שכחו אותם בלי בית
הממשלה רוצה להוריד מחירים כדי לבנות דירות קטנות בנות השגה, אבל מתעלמת מהשלטון המקומי; העיריות מצידן רוצות למשוך אוכלוסיות חזקות, אז הן לא מאשרות בניית דירות קטנות; והבנקים? מצמצמים אשראי ליזמים
פיירברג התבטאה בשנה האחרונה לא מעט נגד יוזמת משרד השיכון לחייב הקמת דירות קטנות בכל פרויקט חדש. "המינהל יכול לנסות לשווק דירות קטנות בנתניה, אבל הוא לא יצליח. צריך לבחון את העיר ואת החתך הסוציו-אקונומי שלה, כי צריך לזכור שיום אחרי שהממשלה משווקת קרקעות, התושבים והצרכים שלהם הופכים להיות הבעיה של ראש העירייה והממשלה לוקחת את רגליה ונעלמת. הרי דירת שני חדרים באקירוב בתל-אביב יקרה יותר מבית בן 6 חדרים בשדרות. לא נכון לדבר רק על מספר החדרים מבלי להתייחס למקום שנבנות בו הדירות. כשמדינת ישראל מחליטה על מדיניות, היא צריכה להסתכל על המעמד הסוציואקונומי של העיר".
פיירברג טענה כי הממשלה מסכלת את ניסיונותיה לפתח אזור שהוזנח עם השנים. "מרכז העיר הוותיק בנתניה סובל שנים מהזנחה עקב בינוי ישן, דיירים רבים המתגוררים בדמי מפתח ויציאה של מסחר לקניונים. פניתי למשרד הפנים בבקשה לקבל פטור מהיטל השבחה ליזמים שרוצים להשקיע במרכז העיר ב-3 השנים הקרובות. רציתי לתמרץ את היזמים לחדש את המרכז הישן. לצערי, היועצים המשפטיים של משרד הפנים נענו בשלילה".
ראש העיר אשקלון בני וקנין אמר אתמול בכנס נדל"ן כי ב-3 השנים האחרונות שווקו ונבנו באשקלון 4,500 יחידות דיור, אך למדינה אין חלק בהישג זה: "רוב הדירות שנבנו היו על קרקעות פרטיות שהעירייה ביצעה את הפיתוח בהן. לעומת זאת, לא שווקה כמעט שום יחידת דיור על קרקע של מינהל מקרקעי ישראל. כפייה של תמהילים שונים על ראש עיר בלי להידבר היא טעות קשה. אי אפשר להנחית תכנון".
ראש העיר ראשון לציון דב צור אמר בכנס כי התנהלות הממשלה לא תביא להורדה של מחירי הדירות. "המדינה רוצה אולי להוריד מחירים, אך היא שוכחת שיש עוד שלטון, השלטון המקומי. הלא הידברות עם השלטון המקומי המדיניות של הממשלה לא תצא לפועל".
לדברי צור, "לעיריות יש קרקעות חומות (המיועדות לבניית מבני ציבור). עיריית ראשון לציון יזמה תוכנית לדיור
צור התייחס גם לאופן החלטת המדינה לקדם בנייה מהירה: "המדינה לא התייעצה עם רשויות מקומיות והחליטה להקים וד"לים (ועדות לדיור לאומי) כדי לקדם בנייה מהירה. הוטל על צוות של אנשים מוועדה מחוזית מרכז לטפל בוד"לים. בפועל הם עצרו את הטיפול במחוז מרכז ועברו לטפל בווד"ל. תמיד אמרנו שאין צורך בווד"לים, נדרשות הוספה של אנשים לוועדות המחוזיות והתכנסות של הוועדות המחוזיות לעתים תכופות יותר. אם לא יהיו תוכניות בוועדות המחוזיות, שום דבר לא יזוז, לא בקרקע פרטית ולא בקרקע של המינהל. מתכננים בוועדה המחוזית עדיין מטפלים באישור לבניית מזגן בנתניה ולא בתוכנית להקמת 1,000 יחידות דיור בנתניה".
ליטל גינדי מטלון, מבעלי חברת גינדי החזקות, סיפרה בכנס על חוסר תיאום בין רצון הממשלה לבין מדיניות הרשות המקומית בנוגע ליישום ההחלטות לדיור מוזל. "לא ניגשנו למכרז בראש העין כי לא ניתן להתמודד עם ראש עיר שלא מעוניין בבנייה".
גינדי מטלון התייחסה גם למכרז שפרסמה עיריית תל-אביב למכירת קרקע עירונית שיוקם עליה דיור בר השגה בשכונת שפירא; העירייה הגדירה מראש את מחירי הדירות במסגרתו. חברת גינדי החזקות היתה המשתתפת היחידה, וראש העיר רון חולדאי קבע כי הצעתה של החברה נמוכה מדי והמכרז בוטל. "בדיור בר השגה צריך להבין שהמפסיד עיקרי הוא מוכר הקרקע, הממשלה או עירייה, וזה לא הופנם עד הסוף", אמרה גינדי מטלון. "את המרכיב של מחיר הדירה קבע ראש העיר, וזה עמד על 1.1 מיליון שקל. מאחר שעלויות הבנייה הן אותן עלויות, המע"מ אותו המע"מ והמיסוי אותו המיסוי, מחיר הקרקע הוא שחייב להיות נמוך יותר כדי לעמוד במחירים הנמוכים שדורשת העירייה. נראה שהעירייה חשבה שמחיר הקרקע לא יהיה נמוך כל כך. הרווח היזמי שלנו חייב להיות 12% לפחות, כי ברווח נמוך מזה שום בנק לא ייתן ליווי לפרויקט".
גינדי מטלון התייחסה גם למצב השוק הרגיש כיום: "מה שקרה בשנה האחרונה עם צמצום האשראי של הבנקים הוא פשוט גול עצמי. צמצום האשראי פגע ביזמים כי בסופו של דבר התחרות בשוק פחתה. היום רק קומץ קטן של יזמים מסוגלים לגשת למכרזים ולקנות קרקעות. חניונים תת-קרקעיים מייקרים כל דירה ב-200 אלף שקל. צריך להקים חניונים עיליים במקומות שאפשר כדי להוריד את מחירי הדירות".
שר השיכון אריאל אטיאס התייחס גם הוא למצב השוק ולרגישות שנמצא בה כיום הענף כולו: "כשיזמים שזכו במכרז מתקשים להביא מימון מהבנק ולכן מחזירים לנו את הקרקע - זו נורה אדומה. צריך לפתור את הבעיה: שני הבנקים הגדולים בישראל, שמחזיקים ב-70% מהיקף האשראי לנדל"ן, כמעט לא נותנים אשראי, ואם הם נותנים - אז רק לפרויקטים שהם הקרם של הקרם. אם בנק ישראל לא יציע פתרון, יצטרך משרד האוצר להתערב".
לדברי אטיאס, מאז תוקן חוק המכר, אחרי קריסת חברת חפציבה, הבנקים נותנים אשראי ליזמים גם בעבור הערבות הבנקאית שניתנת לדיירים, וזו תופסת מקום של פרויקטים חדשים. "צריך להוציא את מרכיב האשראי שניתן לערבויות חוק המכר כך שהמדינה תממן אותו, ואז יתפנה יותר אשראי למימון פרויקטים חדשים".
מנכ "ל מינהל מקרקעי ישראל בנצי ליברמן הסכים עם חלק מטענות ראשי הערים: "אין ספק שהקשר בין הממשלה לבין ראשי הרשויות לוקה בחסר", אמר ליברמן. "אין ספק שצריך להוביל מהלכים בשיתוף הרשויות, אבל לאחרונה לדוגמה אחד מראשי הערים התנגד לתכנון בשטח בסיס בתחומו, שאמור להתפנות לטובת 12 אלף יחידות דיור. ההתנגדות שלו נובעת מבעיות שקשורות במרכז העיר עצמה, שהמדינה לא פתרה לאורך השנים. ראשי ערים טוענים שדירות 3 חדרים מביאות אוכלוסיות חלשות, הם רוצים להמיר תוכניות ממגורים לתעסוקה כי שם עיקר הכסף מארנונה. ואולם, המדינה חייבת ליצור איזון בין תפיסת ראשי הערים לבין המדיניות הממשלתית, ולצערנו, הרבה פעמים היא נדרשת לעשות מהלכים שמנוגדים לרצון ראשי הערים. היום, למשל, יש צורך מדיני בדיור ציבורי. איזה ראש עיר ירצה דיור ציבורי בעיר שלו? אם הוא מתנגד לדירות 3 חדרים בטענה שאלה יביאו אוכלוסיות חלשות, בטח ובטח שיתנגד לדיור ציבורי בעיר שלו. אנחנו דורשים כיום לייצר עוד צפיפות, לתמרץ רשויות לתכנן בנייה צפופה. וככל שהיא תהיה צפופה יותר, כך ניתן יותר תמריצים לרשויות בכל הקשור במבני ציבור ותשתיות".
