הדרך לדירה ארוכה מתמיד: הקונים מבוגרים יותר וממונפים יותר
איך מתמודדים הזוגות הצעירים עם החלום של רכישת דירה? סקר מקיף מגלה: הם מחכים עד לעשור הרביעי לחייהם, רובם מצליחים לגייס בקושי 250 אלף שקל וסכום המשכנתא הממוצעת מזנק ל-700 אלף שקל. השמאים מודאגים: "האפשרות למשבר סאב-פריים לא דמיונית"
כך נראה שוק הדירות מבעד לעיניהם של כמחצית מהרוכשים בישראל. העלייה במחיר הרעה בעיקר את מצבם של רוכשי הדירה הראשונה והגדילה תלותם במשכנתא.
על כך מעיד סקר מקיף שערך מרכז הבנייה הישראלי, בקרב כ-1,000 רוכשי דירות, שהגיעו ביולי האחרון ליריד הדירות של המרכז. לפי הסקר, 43% מהרוכשים נוטלים משכנתאות בשיעור של 50% ויותר מערך העיסקה. 33% מהרוכשים נזקקים למימון של עד 80% ו-10% נאלצים למתוח את ההלוואות והמשכנתא עד ל-90% מערך הדירה. לעומתם, 24% מסתפקים במשכנתא של עד 30% משווי העיסקה ו-33% נוטלים משכנתא בגובה של עד 50%.
למרות שהמפקח על הבנקים, רוני חזקיהו, הגביל את המימון הבנקאי, מוכנים לשלם ריבית גבוהה יותר כדי להגדיל את המימון או לקנות ביטוח משכנתא מחברות חיצוניות. כך קורה שרבים עוברים את הסף שקבע המפקח ומשלמים בריבית גבוהה יותר או בפרמיית ביטוח על הסיכון.
מעטים הם רוכשי הדירות שמסוגלים לרכוש דירה ללא משכנתא. אולם העלייה החדה במחירי הדירות - 17% רק בשנה האחרונה - מצמצמת את משקלו של ההון העצמי שמצליחים הרוכשים לגייס ומחייבת אותם לתלות גבוהה יותר בבנקים.
מנכ"ל מרכז הבנייה, קובי לנגליב, אומר כי "בעקבות העלייה המסחררת במחירי הדיור גדלה המשכנתא בשיעור של כ-60%-40% בממוצע ביחס למצב לפני כשנתיים, מכ- 400-450 אלף שקל דאז לכ-700 אלף שקל בממוצע כיום, מבלי שהיכולת הכלכלית של לוקחי המשכנתאות השתנתה לטובה.
מהבדיקה שערכנו מתברר כי לזוג צעיר יש הון של 200-300 אלף שקל בממוצע ולמשפר הדיור כ 350-400 אלף שקל, מה שמחמיר מאוד את בעיית המימון".
בסקר השתתפו 1,049 רוכשי דירות, מהם 61% רוכשים דירה ראשונה, 24% משפרי דיור המעוניינים למכור את דירתם ולקנות אחרת, 11% מחפשים דירות להשקעה ו-4% רוכשים דירה לילדים.
אם פעם היה זה אך טבעי לרכוש דירה במהלך העשור השלישי לחיים, יחד עם הקמת המשפחה, הרי שמגמה זו משתנה וגילם של רוב הרוכשים עולה ל-30 עד 40. מהסקר עולה כי 29.9% מהרוכשים הם בני פחות מ-30, 42.6% הם בעשור הרביעי לחייהם, כ-15.6% מהרוכשים בני 40-50, 9% הם בני 50-60 ו-2.9% מהרוכשים חצו את גיל 60.
למרות שעלות דירת 4 חדרים ברוב ערי המרכז חצתה כבר את רף מיליון השקלים, הרוכשים דווקא לא מגדילים את המימון העצמי אלא להיפך. על פי הסקר, רק ל-26.5% מהרוכשים יש הון של 300 אלף שקל ומעלה, 23% מביאים מהבית 250-300 אלף שקל, 19% יכולים לגרד 200-250 אלף שקל, 15% מתכוונים לרכוש דירה כשברשותם 150-200 אלף שקל ו-16.5% מהרוכשים מצוידים ב-100-150 אלף שקל בלבד.
עוד עולה מהסקר כי דירת 4 חדרים היתה ונשארה המבוקשת ביותר. הדירה הנחשבת כנותנת את המענה הטוב ביותר למשפחה, לפחות בעיני משתתפי הסקר. המחירים הגבוהים לא גורמים לרוכשים להתפשר, 67% מהם מעוניינים בדירת 4 חדרים.
דירות בנות 5 חדרים, היקרות בהרבה, זוכות רק ל-16% מהביקושים. דירות גדולות יותר, בנות 6 חדרים ויותר, מדברות רק אל 4.5% מהרוכשים ובית צמוד קרקע מעניין רק 4.9% (אם כי הסקר נערך בקרב משתתפי יריד דירות ולכן בעניין זה יש להתייחס לתוצאות בערבון מוגבל). רוב הרוכשים כלל לא בוחנים דירות הקטנות מ-4 חדרים ורק 6% מתעניינים בדירות בנות 3 חדרים, חלקם למטרות השקעה והשכרה.
"פילוח זה מלמד גם על קושי להגיע לתקציב של דירת 5 חדרים, אולם מעלה הרהור שני על מדיניות
לנוכח הנתונים על התלות הגוברת במשכנתא מזהיר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין, ארז כהן, מפני משבר הדומה למשבר הסאב-פריים בארצות הברית. "אם הממשלה לא תדאג לסתום את הפרצה לאלתר, אנחנו עלולים בשנה הקרובה לחוות נחשול של סיפורים על ישראלים טובים שבסך הכל התכוונו לרכוש דירה, שמצאו את עצמם ללא יכולת להחזיר את המשכנתאות הענקיות שלקחו", טוען כהן.
לדבריו, האפשרות של משבר נוסח ארצות הברית איננו דמיוני, לנוכח עליית הריבית ומפני ששיעור המימון שנוטלים רוכשי הדירות בשנה האחרונה עלה במקרים רבים ל-60%-50% מערך הדירה ולעתים אף יותר.
"הפתרון הוא משולב", מסביר כהן. "מחד, הממשלה חייבת להגדיל לאלתר שיווק הקרקעות הן באמצעות המינהל והן בדרכים אחרות, עובדה שתרגיע את השוק ותייצב את רמת המחירים. מאידך, לחזור למדיניות שהיתה בשנות ה-90 של מענקי מקום והלוואות מותנות, מה שישפר מאוד את יכולתם של הזוגות הצעירים ומשפרי הדיור, במיוחד בפריפריה".
כהן טוען כי אם המגמה העולה מהסקר תימשך, "אנו עלולים למצוא את עצמנו בפני תיבת פנדורה של מחירים עולים, בעוד שיותר ויותר ישראלים נחנקים תחת עול משכנתאות ענק שאין ביכולתם להחזיר".
שלומי חסון, הבעלים והמנכ"ל של חברת הבנייה פריזט-חסון, מספר כי הוא "חש שחובתי כיזם לתמוך ולייעץ לרוכשים לבדוק היטב האם אכן כל אחד מהם יוכל לעמוד בטווח הארוך בהחזר המשכנתא. חשוב שהרוכשים, בעיקר הצעירים, יידעו לקנות דירה - לא בכל מחיר ולא בכל מצב - אלא בהתאם ליכולות הכלכליות שלהם".
להמשך הדיון בנושא נדל"ן - היכנסו לפורום נדל"ן בתפוז
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם