קבוצות הרכישה מגיעות לפריפריה
אחרי עשרות יוזמות של קבוצות במרכז - האופנה מתפשטת גם לאזורים מרוחקים בפריפריה. בבאר שבע התארגנה קבוצה לבניית דירות לסטודנטים, באולגה רכשה קבוצה אחרת מגרש סמוך לים, וקבוצה במודיעין מנהלת מו"מ על קרקע בדרום העיר. בעלי הקרקעות רוצים להצטרף לחגיגה ומעלים מחירים
מאז השתנו כמה דברים בשוק, וההכרה בכך שהמשבר הכלכלי פסח על שוק הנדל"ן בארץ סייעה להתבססות קבוצות הרכישה שקמו כדי להוריד את מחירי הדירות החדשות.
כעת בנייה באמצעות קבוצת רכישה הפכה לתופעה מתפשטת, ולא רק במקומות שבהם מחירי הקרקע גבוהים במיוחד. האפשרות להוריד את מחיר הדירה ב-15%-20%, ואולי אף יותר, ביחס למחירי השוק קוסמת לעוד ועוד רוכשים ומשקיעים.
אם הייתם מנסים להקים לפני 5 שנים קבוצת רכישה בבאר שבע, סביר להניח שהייתם זוכים לתגובות לא אוהדות. בעיר עמדו אז 3,000 דירות חדשות מיותמות, ומחיר דירת 4 חדרים עמד על 500-450 אלף שקל - כמעט בגובה עלות הבנייה.
בשנתיים האחרונות, ומאז נעצרה הבנייה בבירת הנגב, השתנה המצב מקצה לקצה. המחסור נתן את אותותיו ומחירי הדירות, בעיקר מיד שנייה, זינקו בעוד 30%.
במקביל, מחירי השכירות בעיר, שבה חיים אלפי סטודנטים, זינקו גם הם בעשרות אחוזים. כל אלה הפכו את ההשקעה בבאר שבע מהרפתקה, לדבר שיש לדון בו בכובד ראש.
חברת שיווק הנדל"ן רמות, שבבעלות חיים גולובנציץ וליאור רוט, מארגנת כיום את קבוצת הרכישה בבאר שבע - המיועדת למשקיעים. הקבוצה תקים ברחוב אלכסנדר ינאי, בקרבת אוניברסיטת בן גוריון, בניין מגורים בן 13 קומות ובו 130 דירות לסטודנטים, אנשי סגל אוניברסיטאי ורפואי ואנשי קבע שיגיעו בשנים הקרובות לעיר במסגרת העתקת בסיסי צה"ל לדרום.
מדובר בבניין המתוכנן למשקיעים, בו מתואמות הדירות לשכירות משותפת - מחצית מהדירות בבניין יהיו יחידות דיור המחולקות לשתי דירות סטודיו נפרדות, בשטח של כ-35 מ"ר, ושאר הדירות יהיו בנות 3 חדרים, בשטח של כ-70 מ"ר.
מי שירצה להצטרף לקבוצה יידרש להעמיד הון עצמי של כ-160 אלף שקל, ויוכל לרכוש דירה במחיר
המארגנים מסבירים כי אם 70% מחברי הקבוצה יחליטו להשתמש בשירותיה של קבוצת ניהול, שתבטיח תשואה שנתית של 6% נטו, בניין המגורים ישודרג ולדיירים יוצעו גם חדר כושר מאובזר ומצויד, פאב לסטודנטים, חדר לימוד קומתי הכולל פינות ישיבה, פינת מחשב ואינטרנט ועוד.
דירות 3 חדרים בבניינים ישנים בעיר מושכרות כיום תמורת 2,500-2,200 שקל לחודש. ההנחה היא כי דירת 3 חדרים בבניין החדש תושכר במחיר גבוה יותר - 3,500-3,000 שקל בחודש ויותר, תלוי במצב השוק בשלב אכלוס הדירות.
"בעידן בו אחוז הרוכשים דירות להשקעה נמצא בסימן עלייה, נחשבת באר שבע לעיר בה התשואה על דירות להשכרה גבוהה באופן יחסי לתשואות אותן ניתן להשיג על נכסים למגורים ברחבי הארץ", מסביר גולובנציץ.
"ברוב המקרים מדובר על רכישת נכס שיושכר לסטודנטים, שמספרם בעיר הדרומית מגיע ל-35 אלף". לדבריו , כיום ניתן לרכוש בעיר רק דירות ישנות להשקעה, שהתחזוקה שלהן פוגעת בתשואה, וכעת תציע הקבוצה דירות מאובזרות וחדישות.
באר שבע מתעוררת לשוק נדל"ן חדש ופעיל יותר, בין היתר בשל המעבר המתוכנן של בסיסי צה"ל לאזור בשנים הקרובות, מוסיף גולובנציץ. לטענתו, הדבר ישביח את שווי הנדל"ן בעיר, ויצמצם בהדרגה את הפערים בינה לבין אזור המרכז.
שכונת גבעת אולגה בחדרה ידועה בשל סמיכותה לחוף ים יפה, אולם במשך שנים סבלה השכונה מתדמית בעייתית של אוכלוסייה קשת יום, שמספר העולים ששוכנו בה היה מעבר ליכולת הקליטה שלה.
רמות המחירים בשכונה היו באופן מסורתי נמוכות מאלה של שכונות אחרות בעיר, אך בשנים האחרונות החל השוק להתעורר. בנייה חדשה בשכונה הצליחה למצות טוב יותר את הקרבה לים, ומשכה משפחות צעירות. במקביל, כפר הנופש "אולגה על הים" ומתחם "כפר הים" הסמוך נהנו לאחרונה מהתעניינות מחודשת.
קבוצת רכישה שמתארגנת להקים את פרויקט "קו החוף" בשכונה זיהתה את הפוטנציאל במקום. הקבוצה מתכננת להקים בניין בן 24 קומות במרחק של כ-200 מטר מקו החוף, על מגרש של 2.4 דונם שנרכש תמורת 6.5 מיליון שקל.
לימור דיין, מרשת רימקס המשווקת את הפרויקט, אמרה כי בתוך שבוע נמכרו 8 דירות בפרויקט. לטענתה, המחירים היו נמוכים בכ-25% ממחירי השוק.
דירות 4 חדרים בפרויקט נמכרו תמורת 920-850 אלף שקל, דירות 5 חדרים תמורת 970-900 אלף שקל, ודירות דופלקס תמורת 1.25-1.2 מיליון שקל.
"אין צורך בידע מעמיק בתחום הנדל"ן כדי להצטרף לקבוצה", טוענת דיין. "לכל קבוצה יש ועד שמוביל את התהליכים השונים, עד למסירת המפתח. בנוסף לוועד, לכל קבוצה יש עורך דין אשר מסדיר את הזכויות של חברי הקבוצה - בינם לבין עצמם ובינם לבין הרשויות והבנק. הבנקים מכירים את התחום היטב, ומעניקים גב פיננסי איתן לקבוצות, ללא צורך בערבות הדדית של הרוכשים".
במודיעין שוק המגורים לא יציב ונוהג לתעתע, לפחות כאשר מדובר בקצב המכירות - המאופיין בתקופות של מכירה חסרת פרופורציה לצד תקופות חלשות יותר. עם זאת, בעשור האחרון הצליח הציבור "לבלוע" את הבנייה המסיבית בעיר, ובין השנים 2007-2005 עלו מחירי הנכסים.
כניסת קבוצות הרכישה לערים החדשות מהווה תחרות של ממש לקבלנים, בעיקר בשל היתרון של הקבוצות בנושא התשלום וחיסכון בעלויות המימון - מה שמאפשר להם להגיש הצעות מחיר גבוהות יותר שמניבות רווחים גדולים יותר לבעלי הקרקע.
עם זאת, בעלי הקרקעות כבר למדו להציב רף קנייה גבוה יותר לקבוצות הרכישה, תוך ניסיון ליהנות מהחיסכון של הרוכשים.
דוגמה לכך ניתן לראות כיום במודיעין. חברת יורו ישראל מנהלת בימים אלה מו"מ עם מארגני קבוצות הרכישה (המוכרת בשם "קבוצת הטייסים") איתן לוי וג'קי סוויסה, לרכישת קרקע בשטח של כ-30 דונם המיועדת לבניית 96 קוטג'ים במתחם בוכמן בדרומה של העיר.
יורו ישראל רכשה את הקרקע בשלהי 2008, בעקבות זכייה במכרז של מנהל מקרקעי ישראל, בעלות כוללת של 28.8 מיליון שקל.
הקרקע ממוקמת בלב השכונה ועל-פי התכנון, ניתן לבנות עליה צמודי קרקע בשטח של 250 מ"ר, במתכונת של קוטג'ים דו-משפחתיים. בנוסף, ניתן לבנות על הקרקע גם קוטג'ים בודדים (וילות), יחידות דופלקס ודירות גן וגג בנות 5 ו-6 חדרים עם גינות ומרפסות.
לעסקים נודע כי קבוצת הרכישה הציעה 70 מיליון שקל עבור הקרקע, אולם ביורו ישראל מאוכזבים מהמחיר - שעומד על פי 2.5 ממחיר הקנייה. מחברת יורו ישראל נמסר כי המחיר נמוך יחסית, וכי בחברה מצפים למחיר גבוה יותר על מנת לסגור את העיסקה.
"איננו מאוהבים בסחורה שלנו ולא מדובר כאן במחיר מופרז, אלא בניתוח נכון של השוק", כך מסביר מנכ"ל החברה, שמחוני חדד.
"אני בטוח שמי שמבין את הפוטנציאל הכלכלי הגבוה של העיסקה ישלם את המחיר. בשנה האחרונה מתפרסמים מעט מאוד מכרזים במודיעין, וקרקעות לצמודי קרקע הן נדירות במיוחד בעיר ובטח בשכונה מבוקשת כמו בוכמן. מחיר השוק לקוטג'ים דומים מיד שנייה בשכונה נע סביב 3 מיליון שקל, כך שיש כאן מקום לרווח יזמי גבוה".
נא להמתין לטעינת התגובות
