"כדי להוריד את מחירי הדיור, צריך פשוט לבנות"

הרבה לפני מחירי הפסטה, הישראלים מוטרדים ממחירי הדיור. עם כל הכבוד להתייקרות של אחוזים בודדים במחירי הפסטה או החטיפים, בשנה האחרונה לבדה עלו מחירי הדיור בכעשרה אחוזים, עלייה שבאה על גבי עלייה מתמשכת וארוכת שנים. בתוך סל המוצרים המרכיב את מדד המחירים לצרכן, ההוצאה על דיור היא כרבע מההוצאה המשפחתית – במקרים רבים בדמות תשלומי משכנתא על דירה. רכישת דירה היא לרוב ההחלטה הכלכלית הגדולה ביותר שמקבלת משפחה ישראלית ממוצעת, והיא מגיעה יחד עם ההחלטה הפיננסית הגדולה ביותר – נטילת משכנתא.

לאחר השנה הראשונה והמהוססת של הקורונה חזרו הישראלים לרכוש דירות, ובקצב גבוה. ויחד עם הרכישות, עלה גם הגידול בהיקף המשכנתאות שאזרחי ישראל לוקחים. בשנת 2021 העמידה המערכת הבנקאית משכנתאות חדשות לרכישת דירות בסך של 116 מיליארד שקלים – גידול אדיר בהשוואה ל־68 מיליארד שקלים בשנת 2019, ו־78 מיליארד שקלים בשנת 2020. בדצמבר האחרון לבדו הגיע היקף ביצוע המשכנתאות לשיא של 12 מיליארד שקלים, ובינואר 2022 הוא עמד על כ־10 מיליארד שקלים. כדי לענות על הביקוש הגואה הקימו בבנק לאומי חטיבה חדשה וייעודית למשכנתאות. בראשה עומד אורי יוניסי, שעד כה שימש כראש חטיבת קשרי לקוחות של הבנק.

"שוק המשכנתאות הוא בסוף בבואה של שוק הדיור", אומר יוניסי בריאיון לקראת ועידת מקור ראשון לכלכלה, חברה וחדשנות שתתקיים בשבוע הבא. "אנחנו רואים בשוק הנדל"ן עליית מחירים של יותר מ־10 אחוז ב־12 החודשים האחרונים. המחירים התחילו לעלות מ־2007, וב־15 השנים האלה ראינו גידול של כ־150 אחוז במחירי הנדל"ן. דירה שעלתה אז מיליון שקלים שווה היום 2.5 מיליון, וזה ככה בכל הארץ. יש אזורים שיותר ואזורים שפחות, אבל בכל מקום יש עלייה. בשנה האחרונה השיפוע של העקומה מתחיל להיות תלול יותר, כלומר קצב העלייה גדל. לא ראינו קצב כזה מאז 2010".

למה זה קורה? מדברים על זה כבר יותר מעשר שנים, והמחירים רק עולים.

"הבעיה היא של היצע, כל מה שצריך לעשות זה לבנות. יש בישראל קצב ריבוי טבעי של כ־50 אלף בתי אב חדשים בשנה, שכדי לספק להם את צורכי הדיור צריך לבנות 50 אלף יחידות דיור בשנה, ולא בונים מספיק. נכון להיום יש פער של כ־80־100 אלף יחידות דיור. ככל שהפער הזה נמשך ומתקבע המחסור בדירות גובר, וכשיש עודף ביקוש המחירים שועטים".

מלבד הפן הכלכלי, יוניסי מצביע גם על גורמים תרבותיים: "במצב נורמלי, זוג צעיר שמתחתן היה מחכה כמה שנים לפני שהיה קונה דירה, וגר בשכירות עד שהיו מחליטים להתיישב במקום אחד. היום זוגות צעירים חושבים שאם הם לא יקנו מיד, בעוד חמש שנים הם יצטרכו לשלם יותר. השווקים האלה פועלים הרבה מתוך לחץ, פסיכולוגיה, ציפיות. באופן כללי בעולם הכלכלה ציפיות מאוד משפיעות. לכן אנחנו רואים את גל הביקושים של הזוגות הצעירים, שלא נפסק.

"לזה צריך להוסיף את מגזר המשקיעים. יש ריבית ששואפת לאפס, בפיקדונות חסרי סיכון. שוק ההון מאוד משגשג, אבל לא כולם רוצים לקחת סיכון של השקעה במניות, והרבה בוחרים להשקיע בנדל"ן. הם אומרים לעצמם שאם השוק עולה כבר 15 שנים, למה שלא ימשיך לעלות. זו נתפסת כהשקעה בטוחה, שנותנת למשקיעים יציבות. אפילו אחרי העלאת מס הרכישה על דירות, אנשים מרגישים ששווה להם להמשיך לרכוש. אף אחד לא חושב שכדאי לו להמתין כי משהו יקרה והמחירים ירדו, כולם קונים עכשיו.

"ויש עוד מגזר שמגדיל את הביקוש לדירות, למרות שזה קורה יותר בשקט: עולים חדשים ותושבי חוץ. אנחנו רואים גידול בקצב העלייה לארץ אחרי שנות הקורונה, ודבר ראשון שהם עושים זה לחפש דירה. הם גם בדרך כלל יותר מבוססים ומחפשים דירות ברמה גבוהה".

ומה עם תוכניות העבר של כחלון, כמו מחיר למשתכן? התוכניות החדשות של הממשלה הזו?

"היה ניסיון אמיתי, החל משנת 2015, לטפל גם בצד ההיצע וגם בביקוש ולייצר התערבות ממשלתית בשוק, אבל הוא לא צלח. הכוונות היו טובות, אבל בפועל מה שקרה זה שכמעט 100% מהקרקעות שווקו במחיר למשתכן. היה צריך לתת מחיר למשתכן רק לזוגות צעירים, ובמקביל לשחרר קרקעות לשוק ליזמים ולתת להם לבנות, ואז אפשר היה אולי לפתור את הבעיה. בפועל לקחו את כל הקרקעות למחיר למשתכן, פרויקטים התעכבו, הייתה סחבת של הגרלות ובירוקרטיה, וככה הגענו למצב הזה. נכון להיום, מתוך 70 אלף זוגות שזכו במכרזים של מחיר למשתכן רק 13 אלף קיבלו מפתח, השאר נמצאים בתהליכים כאלה ואחרים. צריך לקחת בחשבון שמתוך הדירות האלה חלק רק עכשיו מגיעים להבשלה ולוקחים משכנתא, מה שמוסיף להצפה אצלנו בשוק המשכנתאות.

"מה שכן, יש עכשיו הפשרה מסיבית של קרקעות, שהתחילה בשנה שעברה ואני מקווה שתימשך גם השנה. כדי לפתור את הבעיה אנחנו צריכים חמש שנים של התחלות בנייה בהיקף של 70 אלף דירות בשנה. זה ייתן מענה לגידול הטבעי וגם למלאי, ואז אנחנו נצא מזה. היום במשרד השיכון כולם מבינים שהבעיה היא בהיצע".

"אנחנו צריכים חמש שנים של התחלות בנייה בהיקף של 70 אלף דירות בשנה. זה ייתן מענה לגידול הטבעי וגם למלאי. היום במשרד השיכון כולם מבינים שהבעיה היא בהיצע"

גזר במקום מקל

אכן, 2021 הייתה שנת שיא בשיווק הקרקעות וגם בעסקאות שיצאו לפועל, בזכות חזרתה הנמרצת של רשות מקרקעי ישראל לפעילות אחרי הקורונה וארבע מערכות בחירות. השנה האחרונה הסתיימה עם שיווק של יותר מ־100 אלף יחידות דיור, כפול מהשנה הקודמת, ומספר גבוה גם בהשוואה לשנות השיא בעשור האחרון, שעמדו על כ־70 אלף יחידות דיור לשנה.

במשרד הבינוי והשיכון גיבשו השנה שורת תוכניות שנועדו לקדם בנייה, כולל במרכזי הערים. המשרד הציב יעדים שאפתניים להמשך קצב השיווקים הגבוה בשנים הקרובות, ובלשכת המנכ"ל עסוקים בפתרון בעיות והסרת חסמים המעכבים את התקדמות הפרויקטים, מבעיות טיהור שפכים ועד גני ילדים. בנוסף מקדמים במשרד תוכניות להתחדשות עירונית, כאשר במשרד הפנים מקדמים במקביל את "חלופת שקד" לתמ"א 38. שתיהן נועדו לייצר דירות נוספות באזורי הביקוש במרכזי הערים, באמצעות פינוי־בינוי ובנייה לגובה במקום בניינים נמוכי קומות.

לדעת יוניסי, מפתח נוסף לפתרון משבר הדיור נעוץ בשינוי פסיכולוגי. "בישראל אנחנו בתרבות שכל זוג צעיר שואף לבעלות על נכס. אנשים לא הרגילו את עצמם לחתום על שכירות לטווח ארוך, לפרק זמן של חמש שנים ויותר. התרבות הזו לא קיימת כאן. אנחנו גם לא רואים מספיק פרויקטים של דירה להשכיר. בשביל זוגות צעירים בתחילת הקריירה, לשכירות כזו יש הרבה יתרונות: נגישות גבוהה, קרבה למקומות עבודה ולימודים. אם יש הבטחה לשכירות קבועה לחמש־עשר שנים, יש יציבות כלכלית וחברתית. הם יכולים לדעת מי השכנים שלהם בבניין ובאזור".

אתה אומר שאנשים סבורים שנדל"ן הוא השקעה טובה, ובנוסף יש פה פן תרבותי, שזוגות צעירים רוצים להיות בעלים של נכס. שני אלה מגדילים את הביקוש. אז אולי צריך לפעול לצינון הביקוש, יותר מהגדלת ההיצע.

"אם הממשלה תבוא ותייצר תוכנית רחבת היקף שתעודד יזמים לבנות דירות להשכרה, זה יכול לעזור. אם יקומו בטווח הקצר מגדלים גדולים במרכזי הערים עם אלפי דירות בשכירות לטווח ארוך, זה משהו שיכול להשפיע על הביקושים. אם נראה 30 או 40 אלף מתוך עודף הביקוש מוסט לשכירות לטווח ארוך, זה יכול למתן את הביקוש ואת קצב עליית המחירים".

ההשלכות של המציאות הנוכחית על משפחות רגילות הן מרחיקות לכת, אומר יוניסי, ומצביע על המספרים: "ב־2006 משכנתא ממוצעת עמדה על 264 אלף שקלים, והיום 917 אלף. זה כמעט פי 4. בתקופה הזו השכר הריאלי לא עלה כמובן פי 4, הוא עלה ב־10־20 אחוזים. אנשים סוחבים על עצמם כ־600 אלף שקל נוספים בחוב למשך כ־30 שנה. בנוסף, כתוצאה מרגולציה שבנק ישראל הפעיל, החל משנת 2010 הלקוח לא יכול לקחת משכנתא של 90%, הוא מוגבל ל־75%, והוא צריך לבוא עם לפחות רבע מהשווי מהבית. המגמה שאנחנו רואים היא שהורים משתמשים בחסכונות עבר שלהם כדי לסייע לילדים להגיע לדירה".

מה אתה חושב על הניסיון של הממשלה לצנן משקיעים באמצעות העלאת מס רכישה למשל?

"אני מבין את הניסיון הזה, אבל אי אפשר לפתור בעיה ריאלית עם כלי מיסוי. גם כשהיה מס רכישה של 8%, הביקושים לא נעצרו והמחירים המשיכו לעלות. זה לא יפתור את הבעיה. להפך, צריך לבוא ולעודד את אותם משקיעים שצברו מלאי דירות, שיסכימו למכור את הדירה במחירי שוק, עם איזושהי הטבה במיסוי. יש מאות אלפי דירות שנרכשו על ידי משקיעים, וניתן לייצר תמריצים שיעודדו אותם למכור. בזמנו השר כחלון ניסה ללכת על מס דירה שלישית ולטפל דרך מקל, אבל עדיף ללכת עם גזר וזה בהחלט יכול לעזור".

עין פקוחה לעתיד

במהלך השנה הקרובה תיכנס לתוקף רפורמה צרכנית שמוביל בנק ישראל בתחום המשכנתאות, שנועדה להפוך את חייהם של הלווים לקלים יותר. הבנקים יחויבו להציג ללקוח, בנוסף לסל המשכנתא המוצע על ידם, שלושה סלים אחידים שהרכבם נקבע על ידי בנק ישראל. הם יחויבו גם להציג ללקוח את הריבית הכוללת הצפויה, את סך התשלומים הצפוי בכל תקופת המשכנתא, ואת התשלום החודשי הגבוה ביותר הצפוי על פי התחזיות. בנוסף, הזמן להנפקת האישור העקרוני למתן ההלוואה יקוצר לימים ספורים, ותתאפשר הגשת בקשה וקבלת אישור באופן מקוון.

המטרה היא לפשט את תהליך לקיחת המשכנתא ולייצר תהליך אחיד, ברור ושקוף, כדי שהלקוחות יוכלו להבין את תנאי המשכנתא המוצעים להם ואת השלכותיהם על התשלומים העתידיים. על פי בנק ישראל, תהליך לקיחת המשכנתא בישראל סבוך יותר ממקומות אחרים בעולם שבהם מתקיימים שני מסלולים – ריבית קבועה וריבית משתנה – ולא נהוג לשלב ביניהם. יצירת תהליך אחיד בין הבנקים תאפשר ללקוח להשוות בקלות רבה יותר בין ההצעות, ולהגיש בקשה למשכנתא באופן מהיר ונוח.

"זה צעד מבורך לטובת לוקחי המשכנתאות", מסכים יוניסי, "ולמרות שזה דורש לא מעט התארגנות מהצד שלנו, אנחנו משתפים פעולה בצורה מלאה ונייצר את המסלולים. אבל חשוב להגיד שמשכנתא היא לא מוצר גנרי. גם אחרי שהלקוח מקבל את ההצעה, בדרך כלל עסקה לא נגמרת תוך יומיים, ולוקח כמה חודשים עד שהוא לוקח את המשכנתא בפועל. צריך להמשיך לעבוד איתו כדי להבין את הצרכים שלו, ולעשות התאמות לפי היכולות והצרכים הספציפיים. אנחנו ניתן מענה למסלולים הגנריים לפי הרפורמה, ללקוח תהיה איזושהי נקודת פתיחה, אבל אחר כך נצטרך לעשות התאמות כדי לתפור לו את החבילה הנכונה.

"יש כאלה שחושבים שזה יהיה מורכב מדי, שאנשים ילכו לאיבוד אם הם יקבלו ארבעה מסלולים מכל בנק. אני דווקא חושב שנכון לתת כנקודת פתיחה הצעה שהלקוח יוכל להתמודד איתה ולהשוות. זה צעד בכיוון הנכון, בעולם שמאפשר את זה מבחינה דיגיטלית. אצלנו כבר היום 90% מהתהליך מתקיים באופן וירטואלי או בשיחת וידאו. לפני כמה חודשים הכנסנו את 'משכנתא בזום'. לא צריך לצאת מהמשרד, סוגרים את כל המחירים והתמהיל בזום, ומגיעים פעם אחת לחתום".

הרפורמה הזו נועדה אולי להחליף את יועצי המשכנתאות, שהיום מאוד מקובל לקחת. אנשים לא רוצים להתמודד בעצמם עם המורכבות של התהליך.

"יש היום בשוק כאלפיים יועצים. 40% משוק המשכנתאות מגיע לבנקים באמצעות יועצים. המקצוע הזה תפס בולטות, הם מאוגדים בהתאחדות מסודרת, ויש תהליך מסוים של רישוי וכללי אתיקה. עבורנו זה לא משנה, כי אנחנו נותנים אותו שירות בין אם זה יועץ ובין אם זה הלקוח בעצמו. זה שעכשיו לקוח יוכל לקבל תמהילים ישירות בערוץ מהיר, אולי יוריד את הביקוש לשירותי ייעוץ. לקוחות יגידו לעצמם שכדאי להם להתחיל לבד את התהליך, וכבר ימשיכו. מצד שני, בקבוצות מיקוד שעשינו ראינו שגם אנשים שמבינים כלכלה מעדיפים לא לעשות למידה על חשבונם באירוע המשכנתא. הם מעדיפים להוריד את האחריות מעצמם ולתת אותה למישהו אחר כדי לדעת שהם בחרו את המסלול והתמהיל הנכון, וקיבלו את המחיר הטוב ביותר. כרגיל, זה גם הרבה פסיכולוגיה".

מה נכון למשפחה צעירה לעשות מול השוק הזה?

"אני כמובן לא יכול לתת ייעוץ, אבל אם מדברים באופן כללי יש כמה טעויות נפוצות שזוגות צעירים עושים. למשל, מסתכלים על המצב שלהם נכון למועד לקיחת המשכנתא ומניחים שהוא יימשך כך, ועל סמך זה מקבלים את ההחלטות ומגישים את הבקשה לבנק. נניח אנשים צעירים שעובדים בעבודה זמנית, ולא לוקחים בחשבון שההכנסה שלהם תגדל כשיסיימו את הלימודים. אם היו מגדילים את ההחזר הם היו יכולים להקטין את תקופת ההחזר, להקטין את סך תשלומי הריבית, לקבל מסלולים זולים יותר. מצד שני יש כאלה שלוקחים על עצמם קצת יותר כי הם מרוויחים יפה, אבל אם העבודה לא יציבה ולוקחים החזר גבוה אפשר להיתקע. או אלה שיודעים בוודאות שהם הולכים להגדיל את המשפחה ורמת ההוצאות תעלה משמעותית, אבל הם לא משאירים את הכסף לצרכים האלה. הולכים עד הקצה ואז מצטופפים.

"עוד שיקול שצריכים לקחת בחשבון זה בחירת מסלולים. בנק ישראל מאפשר ללכת במסלול פריים עד 66%, וזה המסלול הזול ביותר היום. אבל אם יהיה שינוי בריבית, אז כל בית אב יספוג. בארה"ב מתמודדים עם אינפלציה של 7.5% והם יצטרכו להעלות ריבית, וזה יוביל גם להעלאת ריבית אצלנו. אנחנו כבר רואים תחילת מגמה של עליית מחירי המשכנתאות, כתוצאה מציפיות האינפלציה בארה"ב. זה ישפיע באופן ישיר ומיידי על לקוחות שלוקחים ריבית פריים. אנחנו נמצאים באיזושהי תחתית מבחינת הריבית, ואם יהיה איזשהו שינוי – הצפי הוא שזה יהיה כלפי מעלה ולא כלפי מטה. ייתכן שכדאי להגדיל את הנתח של מסלולים קבועים ויציבים שמאפשרים שקט".

אתה לא חושש ממצב של בועה בשוק? ממשבר שיקרה כשאנשים רבים לא יוכלו לשלם את המשכנתא בעקבות עליית הריבית או קושי כלכלי?

"אני לא חושש. כרגע שיעור המימון הממוצע בשלב לקיחת המשכנתא הוא 55%, זה לא מה שהיה במשבר הסאב־פריים בארה"ב. שם היה מימון של משכנתא 90%, ואז נתנו הלוואות לכל מטרה, הלוואות לרכב וכדומה, הגיעו גם לשיעור מימון של למעלה מ־100%, והבנקים מכרו את תיקי המשכנתאות לגופים חוץ־בנקאיים שהשקיעו וסחרו. ומה שקרה הוא שכאשר המחיר הריאלי של הנכסים ירד מעט, כל המגדל הזה התמוטט. אנחנו מאוד רחוקים מזה. היום תיק המשכנתאות של הבנקים הוא בשווי 470 מיליארד שקלים, ששיעור המימון העכשווי שלו נאמד בכ־25%. זה קרה כי במרוצת השנים לקוחות פרעו חלק מהאשראי, ומנגד שווי הנכסים עלה פי ארבעה. התוצאה היא שוק בטוח מאוד".

 

בוועידת מקור ראשון לכלכלה חברה וחדשנות, שתתקיים בשיתוף בנק לאומי ביום שני הקרוב, 21.2.22, בבנייני האומה בירושלים, ייערך מושב מיוחד שיעסוק במשבר הדיור