הישראלים משתלטים על הנדל"ן בניו יורק
שוק הנדל"ן בניו יורק נשלט על ידי המתווכים היהודים. היום הם אחראים לכמעט 80% מעיסקאות הנדל"ן המתבצעות בעיר. צח יוקד נפגש עם כמה מהם ושמע למה כל כך הרבה ישראלים מתעקשים להשקיע בעיר היהודית הגדולה בעולם
בשנים האחרונות שינה שוק הנדל"ן של ניו יורק את פניו והתפתח לכיוונים חדשים, שעד לא מזמן נחשבו מחוץ למגרש העסקי של מרבית המשקיעים: ג'רסי סיטי במערב, ברוקלין במזרח והארלם בצפון - מקום שלדעת רבים מאנשי העסקים הוא אולי אזור הנדל"ן הלוהט ביותר כיום.
כמו בלא מעט מקרים, גם במקרה הזה הישראלים היו הראשונים שזיהו את הפוטנציאל הגדול. "בסופו של דבר הסיבה שהישראלים מצליחים כל כך היא כל הדברים הטובים והפחות טובים במנטליות הישראלית", מסביר עופר כהן, המייסד והבעלים של חברת התיווך TerraCRG שפועלת בעיקר בברוקלין.
"הלקוח הישראלי מבין עניין, לא מבזבז זמן ולא מפחד לקחת סיכונים. בסופו של דבר הישראלי מזהה את ההזדמנות ומגיב אליה הרבה יותר מהר מהמשקיע האמריקאי".
מאז הקים את החברה לפני 5 שנים, תיווך כהן במכירתם של עשרות בנייני דירות ושטחים לבנייה באזור ברוקלין. הישראלים, כפי שהוא מעיד, הם נדבך עיקרי בין הלקוחות שלו. "רק עכשיו אנחנו עובדים עם 5 גופים מישראל, החל ממשקיע של חצי מיליון דולר ועד למשקיעים של 10 מיליון דולר ויותר. הלקוחות הכי גדולים שלי הם ישראלים. מדובר במשקיעים שנורא רוצים להשקיע בניו יורק אבל מבינים שהתשואות במנהטן נמוכות יחסית, 5%-6%.
"בברוקלין, לעומת זאת, הם יכולים לקבל על הכסף שלהם תשואה של 7%-9% במחיר שבאופן גס אפשר להגדירו כמחצית ממחיר הנדל"ן במנהטן. בסופו של דבר, אם אתה בא למנהטן עם מיליון דולר, כמעט אין לך מה לעשות עם הסכום הזה. בברוקלין אתה יכול לקנות נכס משמעותי - וזה מה שהרבה ישראלים עושים".
אם רק בשנים האחרונות גילו המשקיעים את ברוקלין, הרי שבמקרה של ג'רסי סיטי מדובר בתהליך הרבה יותר איטי ומורכב. עד לא מזמן נחשב האזור לחצר האחורית של מנהטן - עיר מהגרים שהפכה מדי ערב לעיר רפאים, ותושביה חששו להתסובב לבד ברחובות. היום יש כבר מי שמכנים אותה "הרובע השישי של ניו יורק" ו"וול סטריט מערב".
אמיר ירושלמי, משקיע ישראלי שהיה בין הראשונים שגילו את הפוטנציאל הגדול כבר לפני 8 שנים, הקים את חברת Vision. החברה, שפועלת על הציר שבין ניו ג'רסי, ניו יורק וקונטיקט, היתה מעורבת מאז ביותר מ-600 עיסקאות נדל"ן בג'רסי סיטי לבדה.
"במשך שנים ג'רסי סיטי הייתה מתחת לרדאר, אנשים לא ספרו אותה. אחרי הפיגוע במגדלי התאומים הדברים החלו להשתנות", אומר רביב טורנר, מנהל תיק ההשקעות של 3 השותפים. "כמה מהחברות הגדולות שהבניינים שלהם קרסו, וביניהן גולדמן זאקס ומורגן צ'ייס, החליטו לפתוח את משרדיהן בג'רסי סיטי. בעקבות זאת יותר ויותר צעירים חיפשו דירות באזור.
"לפני שנתיים, כשמשבר הנדל"ן היה בשיאו, רכשנו 110 דירות ב-6 בניינים בעיר", אומר ירושלמי. "כולן נמכרו - וזה בתקופה של המיתון הכי עמוק בשוק. היום יש משקיעים ישראלים שחוזרים אלינו בפעם השנייה והשלישית; כאלה שקנו דירה אחת לפני כמה שנים, הרוויחו ממנה רווח נאה, ומהרווח הזה נכנסים להשקעה נוספת".
טורנר יודע שעבור מרבית הישראלים עדיין מדובר בעיקר בתעלומה, אך לדבריו, יש לא מעט ישראלים שמבינים היום את מה שבחברה הבינו לפני 8 שנים. "המשקיע הישראלי הרפתקן יותר ומוכן לקחת סיכונים גדולים יותר מהמשקיע המקומי. אם פעם הייתי צריך להסביר לישראלים על ג'רסי סיטי, היום אני מקבל לא מעט טלפונים ממשקיעים ישראלים שרוצים להשקיע בה מיוזמתם".
וקיימת כמובן מנהטן, שגם אם בשנתיים האחרונות
שמעון שקורי, שותף בחברה ההשקעות Massey Knakal, נחשב אולי למתווך הבולט באזור. בשנה שעברה עמדה החברה שבראשותו מאחורי מספר עיסקאות הנדל"ן הגדול בניו יורק. "הייתי אומר ש-30% מהלקוחות שלי ישראלים ועוד 30%-40% יהודים מקומיים. צריך להבין שהשקעות נדל"ן הן הרבה פחות משוכללות לעומת השקעה בבורסה. לכן, כדי למצוא את הדילים יש צורך בקשרים וביחסי אנוש טובים".
"בנוסף, יש תחושה היום בקרב לא מעט ישראלים שהמחירים בניו יורק ירדו ושזה הזמן להשקיע. לכך צריך להוסיף את ההתחזקות של השקל מול הדולר ואת העובדה שהיום אפשרויות ההשקעה בנדל"ן בישראל מוגבלות מאוד. 3 הסיבות האלה הופכות את שוק הנדל"ן בניו יורק לאטרקטיבי עבור משקיעים ישראלים. משקיע ישראלי יודע שהוא יקבל פה תשואה של 5%-7% בשנה. איפה הוא יכול לקבל את זה בארץ?".
את התחרות שקמה לו בשנים האחרונות מאזורים נוספים בעיר שקורי מקבל בברכה. "אני אוהב מאד את ברוקלין", חשוב לו להדגיש. "אזורים כמו ברוקלין וג'רסי סיטי הם נהדרים, אבל הסיבה היחידה שהם מצליחים כל כך היא קרבתם למנהטן. אין מה לעשות, בסופו של דבר מי שמשקיע במנהטן יודע שיקבל החזר נוכחי נמוך - ושההחזר העתידי יהיה גבוה".
טוב להיות איש עסקים יהודי בניו יורק. כל כך טוב עד שלפעמים לא נעים. עורכי דין, כלכלנים, אנשי שיווק, ספרים, בעלי חנויות. היהודים נמצאים בכל מקום. רבים מהם ישראלים שהגיעו לניו יורק בשנים האחרונות.
בנדל"ן המגמה קיצונית עוד יותר. לאנשי עסקים ישראלים שנמצאים במקצוע לא נעים לומר לציטוט את מה שכמעט כולם מסכימים עליו כבר מזמן: בשנים האחרונות מעורבים יהודים או ישראלים בקרוב ל-80% מעסקאות הנדל"ן שמתרחשות בעיר. מתווכים, משקיעים, וסוכני ביטוח - כמעט כולם יהודים.
אחד מהם הוא ערן חביב, שנולד בטבריה ולאחרונה חגג 27. הוא מסתובב כמו תלמיד תיכון בנשף סיום: לבוש בחליפה שחורה ולצווארו תליון מגן דוד מזהב. בארץ עם הכשרה כמו שלו קרוב לוודאי שהוא היה ממלצר, אולי נרשם ללימודים; פה הוא בעלים של חברת התיווך Metro Spaces, מעסיק 5 עובדים, מסתובב בקוקטיילים הנכונים ומתחכך במי שצריך. "כשסיימתי את השירות במג"ב, טסתי לחצי שנה לדרום אמריקה ובדרך חזרה עשיתי עצירה של שבוע בניו יורק", הוא מספר איך הכל התחיל.
כמו ישראלים רבים, זמן קצר אחרי שהגיע לעיר הבין שאין לו סיבה לחזור לארץ. "בהתחלה עבדתי כמלצר. עברתי בין שתי מסעדות, עד שחבר קיבל אותי לעבודה כמעצב נעליים. באותה תקופה לא היה לי מושג מה אני רוצה לעשות עם עצמי, מה הייעוד שלי בחיים ומה התחום שאני רוצה לעסוק בו. ואז לפני 4 שנים חבר הציע לי להיכנס לתחום הנדל"ן. הוא אמר לי שאפשר לעשות מזה כסף טוב".
הפשטות שבה מתאר חביב את כניסתו לעולם שמכיל כמה מהבניינים המרשימים בעולם לא חוטאת למציאות. רבים מספרים כיצד נכנסו לתחום כבדרך אגב, כמעט בלי לדעת כלום, כשהם לומדים תוך כדי תנועה. הכשרה מיוחדת איננה דרושה, גם לא תואר. תוך כדי התהליך עוברים מבחן הסמכה קצר, כמעט כמו מבחן תיאוריה בנהיגה.
"היתרון בתחום הנדל"ן הוא שהרבה יותר קל להשתחל פנימה", הוא מסביר, "זה לא כמו מחשבים או עריכת דין, שמצריכים תואר מיוחד. פה מספיק שיש לך כריזמה וחוש עסקי טוב ואתה יכול להצליח". לפני 4 חודשים הקים חביב חברה. לדבריו, "אם אתה כבר מגיע לפה, אתה מוותר על המשפחה והחברים ואתה הולך על העסקים בכל הכוח. אחרי הכל, לא באנו לפה כדי להעביר את הזמן".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם