תחילת עידן הפריפריה: להיטי הנדל"ן של 2011
זוהי הבשורה הגדולה של השנה - ואולי יותר משנה: לראשונה מיטשטש הגבול בין מדינת גוש דן לשאר חלקי ישראל. את מה שלא הצליחה הממשלה, עושים כוחות השוק: מחירי הנדל"ן המזנקים שולחים יותר ויותר ישראלים אל היישובים האטרקטיביים החדשים
◄ פרויקט מיוחד: קואופרטיב הגז: השותפים הקטנים יוצאים לאור
◄ פרויקט מיוחד: מחכים לחידושים: מבט לעולם הטכנולוגי של 2011
◄ פרויקט מיוחד: היא לא רק בנק: המסע של בנק לאומי ברשתות החברתיות
◄ פרויקט מיוחד: פה קבור הכסף: 10 המניות שהכי כדאי להחזיק ב-2011
◄ פרויקט מיוחד: לא זורם: שנת המהפכה של הרכב החשמלי
בשנתיים האחרונות, שהתאפיינו בעליות מחירים דרמטיות בשוק הנדל"ן, לא היטיבו עם רוכשי הדירות. אולם בראיה רחבה יותר, הן העניקו שלא במתכוון "שירות לאומי" יקר ערך - שהשפעותיו והשלכותיו יורגשו רק בעתיד.
לא מדובר בהתערבות המדינה בשוק המשכנתאות, בקבוצות הרכישה או בניסיונות למתן את הביקוש ולהגדיל את היצע דירות; השנה שחלפה תירשם בספרי ההיסטוריה כשנה שבה החלו, לראשונה מאז הקמת המדינה, להתבקע החומות הבצורות והגבולות הברורים שהפרידו עשרות שנים בין מרכז הארץ לבין הפריפריה.
השנה האחרונה הוכיחה שבמקום שבו כשלה האידיאולוגיה - הצליחו כוחות השוק. זו אולי לא בשורה מנחמת עבור דור המייסדים, אבל אלה פני הדברים כפי שמשתקף מהנעשה בשטח ומנתוני המאקרו. מחירי הנדל"ן באזור המרכז הופכים נגישים רק לחלק הולך וקטן של הציבור, ומי שבכל זאת מבקש לרכוש בית מוצא עצמו במקומות רחוקים יותר.
תורמים למגמה הזו גם שיפור הנגישות התחבורתית, פיתוח מוקדי התעסוקה וכן שיפור איכות החיים והתחדשותן של הערים, אחרי תרדמת ארוכת שנים. שתי "המדינות" שטופחו כאן בהתמדה - זו שבין גדרה לחדרה וזו העוטפת אותה - הולכות זו לקראת זו ומצמצמות את הפערים בהשפעת המתרחש בשוק הנדל"ן.
שנת 2010 לימדה אותנו שבמצב השוק הנוכחי לא צריך לחפש בזכוכית מגדלת את להיטי הנדל"ן של 2011, וכי הבנייה החדשה היא זו שמכתיבה את הטון ומציירת את מפת הביקושים החדשה של ישראל. ערים שהשכילו לקדם בשנים האחרונות תוכניות בנייה בהיקפים גדולים הן אלה שנהנות היום מהמצב: הן זוכות להגירה של ציבור צעיר ואיכותי, שמחפש שכונות מגורים חדשות עם שטחים ירוקים ומעטפת קהילתית ראויה - גם במחיר של יציאה מגוש דן ונסיעה ברכבת או בכביש אגרה.
רוב הציבור בישראל הפנים את העובדה שציפייה לירידת מחירים במרכז ארץ היא עניין לבעלי סבלנות אין קץ, וכי האלטרנטיבה האמיתית מחייבת נדידה ככל שמאפשר התקציב. ההערכה היא שב-2011 תתחזק מגמה זו ותעלה על המפה מקומות חדשים, שבימים אחרים לא היו זוכים לעדנה. במקביל אנו עדים למהלכים להאצת הגידול בהיצע במרכז הארץ, שכנראה ישפיעו על השוק רק בעתיד הרחוק יותר
מי שיזדמן לרחוב הראשי והמיושן של רחובות הוותיקה, לא יבין על מה המהומה ומה הפך אותה לסיפור הצלחה נדל"ני. תקופה ארוכה היא השתרכה אחרי ערים דוגמת ראשון לציון ונס ציונה השכנה, אולם תנופת הבנייה ברחובות הפכה אותה למוקד פעילות מרכזי ומוביל בשוק הנדל"ן באזור השפלה - ולאלטרנטיבה לזוגות צעירים ולמשפרי דיור מערי הסביבה וגוש דן.
לאן שלא מפנים את המבט נתקלים בעוד ועוד אתרי בנייה ושכונות חדשות: אלפי יחידות דיור בבנייה ובאכלוס. אם מוסיפים לכך את השיפור בדרכי הגישה לעיר - החיבור לכביש 431 ולכביש 40, תחנת הרכבת, כביש 6 וכביש 411 שיחבר את צומת בית עובד לצומת ביל"ו - הרי שיש כאן נוסחה נדל"נית בדוקה להצלחה, כזו שגם הביא לזינוק של 25%-35% במחירי הדירות בשנתיים האחרונות.
לא מעט שכונות חדשות מתחרות כיום על ליבם של רוכשי הדירות ומציעות שכונות מטופחות במגדלי מגורים, לצד מגרשים לבנייה עצמית של בתים פרטיים. שכונת קריית המדע שליד מכון ויצמן - שבה בונים בין היתר החברות שיכון ובינוי נדל"ן, האחים דוניץ וחברת רוטמן - צפויה לכלול כשתושלם הקמתה כ-2,000 יחידות דיור עטופות בבתים צמודי קרקע. לפני שנתיים עמד מחיר דירה בת 4 חדרים בשכונה על כ-1.25 מיליון שקל בממוצע. כיום מחירי דירות בנות 4 חדרים הם כ-1.45 מיליון שקל ודירות בנות 5 חדרים עולות כ־1.6 מיליון שקל ויותר.
בחלק המערבי של העיר בונה חברת אשדר את שכונת רחובות ההולנדית, שתכלול
וזוהי רק רשימה חלקית. נ
יתן להוסיף לה את שכונת אחוזת הנשיא של קרד"ן נדל"ן וחותם חירם, הכוללת כ-1,000 יחידות דיור (מרביתן כבר בנויות ומאוכלסות) ופרויקט גדול של חברת אזורים בדרום-מערב העיר, שבו שכונות מגורים של כ-2,000 יחידות דיור ובהן דירות בנות 3 ו-3.5 חדרים - עם מרכז מסחרי, בתי ספר ופארק. בנוסף ישנה בנייה בחלקים הדרומיים של העיר.
"בחלק מהפרויקטים המחירים כבר מתקרבים לאלה שבנס ציונה, אם כי עדיין נשמר פער של כ-100 אלף שקל בממוצע", טוענת ציפי פרנס, זכיינית אנגלו סכסון ברחובות. "קהל הקונים הם תושבי רחובות והסביבה - ערים כמו נס ציונה, ראשון לציון - או כאלה שבורחים מלוד ומרמלה. יש גם לא מעט משקיעים שמחפשים בעיר דירת 3 חדרים". לדברי פרנס, בעיר יש שוק שכירויות פעיל, וכיום דירות בנות 3 חדרים במרכז העיר מושכרות ב-3,200-3,800 שקל ויותר.
הבנייה החדשה משפיעה באופן טבעי על שוק הדירות מיד שנייה, וגם כאן מחירי הדירות נמצאים במגמת עלייה: למשל, פרנס מספרת כי לאחרונה נמכרה דירה בת 4 חדרים בבניין בן 18 שנה במרכז העיר ב-1.37 מיליון שקל. בשכונות היובל שבדרום-מזרח העיר נמכרה דירה בת 4 חדרים בבניין בן 12 שנה ב-1.22 מיליון שקל.
בעשור האחרון נהנו בנימינה וזיכרון יעקב מביקוש ניכר ומעליית מחירי הנדל"ן. שיפור הנגישות התחבורתית, כמו גם הצביון הייחודי שלהן, הפכו אותן למקום מחוזר על ידי רוכשים. עליות המחירים באזור הקרינו אמנם על שוק המגורים בפרדס חנה כרכור הסמוכות, אולם עדיין קיים ביניהן פער שהולך ומצטמצם.
ההיסטוריה המפותלת של המועצה המקומית פרדס חנה כרכור (שנוסדה מחיבור של שני המושבים ב-1969) הפכה אותה ליישוב בעל אופי מעורב, שנע בין הכפרי לעירוני. שורשיה החקלאיים בענף הפרדסנות פינו את מקומם לאורך השנים לטובת קליטת עלייה - מתקופת המעברות של שנות ה-50 ועד קליטת העלייה בשנות ה-90.
בהתאם, גם הבנייה במקום היא מעין שעטנז של בתים כפריים צמודי קרקע לצד שכונות של בנייני שיכון ובנייה רוויה חדשה יותר. היישוב, המונה כ-32 אלף תושבים, כולל שכונות שונות בעלות מאפיינים סוציו-אקונומיים שונים, והחלק המזרחי נחשב טוב יותר מהחלק מהערבי.
מיקומה ושיפור הנגישות התחבורתית אליה גרמו ליזמים רבים להתעניין ולרכוש קרקעות באזור הממוקם על כביש 65, בנקודת האמצע שבין הכביש הישן (כביש 4) לכביש החוף (כביש 2) ממערב וכביש חוצה ישראל (כביש 6) ממזרח. המועצה נמצאת בנקודת האמצע שבין שתי ערים גדולות - חיפה ותל אביב, ובקרבתה שתי תחנות רכבת - האחת בסמוך לאזור התעשייה של קיסריה והשנייה בבנימינה השכנה.
לדברי בועז ויטמן, זכיין רי/מקס בפרדס חנה כרכור, פער המחירים בינה לבין בנימינה עומד כיום על כ-100 אלף שקל בממוצע. מחיר דירה בת 4 חדרים חדשה ביישוב הוא 950-980 אלף שקל, ומחיר דירה בת 4 חדרים מיד שנייה בבניין בן 15 שנה עומד כיום על 700-720 אלף שקל.
בתים פרטיים על מגרשים בני חצי דונם עולים כ-2 מיליון שקל, ובתים על מגרשים של רבע דונם עולים 1.4-1.5 מיליון שקל. "אין כיום הרבה היצע בשוק מיד שנייה, אבל מתוכננת כאן בנייה מסיבית של קבלנים", מסביר ויטמן.
ואכן, בשנה האחרונה זיהו יזמים רבים את הפוטנציאל הנדל"ני של פרדס חנה כרכור, בעיקר בשל מיקומה והבנייה החדשה המתכוננת בשכונת נווה פרדסים. במאי השנה רכשה אאורה ישראל, שבבעלותו ובניהולו של עו"ד יעקב אטרקצ'י, קרקעות בשכונת נווה פרדסים שבדרום-מערב היישוב להקמת 224 דירות ב-4 בנינים בני 14 קומות וכן קרקעות להקמת 52 קוטג'ים.
"יש בפרדס חנה התפתחות יפה של דירות בנות 4 חדרים בסכום של עד מיליון שקל. יש כיום ביקוש גדול מאוד של זוגות צעירים, והרכבת וכביש החוף מצמצמים את הטווח למרכז הארץ", מסביר אטרקצ'י. ביוני השנה רכשה חברת צבי צרפתי ובניו קרקע בשכונה להקמת 224 דירות. לדברי המנכ"ל המשותף בחברה משה צרפתי, מחיר דירה בת 4 חדרים יהיה כמיליון שקל, ומחיר דירה בת 5 חדרים יהיה כ-1.2 מיליון שקל.
כבר שנים מסמנים בענף הנדל"ן את דרום תל אביב כ"מקום החם הבא" של שוק הנדל"ן בעיר. מאז ועד היום מומשה ההבטחה רק באופן חלקי, היות שתחת ההגדרה הכללית של "דרום תל אביב" מתקיימות שכונות רבות ושוקי נדל"ן שונים, ולא נמצאה עדיין שכונה בדרום העיר שהצליחה לשחזר את "סיפור סינדרלה" של שכונת נווה צדק.
גם שכונת פלורנטין, שבעיני רבים היא סיפור הצלחה ומחירי הנדל"ן בה עלו, עדיין רחוקה מלהיות סביבת מגורים הומוגנית וירוקה שמציעה אלטרנטיבה למשפחות. בשעות היום היא עדיין מזוהה בעיקר עם פעילות מסחר ובתי מלאכה, ורוכשי הנכסים בה הם בעיקר צעירים רווקים או משקיעים שמבקשים ליהנות משוק השכירות המקומי והתוסס.
חברות יזמיות גדולות, דוגמת אפריקה מגורים וחברת אביב, מתכננות להקים בשכונה פרויקטים למגורים - גם הם בעלי זיקה לאוכלוסייה צעירה. אולם בכך לא מסתכמת הפעילות בשכונות דרום העיר, וזו מעסיקה (ועוד תעסיק) משקיעים ואנשי נדל"ן, שמעמיקים את פעילותם בשוק ומגבירים את נוכחותם במקומות כמו אזור שוק העלייה, התחנה המרכזית הישנה (נווה שאנן), קריית שלום ושכונת שפירא.
לדברי אדמונד אביב, זכיין רי/מקס בדרום העיר, "לפני 3 שנים נמכרו בנווה צה"ל דירות 2.5 חדרים בשטח 60 מ"ר בבניינים בני 40 שנה ומעלה, עם 3 קומות ללא מעלית, ב-120 אלף דולר. היום נמכרים נכסים כאלה בכ-900 אלף שקל. בבית ברבור השכנה דירות בבניינים בני 7-8 קומות בנות 3.5 חדרים (לא משופצות) נמכרות כיום בכ-1.3 מיליון שקל - זינוק של 35% בשנתיים האחרונות. דירות רחבות יותר ומשופצות נמכרות ב-1.5 מיליון שקל.
"הבעיה היא שכיום לא ניתן למצוא שם דירות למכירה. המחירים לא נעצרים לרגע - הם תמיד במגמת עלייה", אומר אביב. "מה שגורם לכך הוא העובדה שדרום תל אביב מתחילה להתפתח, מהצפון עוברים לדרום, משפצים בניינים ומשפרים את האזור, וכיום אין מספיק דירות ביחס לביקוש".
בדיקה ומיפוי של האזור שערך לאחרונה מכון גיאוקרטוגרפיה מעלים כי מחירי הדירות בדרום תל אביב עלו ב-18% בחצי השנה האחרונה לעומת שאר חלקי העיר, שם עלו מחירי הדירות בכ-12% בממוצע. לדברי ד"ר רינה דגני, מנכ"ל המכון, דירה באזור דרום תל אביב מוצעת למכירה בכ-1.19 מיליון שקל בממוצע, לעומת מיליון שקל ב-2009.
"האזור שבו המחירים מתחילים לעלות הוא האזור שבין רחוב לוינסקי לבין רחוב סלמה וכן בשכונת שפירא. המחירים בשתי שכונות אלה עלו ב-26%-30%. בשכונת פלורנטין עלו המחירים בכ-20%, מפני שהמחירים בה כבר עלו בשנים קודמות", מסבירה דגני.
לטענתה, בעשור האחרון עלו מחירי הדירות בכל תל אביב בכ-46%, ובשכונת שפירא וברחובות הר ציון והעלייה המחירים אף הוכפלו. "בנווה שאנן חלה העלייה הנמוכה ביותר במחירי הדירות בעשור האחרון, כנראה בשל החדירה הגדולה של סודנים שמתפשטת באזור", טוענת דגני.
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם