כבר שני עשורים שמחירי הדיור הם נושא שיחה בלתי פוסק בישראל. מי שיש לו דירה עסוק בעליית הערך שלה, מי שאין לו טרוד בשאלה כיצד ירכוש אחת. לפני הרפורמה המשפטית זה היה אחד הנושאים הבודדים שהוציאו המונים לרחובות בקריאה להורדת מחירי הדיור.
יעקב (ינקי) קוִינט הוא אחד האנשים שביכולתם להשפיע על האפשרות של משפחה ישראלית ממוצעת לרכוש דירה. כמנהל רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) הוא ממונה על אחד המשאבים החשובים ביותר של מדינת ישראל, הנמצא במחסור הולך וגדל: השטחים שלה. רמ"י אחראית לשיווק קרקעות המדינה, ולכן היא אחד השחקנים החשובים בתחום הנדל"ן.
אחרי שנת שיא בשיווקים – עם יותר מ־100 אלף יחידות דיור, שתורגמו גם להכנסות שיא של כ־37 מיליארד שקלים – ברשות מקרקעי ישראל מתחילים להרגיש את ההאטה. "אנחנו רואים ניצנים של ירידות במחירי הדיור, פרי של גידול בשיווקים ושל עליית הריבית", אומר לנו קוינט השבוע. "בשנתיים וחצי האחרונות שיווקנו יחידות בהיקף גדול ועשינו עסקאות במספרי שיא, אבל כבר כמה חודשים אנחנו רואים ירידה בהיקף הקבלנים המשתתפים במכרזים שלנו, וגם ירידה בהצעות המחיר שהם נותנים על הקרקע במכרזים. אנחנו צופים שזה יתורגם לירידת מחירים. המדינה צריכה לחשוב היום איך היא משמרת את היקף התחלות הבנייה, ואיך משמרים את הדברים הטובים שהיו בשנים האחרונות כמו הבנייה בפריפריה".
יש מי שמאשימים את רמ"י בדחיפה של מחירי הדיור למעלה כדי להעשיר את קופתה. המשוואה פשוטה: ככל שרמ"י לא משחררת מספיק קרקעות, היא מצמצמת עוד יותר את היצע הדירות והמחסור מעלה את המחירים. מי שהשמיע לאחרונה את הטענה הזו, ובחריפות יתרה, היה שר הכלכלה ניר ברקת. בוועידה הלאומית לבנייה ותשתיות של התאחדות הקבלנים בוני הארץ שהתקיימה לפני כשבועיים באילת, טען ברקת כי "יש פער גדול בין הרצוי למצוי. צריך לפרק את רמ"י, צריך יותר יזמים שישווקו ושהמדינה לא תספסר בקרקע. כשהמדינה מספסרת בקרקע, היא מעלה את המחיר. לא הגיוני שהיזמים ישוועו לקרקעות".
"ועדות קבלה ביישובים הן סוג של מגנומטר חברתי שמסנן דווקא את האוכלוסיות החלשות. מזל שבן־גוריון לא עשה בחינת יכולת כלכלית למי שעלה לארץ"
שר הכלכלה מאשים אתכם בספסור בקרקעות וטוען שאתם ריכוזיים מדי.
"השיח על ניהול ריכוזי של הקרקע הוא ראוי וחשוב", משיב קוינט. "מדיניות ניהול הקרקע התחילה עוד ברעיון השמירה על קרקעות הלאום, והמשיכה דרך קרקעות קק"ל, עד היום. יש לזה חסרונות אבל גם יתרונות – למשל האפשרות לעשות תוכניות מסובסדות כמו מחיר למשתכן ומחיר מטרה, היכולת לפנות בסיסים צבאיים או ליזום פיזור אוכלוסין. בסוף זו שאלה של אלטרנטיבות. מה עדיף – שאזרחי ישראל יחכרו את הקרקע מהמדינה, או מאיזה טייקון? מה החלופה, לתת לרשויות המקומיות? הרי רק עכשיו המדינה עשתה את הפעולה ההפוכה עם קרן הארנונה. תל־אביב תרוויח מהקרקעות הרבה יותר רק כי המדינה משקיעה שם מיליארדים בתשתיות ומשום שהיא נמצאת ליד הים, ואילו ירוחם ומעלות יקופחו.
"צריך להבין שריבוי בעלים בקרקע גם מאריך הליכי תכנון ובסוף רק מרחיק מימוש של בנייה בקרקעות, כמו שקרה למשל בשדה דב. אם המדינה לא הייתה נכנסת לשם ומנהלת את העניין, זה היה נגרר עוד עשרות שנים. צריך לקחת את הלימון ולעשות ממנו לימונדה. זה כמובן לא פוטר אותנו מהצורך להשתפר".
אבל הביקורת שלו היא על המחירים, על כך שמחירי הקרקע הגבוהים תורמים למחירי הדיור הגבוהים.
"אנחנו משווקים הרבה מאוד דיור בהישג יד. מתוך כ־100 אלף יחידות דיור ששיווקנו בשנה שעברה, כ־55 אלף היו דיור בהישג יד, במסגרת מחיר מטרה ודירות להשכרה. בכל תוכנית כזו הקרקעות נמכרות לזוגות צעירים ולמחוסרי דיור בהנחות בהיקף של מאות אלפי שקלים. אנחנו לא מספסרים בקרקע. רשות מקרקעי ישראל נמדדת במספר יחידות הדיור ובהיקף העסקאות, לא בהיקף ההכנסות שלה. אזרחי ישראל הם הלקוחות שלנו אבל הם גם הבעלים שלנו. אף אחד לא רוצה שנמכור את הקרקעות האלה בנזיד עדשים. אנחנו דוחפים לתוכניות מסובסדות כדי להגיע לתוצאה המיוחלת".
שינוי המגמה בעולם הדיור מורגש בכל הארץ, אך בפריפריה השינוי דרמטי יותר. על אף התוכניות המרובות לקידום הפריפריה בצפון ובדרום, המדינה עדיין מתקשה להביא את ההמונים אל מעבר לגבולות גדרה־חדרה. בחודשים האחרונים רמ"י איננה מצליחה לשווק קרקעות לבנייה בפריפריה, ומכרזים שהיא מפרסמת נכשלים ולא נמצאים להם קונים, גם במכרזי "מחיר מטרה". גם מכרזים שמצליחים, מקבלים מחירים נמוכים בעשרות אחוזים ממה שראינו בשנים קודמות. "כשערך הקרקע יורד, הפריפריה נפגעת", מסביר קוינט. "הרי עלויות הבניה והפיתוח הן קבועות, וההבדל בין הפריפריה למרכז הוא בערך הקרקע. לכן מכרזים נכשלו. אנחנו צריכים להפיק לקחים ולראות איך אנחנו מצליחים לגרום למכרזים האלה לצאת לפועל, ולקבלנים לקחת את המכרזים האלה. במרכז הארץ לא תהיה בעיה, אבל בפריפריה קשה יותר".
אז איך גורמים לפריפריה להצליח?
"לשר השיכון החדש באמת חשובה מאוד הפריפריה. מעבר להגדלת ההיצע הכללי הוא שם לנגד עיניו את חיזוק הפריפריה, וער גם לצורך בחיזוק הערים בפריפריה. יש עבודה עם המשרד בחשיבה איך לשמר את התחלות הבנייה ואת השגשוג שהיה בשנים האחרונות. בדרום זה משמעותי מאוד, בצפון אין מספיק. אנחנו נפגשים עם ראשי רשויות ומקימים צוותי חשיבה במשרד השיכון. חלק מהשינויים במועצת מקרקעי ישראל ובתוכנית מחיר מטרה נעשו מתוך מחשבה על שינוי המגמה שנוצר פה".
אנשים כמונו
שאלת מחירי הקרקעות בגליל חוללה מחלוקת קשה בין ראשי המועצות בגליל לרשות מקרקעי ישראל ומשרד השיכון. ראשי המועצות משגב, גליל־תחתון, עמק־יזרעאל ומטה־אשר, טוענים שמדיניות רמ"י מערימה קשיים על פיתוחה של ההתיישבות הכפרית היהודית בגליל, בניגוד לאינטרס הציוני ולשאיפה הלאומית לשמור על ריבונות ממשית באזור. לטענתם, רמ"י מובילה מדיניות שבה זוגות לא־יהודים נהנים מהנחות והטבות ברכישת קרקעות, והרשויות הערביות זוכות להלבנה של בנייה לא חוקית ולתוכניות מתאר רבות גם על חשבון שטחים ירוקים. לעומת זאת ביישובים היהודיים אין מספיק קרקעות ומחיריהן גבוהים מאוד, בלי הנחות והקלות. התוצאה היא שזוגות יהודים צעירים מתקשים לקנות דירות, וההתיישבות היהודית הכפרית בגליל מצטמצמת ומזדקנת.
"אזרחי ישראל הם הלקוחות שלנו אבל גם הבעלים שלנו. אף אחד לא רוצה שנמכור את הקרקעות בנזיד עדשים. אנחנו דוחפים לתוכניות מסובסדות כדי להגיע לתוצאה המיוחלת"
בישיבת הממשלה בתחילת החודש התקיים דיון על מתן הטבות לפריפריה, ונמתחה בו ביקורת על רשות מקרקעי ישראל ומשרד השיכון. כמה שרים, ועל פי הנטען גם ראש הממשלה, האשימו את רמ"י בקידום "מדיניות אנטי־ציונית", שפוגעת בהתיישבות היהודית בגליל.
קוינט מתרעם על ההאשמות הללו. "הפעילות של רמ"י היא ציונות לשמה, פיתוח של מדינת ישראל פשוטו כמשמעו. זה התפקיד של רמ"י עוד מהימים של יוסף ויץ, והיא ממשיכה את הפעילות ההיסטורית של הקרן הקיימת לישראל גם בימים אלה. העובדים של רמ"י הם מסורים, ציונים, ישרים ומקצועיים. תפקידו העיקרי של הגוף הזה הוא לספק את משאב הקרקע לצורכי המשק, לדיור, תשתיות, מוסדות ציבור, תחבורה, תעסוקה ומסחר, ולצד זה לשמור על שטחים פתוחים ועתודות קרקע לדורות הבאים.
"יש בעיה בצפון. יש הרבה דיסאינפורמציה וגורמים בעלי אינטרס שפועלים שם. רמ"י טיפלה בערי הצפון בצורה משמעותית מאוד בשנים האחרונות. שיווקנו 2,000 יחידות דיור בכרמיאל, 3,000 בצפת, 3,000 יחידות דיור במעלות, 4,000 בנוף הגליל, כמעט 5,000 בעפולה. הבעיה שם באמת קשה יותר. אוכלוסייה יהודית חזקה נוטשת את הערים, ואנחנו צריכים לחשוב איך אנחנו מביאים אליהן אוכלוסייה צעירה, חזקה ואיכותית".
ראש המועצה האזורית משגב, דני עברי, אמר לא מכבר לכתב ידיעות אחרונות יאיר קראוס כי "המהלכים של רמ"י מביאים לגירוש בני האזור, ופוגעים במאמץ לפיזור האוכלוסייה בישראל. אין לרשות שום מטרה ועניין אחר חוץ מאשר לראות את יישובי היהודים כעסק נדל"ני".
לדברי קוינט, רמ"י פועלת רבות לפיתוח ההתיישבות היהודית בצפון ובגליל, ומי שתוקע מקלות בגלגלי הפיתוח של ההתיישבות הכפרית הם דווקא היישובים עצמם. "רמ"י הציעה לתת הנחות גדולות יותר, ובלבד שהיישובים ישלשו וירבעו את מספר התושבים, ובזמן קצר. הנחות על הקרקע הן חלק ממדיניות ממשלתית, והן צריכות לשרת את המטרות הלאומיות. ניסינו להגדיל את היישובים, אבל הייתה התנגדות מהמועצה האזורית ומהיישובים. אלה יישובים אקסקלוסיביים שמקבלים רק אנשים בצלמם ובדמותם, ומסננים על סמך ועדות קבלה. ועדות קבלה טובות ונכונות ליישובים קטנים ולגרעין ראשוני. בהיקפים רחבים יותר יש מקום לבחון אם יש בהן צורך, ובכל מקרה צריך להגביל את זה לתקופה מסוימת.
"ועדות קבלה הן סוג של מגנומטר חברתי שמסנן דווקא את האוכלוסיות החלשות. אנחנו רואים את מי שמגיעים אלינו לוועדות ערר. לדעתנו אין מקום לסנן אוכלוסיות חלשות. זה משאב של כולנו. דני עברי אמר שהוא צריך אנשים שיעמדו בדרישות הכלכליות של היישובים האלה, ואני אומר – מזל שבן־גוריון לא עשה בחינת יכולת כלכלית למי שעלה לארץ. הוועדות צריכות לרדד את הדרישות שלהן ולפתוח את השערים לכלל האוכלוסיות במדינת ישראל, כולל עולים חדשים ואוכלוסיות ממעמד סוציו־אקונומי נמוך יותר. גם זה חלק מעקרונות הציונות".
הם מצידם מפנים אליך את אותן האשמות וטוענים שאתה מייצר מסנן כלכלי עם עלויות קרקע גבוהות שרק משפחות אמידות יכולות לעמוד בהן. צעירים לא יכולים לקנות שם דירה ועוזבים.
"בחלק מהמקומות אנחנו מוציאים מכרזי מחיר מטרה ונותנים את הקרקע לזוגות צעירים ומחוסרי דיור. מבחינתנו שערך הקרקע יהיה אפס. ערך הקרקע לא רלוונטי, הוא כלי לעידוד מדיניות ממשלתית. אם הם יבנו הרבה ומהר, רמ"י תציע לתת את ההנחות בקרקע. רק שיעמדו בהגדלת היעדים. אם מסתכלים אחורה על היקף הוצאת ההיתרים בעשור האחרון, עליית המחירים לא באמת הורידה את הבנייה ביישובים האלה. הם צריכים לגדול בהיקפים הרבה יותר נרחבים".
האם זה נכון שבאזורי עדיפות לאומית לוחם משוחרר ממוצא יהודי לא מקבל הנחות של יוצאי צבא, ולעומת זאת כל בוגר צבא – כולל תפקידים מנהליים – ממוצא דרוזי, מוסלמי או צ'רקסי מקבל 90% הנחה?
"מתחילת שנות התשעים ממשלת ישראל קיבלה החלטות רבות לעודד חיילי מיעוטים ולתת להם הנחות בקרקע וסבסוד פיתוח. אנחנו מיישמים את המדיניות הזאת. יש עדיפות לחיילים במחיר מטרה, יש תוכניות שונות. זה לא באותם היקפים, ואפשר לחשוב גם על תוכניות כאלה. רמ"י לא קובעת את ערכי הקרקע אלא שמאי, ושמאות הקרקע נגזרת מעסקאות שנעשו באזור, מכוח הקנייה של התושבים באזורים האלה, מרמת הפיתוח ומעוד פרמטרים. בחלק מהמגזרים זה אמנם לא מדווח בצורה נכונה אבל אלה הנתונים שיש. אי אפשר לבוא אלינו בטענות על ערכי הקרקע".
אתה יכול לומר שרמ"י בהנהלתך מקדמת מדיניות ציונית של פיתוח ההתיישבות היהודית בנגב ובגליל?
"יש לך ספק? כל מה שרמ"י עושה הוא פעילות ציונית. רק לאחרונה שר השיכון קיבל את המלצתנו לתת הטבות משמעותיות לחיילי מילואים ולתת קדימות לחיילי מילואים במכרזי מחיר מטרה ואף להגדיל את ההנחה. יש להם כיום ודאות כמעט מלאה שהם יזכו במכרזים האלה בפרק זמן קצר. רמ"י היא שהובילה ויזמה את הקמת היישובים החדשים בנגב ושיווקה עשרות אלפי יחידות דיור בפריפריה. מובן שכדי לפתח את האזורים האלה צריך להביא לשם גם תחבורה ותעסוקה, ואנחנו מקדמים גם תוכניות כאלה לעידוד פעילות עסקית בפריפריה. חשבנו על פיילוט של קליטת עולים חדשים בפריפריה, הקצאות בפטור ממכרז, והבאת קהילות שלמות של עולים חדשים לפריפריה. מנסים להביא אוכלוסיות ייחודיות כמו חרדים ומוציאים מכרזים מיוחדים לשם כך".
אחד הסיפורים שעוררו סערה לאחרונה היה כשרמ"י בחרה לקחת קרקע חקלאית מקיבוץ מורן ולתת אותה לרועה שהורשע בעבר בפשיעה חקלאית באותו אזור. איך אתה מסביר את זה?
"ההחלטה התקבלה על ידי ועדה בראשות מנהל המחוז, והיא עדיין נבחנת על ידינו בהנהלת רמ"י. לאף אחד לא נוחה התחושה שחוטא יוצא נשכר. חשוב לזכור שבעל העדר נמצא באזור, והומלץ להקצות לו שטח בהיקף מצומצם יחסית ובתנאים נוקשים כמו גידור השטח ומניעת הפרעה לרועים האחרים. כשמנתחים את המקרה יש צדדים לכאן ולכאן. יכול להיות שנעשו טעויות על ידינו, ההחלטה תתקבל בקרוב".
האח הגדול צופה
גם הנגב נדרש לתשומת לב מיוחדת. התקוות לפיתוח משמעותי בעקבות העברת בסיסי לצה"ל לאזור אינן מתממשות; מכרזים של רמ"י נכשלים, ומחירי הקרקע עלו משמעותית גם ביישובים כמו ירוחם ואופקים. בנגב, כמו בגליל, דרושה מדיניות ממשלתית שתסייע לקידום האזור בהתאם לאינטרסים הציוניים, ושם יש גם אתגרים בדמות שטחים פתוחים גדולים ושטחי אש של צה"ל.
"בנגב אנחנו צריכים להמשיך את המגמה של השנים האחרונות, שהיו בהן עשרות אלפי שיווקים", אומר קוינט. "טוב היה אם היינו מצליחים למשוך את אלה שהגיעו לנתיבות, אופקים, אשקלון וקריית־גת ולהביא אותם דרומה יותר. הממשלה צריכה להחליט איך היא עושה את זה, למשל בהטבות מיסוי ומחיר מטרה. יש ראשי רשויות חזקים באזור הזה שהם פרטנרים שלנו, ומה שקורה בנגב המערבי מאוד אטרקטיבי. יש לנו אלפי יחידות דיור בבאר־שבע. אנחנו חייבים להמשיך את קצב השיווק הגדול הזה. צריך לפתח אזורי תעסוקה".
חידוש נוסף שמציגים ברמ"י הוא שימוש ביישומי בינה מלאכותית, שיש לה השלכות גם על שמירת קרקעות המדינה. חטיבת השמירה על הקרקע של רשות מקרקעי ישראל משתמשת בתוכנת בינה מלאכותית שפותחה עם רפא"ל ובתצלומי לוויין כדי לאתר פלישה לקרקעות. הדבר מאפשר אכיפה מהירה וממוקדת, בלוחות זמנים קצרים. כל עוד הזיהוי קורה בתוך שלוש שנים, רמ"י יכולה להשתמש בצווי הריסה מנהליים מבלי להזדקק למאבקים משפטיים, ולגדוע פלישה לקרקע. רוב הפלישות הן בצפון ובדרום, ולטענת רמ"י היקפי האכיפה גדלו מאוד מאז שהמערכת נכנסה לפעולה, מספר הצווים שהוצאו גדל עשרות מונים, ובכ־85% מהמקרים די בהתראה והפולשים מתפנים בעצמם.
"מדברים הרבה על בינה מלאכותית", אומר קוינט, "אנחנו הכנסנו את המערכות האלה לשימוש בשמירה על קרקעות. אנחנו שומרים על הנגב לא רק על ידי שיווק קרקעות, אלא גם באמצעות כלים טכנולוגיים".