ליברמן הודה כי הורדת מחירי הדירות בישראל תלויה במחירים במרכז הארץ: "לפני כמה שנים החליטה הממשלה לא לתכנן יותר דירות במרכז הארץ על מנת לעודד את הפריפריה. היום אנחנו יודעים שאין חיה כזאת כי מחירי הדיור בישראל נקבעים לפי מחירי הדיור במרכז. וככל שיהיו יותר דירות במרכז הארץ, כך יירדו מחירי הדירות בפריפריה. לכן אנחנו מוציאים לשיווק קרקעות במרכז הארץ בהיקפים גדולים. עתודות הקרקע במרכז הארץ נמצאות אך ורק ב-3 מקומות : בשטחי מחנות צה"ל, סמוך למועצות אזוריות ובמתחמי פינוי-בינוי. אלה 3 הגורמים שיביאו עוד שנתייםשלוש למלאי גדול של עתודות קרקע מתוכננות".
גם לדברי פרופ' יוג' ין קנדל, ראש המועצה הלאומית לכלכלה במשרד ראש הממשלה, פינוי-בינוי היא האפשרות שהממשלה בוחנת להשגת מלאי של עתודות קרקע זמינות לבנייה. "ישנן עתודות קרקע נסתרות במתחמים שנבנו בשנות ה-50", אמר קנדל. "במסגרת ועדה רב-משרדית להתחדשות אורבנית, שבה חברים בנק ישראל, משרד האוצר, מינהל מקרקעי ישראל והלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מבקשים לאתר עתודות קרקע במתחמים ישנים עם צפיפות נמוכה, גם בקרקעות פרטיות וגם בקרקעות מדינה, ולייצר תמריצים לכל הצדדים, גם לעיריות. אנחנו עוסקים בהקטנה של יכולת גורמים שונים להטיל וטו בפרויקט (דיירים סרבנים)".
ליברמן הוסיף כי יוזמת משרד השיכון לשווק קרקעות למטרת דיור להשכרה תקועה בגלל כדאיות כלכלית ואישר כי משרד השיכון והמינהל בוחנים שינויים במיסוי כדי להוציא לפועל את היוזמה: "אנחנו בודקים אפשרות לוותר על כמה פרמטרים במכרזים לדיור להשכרה כדי שהוא ישתלם. צריך לומר ביושר שאנחנו נתונים בבעיה גדולה מאוד מפני שהעסק הזה עוד לא כדאי, ואנו בוחנים תיקונים במיסוי, כדי שדיור להשכרה ייצא לפועל במרכז הארץ".
לדברי פיירברג, "בוועדות התכנון חסרה נציגות של הנושא החברתי. תכנון הוא לא רק שחזות הבניין ושל שטח הדירות; צריך להתייחס לצרכים של הדיירים שיגורו בשכונות, ולצערי הנושא הזה כלל לא מקבל התייחסות. פעם חברות ממשלתיות בנו דירות ובעצם בנו אזורי מגורים שלמים לעניים, דירות קטנות למשפחות ברוכות ילדים ובלי שטחים ציבוריים. זה הביא במשך השנים להתפתחות של תרבות עוני בישראל. בישראל של היום לצערי יש גם עוני וגם תרבות עוני בגלל היעדר תכנון נכון של המגורים במדינת ישראל ובעיקר במרכזי הערים".
פיירברג הזכירה גם את הרפורמה בחוק התכנון והבנייה שיזם ראש הממשלה בנימין נתניהו כדי לקצר תהליכי תכנון מסורבלים. היא אמרה כי הרפורמה המוצעת תחמיר את המצב: "אם היום חוק התכנון והבנייה הקיים כולל 200 סעיפים, מחר אחרי הרפורמה הוא יכלול 600. ואם עד היום לא ניתן לבנות מרפסת, מחר לא ניתן יהיה לבנות בלטה".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם