמוך, אלא גם זוגות במצב אמיד יחסית שיש להם הון ראשוני לקניית דירה. היו גם הרבה בעיות עם מפרטי הדירות ועם קומבינות של קבלנים.
"כבר ארבע או חמש ממשלות, אם לא יותר, מדברות על הורדת מחירי הדיור. אם הן היו מצליחות להוריד את מחירי הדיור באמצעות הגדלת ההיצע, אז ממילא מחירי הדיור היו יורדים והיו מוותרים על המיליארדים מהכנסות על הקרקע. תמיד אפשר לדייק את הקריטריונים ולצמצם את שיעור ההנחה, אבל בסך הכול קשה מאוד לבדוק מי באמת נזקק לסיוע, מי יכול לקבל מימון מההורים ומי מביא כסף מהבית. דווקא התוכנית החדשה (דיור במחיר מופחת, ר"מ) טובה יותר ממחיר למשתכן הישנה שבדקה את מספר בני המשפחה, האחים וההכנסה, כי היא פחות מורכבת. שום דבר לא מושלם, ותמיד צריך לשאוף לדייק כדי שזה יהיה טוב יותר, ולצד זה צריך גם תוכניות נוספות. מובן שהפתרון הבסיסי והנכון הוא להגדיל את ההיצע, אבל התוכנית הזאת נתנה מענה, ואני מאמין שהיא תישאר איתנו גם בתקופה הקרובה".

רמ"י פועלת כמו עסק, ושואפת למקסם את הרווחים מהקרקעות. ההתנהלות הזאת מעלה את מחירי הדיור, ומקשה במיוחד על ההתיישבות הכפרית שהקרקעות בה יקרות מאוד, בהשוואה ליישובים ערביים שכנים למשל. זה מקשה על הדור הבא לצמוח בהתיישבות.
"רמ"י היא באמת מפעל עסקי. קרקע היא משאב מוגבל שיש לו ביקוש, והדרך הנכונה להחליט מי יקבל את המשאב היא בתחרות מי מציע את ההצעה הטובה ביותר, סוג של מכרז. זה נכון על כל מוצר שיש עליו תחרות. מחיר למשתכן הוא מכרז מסוג שונה, שמחפש את המחיר המופחת דווקא ולא ממקסם הכנסות. לאחרונה שיווקנו כמעט 3,000 יחידות דיור ביהודה ושומרון דווקא, חלקן בהתיישבות כפרית וגם בבנייה נמוכה של צמודי קרקע. זאת הפעם הראשונה ששיווקנו במחיר מופחת בנייה נמוכה. עשינו את זה כדי לאפשר גם את המוצר הזה שיש לו ביקוש.

"ועדיין, חשוב לזכור שרמ"י משתמשת בהכנסות שלה כדי לממן את עתודות הקרקע הבאות, לממן את פינוי בסיסי צה"ל, פינוי מפרץ חיפה שמדברים עליו עכשיו. רמ"י צריכה את ההכנסות האלה כדי לייצר בנק קרקעות נוסף – להכשיר קרקעות, לטהר קרקע, לפתח. אף אחד ברמ"י לא מקבל בונוס על הכנסות גבוהות, בסוף הכסף הזה הולך לפיתוח תשתיות. למשל ביבנה עושים עכשיו שיקוע של קווי רכבת כדי לפתח שכונה של 12.5 אלף יחידות דיור. הכסף הזה מביא את הפיתוח של השכונות הבאות".

התחרות חשובה לביטחון

לתפקיד מנהל רשות מקרקעי ישראל הגיע קוינט מרשות החברות הממשלתיות, שאותה ניהל במשך שלוש שנים. ברשות החברות הוא פעל לקדם כמה תהליכי הפרטה ובהם הפרטת דואר ישראל, נמל חיפה, החברה לשירותי איכות הסביבה, מקורות־ייזום והתעשיה האווירית. מדובר בתהליכים ארוכים שנמשכים שנים וחלקם אף עשורים, ועדיין לא הגיעו לסיומם.

הפרטה של חברות ממשלתיות היא מעשה שאנחנו זוכרים בעיקר משנות התשעים. צריך לדחוף את זה גם כיום?
"כשחוזרים לבסיס ושואלים למה צריך בכלל חברות ממשלתיות, זה רק במקומות שיש כשלי שוק, חסמי כניסה גבוהים כמו השקעה גדולה בתשתיות יקרות שרק המדינה יכולה לעשות, שיקולים ביטחוניים שמונעים פעילות עסקית אמיתית, מגבלות סודיות וכו'. בכל מקום אחר, נכון להפריט את החברות. במידה מסוימת, רשות החברות הממשלתיות היא גוף שצריך לכלות את עצמו. לא נכון שיהיה גוף כזה. למדינה יכולה להיות קרן שמשקיעה בכל מיני דברים, אבל לא נכון שתהיה רשות ממשלתית שמנהלת את החברות. הפרטה משפרת את הביצועים בחברות, ומייצרת בהן ממשל תאגידי אחר. גם הפרטות חלקיות כמו הנפקת מיעוט או הכנסת משקיע אסטרטגי, מועילות, כשבטווח הארוך המטרה היא להגיע להפרטה מלאה. בעולם הכלכלי של היום אין סיבה שהממשלה תחזיק חברות שמתחרות בשחקנים פרטיים".

למה קשה כל כך להפריט? למה זה לוקח זמן רב כל כך?
"זה הצעד הכי מורכב שאפשר לחשוב עליו במגזר הציבורי. צריך להגיע להסכמות עם שבעה־שמונה ועדים, עם הרגולטורים במשרדים השונים, עם השרים שיסכימו לזה פוליטית, עם הרשות לניירות ערך, עם כל אגפי משרד האוצר, עם משרד המשפטים. צריך עיתוי שיתאים בדיוק לכולם, ושהתנאים יבשילו בכל המשאים ומתנים שמתנהלים במקביל. זה גם צעד הרבה פחות פופולרי ממה שהיה בעבר. פעם הפרטות היה נשמע מתקדם, והיום אומרים 'למה הממשלה יוצאת'. אבל לא נכון שהממשלה תהיה בעולם העסקי. זה נותן לממשלה יתרון תחרותי, ומאפשר לחברות להסתאב.

"אנחנו מקדמים עם רפאל פיילוט לניתוח תמונות לוויין ברמה של 20־30 סנטימטר, ואני מקווה שזה יאפשר לנו לטפל במהירות בבנייה בלתי חוקית ובפלישות לקרקעות"

"ניקח לדוגמה את התעשיות הביטחוניות. היום מלחמות מנצחים בטכנולוגיה, ועם גופים מנוונים ולא תחרותיים לא נוכל לנצח מלחמות. אסטרטגי בשבילנו שהתעשיות הביטחוניות יישארו ברמה גבוהה. היום ההייטק לוקח את האנשים. פעם העדיפות הראשונה של בוגר הנדסת חשמל הייתה לעבוד ברפאל. כדי שנוכל להביא את האנשים הטובים אנחנו חייבים לתת להם את התחושה שהם עובדים בחברה איכותית ויעילה, ושהקידום הוא לפי פרמטרים של הצלחה ולא לפי קרבה לוועד העובדים".

החסם הוא ועדי עובדים?
"הוועדים חוששים מההשלכות על מעמד העובדים בחברה, אבל לפעמים גם למשרדים נוח שיש חברות ממשלתיות. יש משרדים שהחברות הממשלתיות הן החצר האחורית שלהן. החברות הממשלתיות יעילות יותר, ההתקשרויות קלות יותר, נוח לשלוט בהן. יש לזה גם תועלות פוליטיות. אנחנו חושבים שצריך להרחיק את הפעילות מהקשרים הממשלתיים, ולהעביר אותה לעולם העסקי. צריך לתת לשיקול העסקי להיות דומיננטי יותר, גם אם השיקולים הפוליטיים טובים ויפים. לפעמים לממשלה יש שיקולים ציבוריים, אבל החברות צריכות להיות חלק מהעולם העסקי־תחרותי".

לפי אותו היגיון, עכשיו כשאתה ברמ"י, תפעל להפרטת הקרקע?
"הפרטת הקרקע היא עניין שונה. אין באמת שוק משוכלל שיכול לרכוש את הקרקעות האלה, ויש לנו עדיין חובות ציבוריות כדי לממש התיישבות ולדאוג לכולם. אנחנו לא רוצים שיהיו כמה טייקונים שיקנו את כל קרקעות המדינה. במקום לקנות קרקע מרמ"י תצטרכי לקנות קרקע מכמה שחקנים בודדים, ולדעתי זה יהיה נורא. דווקא העובדה שיש בישראל אחוז גבוה כל־כך של בעלות ממשלתית, מאפשרת לקדם מדיניות כמו תוכניות מגורים לזוגות צעירים, עידוד הגירה לפריפריה, לקחת שטחים מופרים ולייעד אותם למגורים, לבנות לגובה, לבנות מוסדות ציבור, בסיסי צה"ל".

עין רואה

כניסתו של קוינט לתפקיד לא הייתה חלקה. שר השיכון יעקב ליצמן ניסה למנות אותו בהליך מקוצר, אך נציב שירות המדינה הורה על הקמת ועדת איתור. הוועדה המליצה על קוינט, אך אז הוגשו כמה עתירות בניסיון לסכל את המינוי. בין היתר נטען כי נפלו פגמים בהליך הבחירה וכי המכרז נתפר למידותיו של קוינט. מינויו עורר התנגדויות בחוגים מסוימים, בעיקר בקרב ההתיישבות העובדת וחלק ממנהיגי ההתיישבות ביהודה ושומרון.

איך אתה מסביר את ההתנגדות הרבה שקמה למינוי שלך?
"באתי, בין היתר, להוציא את המאכערים מרמ"י בפרט ומעולם המקרקעין בכלל, ויש כנראה כאלה שלא מעוניינים שזה יקרה. זה היה קמפיין מתוזמן, מתוזמר וממומן, וברוך השם הוא לא צלח. אני חושב שזה רק מעיד על איכות הפעילות שלי בשירות הציבורי. מי שעשה את זה מכיר אותי מתפקידיי הקודמים. אמשיך לפעול כפי שפעלתי עד עתה, ואני מקווה שזה יהיה טוב למדינה ולאזרחי ישראל".

לסיום, עבירות תכנון ובנייה הפכו למכת מדינה. זה משהו שאתם עובדים לשפר אותו?
"אנחנו עובדים על זה כל הזמן, גם על פלישות וגם על הפרות בנייה. בתפקידי כמנהל רשות החברות הממשלתיות הייתי אחראי על חברת רפאל. אנחנו מקדמים איתם עכשיו פיילוט לניתוח תמונות לוויין ברמה של 20־30 סנטימטר. יהיה אפשר לקבל, אחת לתקופה, פלט של בנייה בלתי חוקית ושל פלישות לקרקעות. אני מקווה שזה ייתן לנו מענה שיאפשר לטפל בכך באמת. החוק נותן אפשרות לטפל בפלישות טריות בדרך כלל, ולכן ממד הזמן חשוב. צריך להגיע להפרות האלה בתוך זמן קצר, כי אם משתהים אפשר להיתקע בהליכים משפטיים ארוכים. לצד זה, אנחנו בוחנים אפשרות של הסדרה בהפרות מינוריות יותר".