זכאים לתמ”א 38 – לפנות לקבלן או ללכת לפרוייקט ביוזמה עצמית?

הגדלת אחוזי הבניה במסגרת תמ"א 38 מניבה רווחים נאים לדיירי הבניין הזכאים, הפונים לקבלן חיצוני שיעשה עבורם את העבודה. אבל לא רבים יודעים שניתן להיכנס לפרוייקט גם ביזום עצמי ולהרוויח פי כמה וכמה. עו"ד רוית סיני ועו"ד רון טורקלטאוב, בעלי נסיון ומוניטין בתחום ההתחדשות העירונית, על ההבדלים בין יזם חיצוני ליוזמה עצמית

היטל השבחה חדש על פרויקטים של תמ”א יקשה על הקבלנים אבל יקל על יזום עצמי

 50% אחוז היטל השבחה על אחוזי הבניה החדשים. זו התקנה החדשה שמגיעה מהכנסת. היא תקשה על הקבלנים לקבל ליווי פיננסי מהבנקים ורבים מהם יקפיאו את תכניותיהם, אבל היא לא מונעת מבעלי דירות זריזים להיכנס לפרוייקטים ביזום עצמי

 מבוכה רבה בקרב קבלנים ויזמים המתמחים בפרוייקטים של תמ”א 38, בעקבות שינוי בנושא היטל השבחה על פרוייקטים של תמ”א המשולבים בתב”ע, בהם ניתנו אישורים להרחבת אחוזי הבניה, תגבה הרשות המקומית היטל השבחה עבור האחוזים שנוספו לבניין – קרי הדירות החדשות – בגובה של 50 אחוזים על כל 13 מטר של בניה חדשה.

 

עד היום היה נהוג להשית היטל כזה רק על תכניות תב”ע, ואילו התמ”א נשארה מחוץ לתחום. כעת לא ברור איך יחול ההיטל הזה גם על פרויקטים של תמ”א.

עו”ד רוית סיני, בעלת מוניטין ונסיון רב בתחום ההתחדשות העירונית ותמ”א 38, מסבירה את המשמעות של השינוי שהתקבל ואיך הוא אמור להשפיע על התחום, שמעורבים בו יזמים, קבלנים ובעיקר בעלי דירות.

“המשמעות הראשונה היא שכרגע יש בלבול גדול בקרב כל הנוגעים בדבר, מהעיריות ועד הקבלנים”, אומרת עו”ד סיני, “ברור שקבלנים אמורים לקבל 20% רווח יזמי לצורך ליווי פיננסי מהבנקים, אולם כעת, עם העלות של היטל ההשבחה הנוסף, ככל הנראה יקטנו הרווחים ויעמדו על בין 17 ל-18 אחוזים, מה שימנע מהבנקים להעניק לקבלנים את הליווי הכספי ולהערכתי יעצור למעלה מ-50 אחוז מהפרוייקטים שתוכננו. לכאורה, יוכלו הקבלנים להרים את מחירי הדירות החדשות ולמנוע את ההפסד, אבל בשוק שבו יש כוונה להוריד את מחירי הדיור, והסימנים לכך כבר החלו, אין קבלן שיסכים להיכנס לפרוייקט ולסכן את עצמו בכניסה לשוק תחרותי וקשה.

“כמו שזה נראה כרגע, יש רק פלח שוק אחד שיכול בכל זאת ליהנות מ?שינוי, ואלה הדיירים שינקטו ביזום עצמי, וייכנסו לפרוייקט כזה ללא תיווך של יזם חיצוני או קבלן. מבחינתם הרווח הסופי אולי יקטן, בגלל תשלום ההיטל, אבל התמורה מבחינת הדירות שיתווספו  לא תיפגע. מכיוון שהם לא יזמים או קבלנים, שורת הרווח התחתונה פחות משמעותית עבורם והם יוכלו לקבל ליווי פיננסי מהבנק. כרגע כל הנוגעים בדבר שוקלים את צעדיהם מחדש. פרוייקטים בתכנון יוקפאו ויזמים חדשים יחשבו היטב אם להיכנס לפרויקטים חדשים. זה הזמן לבעלי הדירות לפעול במהירות ולנצל את המצב שנוצר כדי לקדם את קבלת האישורים ולצאת לדרך בשיטה של יזום עצמי”.