בונים מגדלים באוויר: "הבנייה מתעלמת מהמשבר הגלובלי"
מחקר של מ.א.ן נכסים צופה קיפאון בשוק המשרדים בסוף2012 שיביא לירידת מחירים של 15%-10%. המנכ"ל והבעלים ג'קי מוקמל: "ב-2012 תהיה התמתנות משמעותית במחירים"
במחקר נותחו היקף שטחי המשרדים כיום, היקף הבנייה של שטחי משרדים בערים שונות בישראל והביקוש למשרדים. המסקנות, לדעת ג'קי מוקמל, המנכ"ל והבעלים של מ.א.ן נכסים, הן חד משמעיות: עודף היצע לצד ירידה בביקוש יביאו לירידת מחירים דרמטית.
לדבריו, העיסקאות בשוק שטחי המשרדים בישראל מסתכמות בכ-250 אלף מ"ר בשנה, שכ-120 אלף מ"ר מהם מיועדים למשרדים חדשים, ואילו היקפי הבנייה כיום מתקרבים לחצי מיליון מ"ר עבור שטחי משרדים חדשים בשנה.
בנוסף לכך, מוקמל צופה ירידה בביקושים. "אנחנו נראה פחות ופחות ביקושים לשכירות ברוב המגדלים שמתרוממים היום", מעריך מוקמל. "הבנייה נעשית תוך התעלמות מוחלטת מהמשבר הגלובלי שמשפיע בין השאר על חברות היי-טק בינלאומיות, אשר להן המשקל הגדול ביותר בשוק המשרדים", הוא אומר. "ככל שהחברות הללו גדלות והופכות רב-לאומיות, הן מושפעות יותר ממגמות השוק הבינלאומי ודורשות פחות ופחות שטחי משרדים".
לדברי מוקמל, 2010 ו-2011 היו שנים טובות לשוק המשרדים והתאפיינו במחירים גבוהים: משקיעים זרים ראו בישראל הזדמנות להשקעה, יזמים החלו לממש עתודות קרקע שברשותם ומינהל מקרקעי ישראל שיווק קרקעות המיועדות למשרדים - כמו הקרקע במתחם דרום הקריה שרכשה קבוצת עזריאלי לפני חצי שנה ב-520 מיליון שקל. כל אלה תרמו להאצה בשוק המשרדים המניב כהשקעה.
מוקמל מציין שכ-30% מהיקפי הבנייה נמצאים בבעלות קבוצות רכישה, דבר שאף יחריף את הבעיה. "חברי קבוצות הרכישה יבקשו להשכיר את השטחים במחירים נמוכים כדי למנוע מצב שיישארו ריקים, ולמעשה
ימשכו את השוק כלפי מטה" הוא מעריך. "ב-2012 תהיה התמתנות משמעותית במחירים, שתשפיע גם על מחירי הרכישה, בשל ירידה בתשואות השנתיות".
במקביל ההיצע הולך וגובר, כפי שניתן לראות במגדלי ב.ס.ר 3 ו-4 שנבנים בימים אלה במרכז העסקים בבני ברק, במגדלי ב.ס.ר שיוקמו על חורבות מפעל הארגז ברחוב יגאל אלון בתל אביב, במגדלי הארבעה בתל אביב שמקימה קבוצת חג'ג' ובפרויקט המשרדים שמקימות ברמת החייל קבוצת הרכישה סופרין וחברת תדהר.
מוקמל מציין כי מרכז העסקים החדש של בני ברק מרכז חלק ניכר מהבנייה, ואילו התשתיות באזור בכלל והתשתית התחבורתית בפרט אינן ערוכות להכיל את מספר העובדים שצפויים לאייש את שטחי המשרדים. כמו כן נבנים משרדים רבים ברמת החייל בתל אביב, ברעננה, במתחם הבורסה ברמת גן, בהרצליה ובפתח תקווה.
להערכת מוקמל, דמי השכירות ומחירי הרכישה יירדו ב-15%-10%. מנגד הוא מציין כי העובדה שהבנקים נרתעים ממימון פרויקטים של נכסים מניבים ומבקשים הון עצמי של 60% עשויה למתן את המגמה בעתיד הרחוק יותר.
המבחן הגדול של שוק המשרדים בישראל יהיה לדעת מוקמל ב-2013: "מהמחקר עולה כי אם לא תהיה תפנית בשוק הגלובלי ולא תורגש התאוששות פיננסית נראה משבר לא קטן שיתחולל בשנים אלה. לדבריו, הזעזוע בענף יהיה כה קשה, עד שיאפיל על המשברים שפקדו אותו בעשור החולף.
"ב-2000 התאפיין המשבר בנדל"ן המניב בעיקר בהתפוצצות בועת ההיי-טק, כשחברות היי-טק עזבו שטחי משרדים ששכרו, אך עדיין היתה חסינות לגופים פיננסיים. גם במשבר הסאב-פריים של 2008 ניצלו הבנקים ברוב המדינות מקריסה. הבעיה היא שבתקופה שבין 2008 להיום נסחפו גם המדינות עצמן לתהליך משברי, והיום ניתן לראות כיצד כל המשברים במדינות השונות מתאגדים למשבר אחד כלכלי ומדיני שיקשה את הפעילות העסקית בהמשך".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם