בנק ישראל: השכר פה לא מספיק למשכנתה
מחירי הדירות ממשיכים לזנק, אך המשכורות נותרו נמוכות. בבנק ישראל חוששים ממשבר הלוואות נוסח ארצות הברית, ומפחדים מקריסות בנקים
- בגלל מזג האוויר: ירידה של 12% ביבולי הפירות
- בנק ישראל: מחירי הדירות שוב עולים בקצב מהיר; זה מדאיג
סיכון הלווים בשוק המשכנתאות צפוי לגדול בשנים הקרובות עקב המשך עליית מחירי הדירות שתגדיל את שיעור ההחזר של הרוכשים החדשים, והן בשל העלייה הצפויה בריבית, שתגדיל את ההחזר החודשי של המשכנתאות שנלקחו בעבר בריבית משתנה. רק אמש פרסמה הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה כי מחירי הדירות שוב עלו ב-1.4 אחוז בחודשים יוני-יולי, וב-83 אחוז בשש שנים.
המשכנתאות בישראל מסוכנות יותר מאלה שבארה"ב ובאירופה. בחמש השנים שחלפו עלה מחיר דירה ממוצעת ב-54 אחוז בעוד ההכנסה הממוצעת של המשפחות בישראל עלתה ב-20 אחוז בלבד. כך עולה ממחקר חדש של ד"ר גולן בניטה וד"ר זיו נאור מחטיבת המחקר של בנק ישראל. מסתבר כי גם סכום המשכנתאות וגם שיעור המינוף (סכום ההלוואה מסכום הדירה) עלו ופגעו בכושר הפירעון של הלווים.
מדד מרכזי לכושר הפירעון של הלווים הוא שיעור ההחזר מהכנסות המשפחה. מדד זה מושפע מהתפתחות ההכנסה של הלווים על פני זמן ומגובה בהחזר החודשי אשר קשור בשינויים בריבית. מחקרים בעולם מגלים כי כאשר שיעור ההחזר מההכנסה של הלווים גבוה מרף מסוים - ההסתברות לחדלות פירעון גדלה באופן ניכר.
זאת ועוד, מחקרים מצאו כי עלייה חדה בשיעור ההחזר החודשי מתוך ההכנסה מהווה איתות למשבר בנקאות מערכתי, וככל שהעלייה בשיעור ההחזר חדה יותר, המשבר שבא אחריה עמוק יותר. לפיכך הבטחת יציבות מחייבת מעקב אחר השינויים בהתפלגות שיעורי ההחזר של הלווים ביתרת האשראי לדיור של הבנקים, ובפרט לאור הגידול החד של היתרה בחמש שנים האחרונות.
ממצאי המחקר מראים כי עקב הזינוק בסכומי המשכנתאות בשנים האחרונות, עלה ההחזר החודשי הממוצע בקצב גבוה מההכנסה הממוצעת של משקי הבית. זאת אף שהריבית על המשכנתאות ירדה בחדות בשנים האחרונות, והלווים החדשים נטלו משכנתאות עם תקופות פירעון ארוכות יותר מבעבר.
התפתחות זו הביאה לעלייה ניכרת ברמת הסיכון של הלווים בתיק האשראי לדיור של הבנקים, שהתבטאה בעלייה חדה בשיעור ההחזר של הלווים העומד כיום ברמה גבוהה בהשוואה בינלאומית, והן במשקל המשכנתאות בסיכון גבוה (החזר גבוה מ-40 אחוז מההכנסה) העומד כיום על שיעור שיא. ראוי לציין כי טרם עליית מחירי הדירות סיכון הלווים בישראל היה דומה לרמה הממוצעת בעולם.
החוקרים משרטטים תרחישים לעתיד: בתרחיש הראשון מניחים כי מחירי הדירות ימשיכו לעלות בשנה הראשונה כמו בשנתיים שחלפו, ולאחר מכן בהתאם לאינפלציה. ההכנסה הממוצעת של משקי הבית תגדל בהתאם לממוצע בשנים האחרונות, והריבית והאינפלציה יתפתחו בהתאם לציפיות בשוק. בתרחיש זה סיכון הלווים בשוק המשכנתאות צפוי להמשיך לעלות בשל המשך העלייה במחירי הדירות וכן בשל העלייה הצפויה בריבית, שתגדיל את ההחזר החודשי על משכנתאות שנלקחו בריבית משתנה.
שיעור משכנתאות אלו זינק בשנים 2011-2009 לשיא של כ-80 אחוז מהסכום הכולל ערב הטלת המגבלה של המפקח על הבנקים. התוצאה: שיעור ההחזר הממוצע רגיש מאוד לשינויים בריבית.
בשני תרחישי קיצון, המתבססים על המשבר והמיתון בישראל בשנים 2003-2002, צופים החוקרים עלייה חדה בשיעור הריבית ומיתון בפעילות הכלכלית, שתתבטא בירידה ברמת השכר ובמקביל בעלייה בשיעור האבטלה. החוקרים מניחים כי מחירי הדירות יגיבו בירידות לשינויים בגובה הריבית וברמת האבטלה.
בשני התרחישים הללו קיים סיכוי גבוה לעלייה ניכרת בשיעור חדלות הפירעון מצד הלווים, כפי שהתרחש במדינות שחוו משבר בשוק המשכנתאות. "השפעת המיתון על סיכון הלווים משמעותית יותר מההשפעה של עלייה חדה בריבית", נכתב במחקר. "יתרה מזו, תרחיש זה טומן בחובו סיכון גבוה יותר משום שעלייה באבטלה הינה אחד מגורמי הסיכון המרכזיים לחדלות הפירעון, ובפרט עבור לווים עם שיעורי החזר גבוהים".
ד"ר בניטה וד"ר נאור מדגישים במחקרם כי בתרחיש הקיצון הבנקים יתקשו לממש כמות גדולה יחסית של דירות. התפתחות זו עלולה להביא לירידה חדה נוספת במחירי הדירות ולהחמיר את הפסדי האשראי של הבנקים, כפי שהתרחש במשברים פיננסיים במדינות אחרות. בבנק מדגישים כי הוראות המפקח על הבנקים שפורסמו באוגוסט-ומגבילות את שיעור ההחזר החודשי למחצית מההכנסה הפנויה, את משך תקופת הפירעון ל-30 שנים, ואת משקל המשכנתאות בריבית משתנה לשני שלישים - פועלות לצמצום סיכונים אלה.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם