ראשי » עסקים » בארץ » כלכלה בארץגלוש ב - nrg מעריב מהסלולר

"ירידה במחירי הקרקע לא מעידה על ירידה במחירי הדירות"

במכרזי המינהל ניכרת ירידה משמעותית במחירי הקרקעות. שר השיכון אריאל אטיאס בטוח שהתוצאה תהיה הוזלת הדירות, אבל מי שישאל את היזמים יקבל תשובה אחרת: "המחירים לא ירדו באזורים שאין בהם תחרות עם קבלנים נוספים", אומר מנכ"ל אשדר

תוצאות מכרזי מינהל מקרקעי  ישראל מהחודשים האחרונים מצביעות על ירידה במחירי הקרקעות בישראל. לא עוד עשרות יזמים המתחרים ביניהם על כל פיסת קרקע שהמדינה משווקת, וגם המחירים מרקיעי השחקים כבר לא נראים. המחאה החברתית, הפסקת המימון והקיפאון בשוק הנדל"ן הביאו לירידה במחירי הקרקעות. והשאלה הגדולה שנשאלת כעת היא אם מחירי קרקע נמוכים יובילו לירידה במחירי הדירות.

לפני כשבוע למשל מכר המינהל את חטיבת הקרקע האחרונה בשכונת דניה היוקרתית בחיפה לחברת ברכת הארץ ולחברת לייקרס נדל"ן ב-40 מיליון שקל - סכום נמוך בשליש מהערכת השמאי של המינהל- 60 מיליון שקל. מדובר בקרקע בלתי מתוכננת )מקב"ת (, שטרם התכנון הסופי ניתן להקים עליה 125 בתים צמודי קרקע במגרשים בני חצי דונם. הערכת השמאי של המינהל משקפת שווי של 480 אלף שקל ליחידת דיור, ואילו תוצאות המכרז בפועל משקפות שווי של 320 אלף שקל ליחידה.
הירידה במחירי הקרקעות ניכרת במיוחד במכרז של המינהל בשכונת נחלים במזרח פתח תקווה. במכרזים ל-470 דירות זכו בחודש מרס 3 חברות, ששילמו מחירים הנמוכים ב-43% ממחירי מכרזים קודמים שנסגרו לפני כשנה. חברת פנורמה הצפון זכתה בקרקע לבנייה של 140 דירות לפי מחיר של 250 אלף שקל ליחידת דיור, כולל פיתוח. חברת יורו ישראל זכתה בקרקע להקמת 190 דירות באותו המחיר לדירה, וקבוצת רכישה פרטית זכתה אף היא בקרקע ל-140 דירות לפי מחיר של 264 אלף שקל, כולל פיתוח. בפברואר 2011, במכרז דומה לקרקע באותה השכונה, זכתה חברת קרדן נדל"ן. עבור 140 דירות היא שילמה 451 אלף שקל ליחידת דיור.

במרס נרשמה ירידה משמעותית גם במחירי קרקעות בראש העין. במכרז של המינהל נמכרו 9 מגרשים בשכונה החדשה בעיר, המיועדים להקמת 1,273 יחידות דיור בבנייה רוויה, במחירים נמוכים ב-30% מאלה שנוצעו עבור דירות באותה השכונה במאי 2011. בחלק מהמגרשים זכו חברות שרכשו מהמינהל מגרשים גם במכרז הקודם, אך הפעם שילמו סכומים שונים. מחירי המגרשים במכרז הנוכחי הם 324-215 אלף שקל עבור קרקע ליחידת דיור, כולל הוצאות פיתוח. במכרז הקודם עלתה קרקע ליחידת דיור 370 אלף שקל. את המגרש המיועד למתחם הגדול במקום, שיוקמו בו 256 יחידות דיור, רכשה חברת דונה ב-62 מיליון שקל - סכום המשקף 250 אלף שקל עבור מרכיב הקרקע ליחידת דיור. במאי לפני שנה זכתה דונה במכרז דומה באותה השכונה במחיר של 320 אלף שקל עבור יחידת דיור. הפער בין המחירים משקף את חוסר הוודאות בשוק הנדל"ן כיום בהשוואה לשנה שעברה.

מגבלת המימון שמטילים הבנקים על יזמים ניכרת גם במספר הקבלנים שמתמודדים על מכרזים של המינהל. באזורים שונים בפריפריה נכשלו מכרזים של המינהל בתחילת מאי, לאחר שלא הוגשו הצעות לרכישת הקרקעות. במשרד השיכון רואים בכך הישג. "בניגוד למשרד האוצר, אנחנו מברכים על ירידת מחירי הקרקעות", אומר שר השיכון אריאל אטיאס לעסקים, "חוקי ההיצע והביקוש ברורים, והגדלת ההיצע מתורגמת להורדת מחירים. הנתונים מראים שמחירי דירות חדשות ירדו ב-13% ובכמה מקומות אף יותר מכך. הגדלת ההיצע גוברת על הביקושים ומורידה את המחירים תוך כדי מאבק מול האוצר ומול רשויות מקומיות".

על השאלה אם ירידה במחירי הקרקעות תורגש בסופו של יום בכיסו של הצרכן ותתבטא בהוזלת

הדירות עונה אטיאס: "מחירי הדירות נקבעים לפי היצע וביקוש. כשיזם קונה קרקע ביוקר, הסיכוי שהוא ימכור דירה בזול נמוך, ורק כשנגמר לו האשראי הוא נאלץ להוריד מחירים. יזמים שמגישים הצעות לרכישת קרקע בסכומים הנמוכים מהערכות השמאי הוא סימן שהשוק מתחיל להיות רווי. הם פוחדים לקחת סיכונים ולשלם מחירים גבוהים כפי ששילמו בעבר, ובתמחור שלהם הם מציעים מחירי דירות נמוכים. אם נמשיך לשווק בהיקפים גדולים, ירידת מחירי הקרקעות תתורגם ישירות לירידה במחירי דירות, כי גם הציבור קובע מה הוא מוכן לשלם ומה הוא לא מוכן לשלם ".
באשר למכרזים בפריפריה שנותרים ללא קונה אטיאס מסביר כי משרד השיכון בוחן שינוי של המכרז הן במחיר והן בתמהיל הדירות.

אך האם הקבלנים עצמם רואים בירידה במחירי הקרקעות תנאי להוזלת הדירות? לא בטוח. לדברי ארנון פרידמן, מנכ"ל חברת אשדר, ירידת מחירי קרקעות במכרזים חדשים היא תוצאה של ירידה במחירי דירות שהיזמים כבר תמחרו. לטענתו, תוצאות המכרזים משקפות ירידה מסוימת במחירי הדירות ואין בהן כדי לבשר על ירידה נוספת: "ירידה במחירי הקרקע לא בהכרח מעידה על הורדת מחירי הדירות מצד יזמים, בטח לא באזורים שאין בהם תחרות על מלאי הדירות עם יזמים אחרים. אם השוק קובע מחירים גבוהים לקרקע, מחירי הדירות לא יירדו. עם זאת, אנחנו היזמים לא בעד עלייה של מחירי דירות, משום שהיא מבשרת על שוק לא יציב. אנחנו בעד ירידה מינורית של 1% במחירי הדירות בשנה".

לדברי פרידמן, "הביטוי של ירידת 5% במחירי הדירות שונה בין האזורים בארץ. ככל שערך הקרקע נמוך יותר, כך ההשפעה של ירידה במחירי הדירות גדולה יותר. אחוזי ירידה בודדים במחירי הדירות משפיעים משמעותית על מחירי קרקעות. במקומות שיש בהם קרקע זמינה רבה יזמים חוששים לגשת למכרזים, משום שייתכן שהמינהל ישווק את הקרקע במנות נוספות במחירים נמוכים יותר. כך היה במכרזים האחרונים בטירת כרמל, שיזמים לא ניגשו אליהם. בראש העין שווקו שתי מנות של קרקעות, ואם ישווקו בהמשך מנות נוספות יתמודדו עליהן פחות יזמים. המדינה צריכה להתחייב שבמתחמים שיש בהם מלאי גדול של קרקעות היא לא תשווק מנות נוספות של קרקע זמן קצר אחרי שהיא יוצאת בשיווק מנות הקרקע הראשונות".

נא להמתין לטעינת התגובות

מעדכן תגובות...