מה צריך לדעת לפני שלוקחים משכנתא?

איפה הכי כדאי? מה גובה ההחזר החודשי הרצוי? לקחת ל-10 שנים? אולי ל-20 שנים? האם הבנקים מספרים לנו את כל האמת? אייל בילו, מנכ"ל מנטה ייעוץ משכנתאות, עם מדריך למשכנתאים המתחילים

משבר הדיור לא עושה סימנים שהוא בדרך לפתרון. החשש מעליות מחירים נוספות והיעדר היצע דירות ראוי, מביאים זוגות רבים להזדרז ולקנות דירה, אלא שבדרך לקניית דירה יש מכשול נוסף שיש לצלוח והוא המשכנתא. במילים אחרות - שאלת מיליון השקלים, שמתפוצצת בבת אחת לעשרות שאלות משנה: איפה לוקחים משכנתא? כמה כדאי לקחת? באיזה מסלול לבחור? מה גובה ההחזר האידיאלי? כמה תהיה הריבית? וככל שמתייעצים ובודקים, מתברר שאין לנו בכלל כלים להתמודד עם ים הנתונים, המספרים, חישובי האחוזים, המדדים והמסלולים השונים.

אייל בילו

מכיוון שרובם המכריע של נוטלי המשכנתאות עושים זאת בפעם הראשונה בחייהם - והם מקווים שגם האחרונה - טבעי שהם חסרי ניסיון בתחום וכל מה שבא להם לעשות אחרי שחזרו הביתה עם ערימות של טפסים ואינספור מיילים של הדרכה, זה לצעוק הצילו. את גלגל ההצלה מספק כאן אייל בילו, מנכ”ל, מנטה ייעוץ משכנתאות, שמנסה לעשות סדר בנתונים, להבדיל בין עיקר לתפל ולתת למשכנתאים הצעירים מצפן ומפה שיעזרו להם להגיע ליעד בשלום. היעד הזה, אגב, הוא לא רק רגע החתימה, על המשכנתא, הוא נמצא 10 או 20 שנים קדימה והוא היעד הקובע. הנה הטיפים של אייל בילו וסיכוי טוב שתמצאו בו גם את זה שמתאים לכם:

הון עצמי נמוך והכנסה חודשית גבוהה - בנק ישראל דורש מינימום של 25 אחוז הון עצמי התחלתי והחזר חודשי שיהיה עד שליש מההכנסות. אם ההון העצמי שלכם נמוך, אפשר לצרף אליו סכום שיילקח בהלוואה רגילה, שתילקח בחשבון כשתחושב יכולת ההחזר שלכם אך תיכלל כחלק מההון העצמי שלכם. ההלוואה ניתנת בדרך כלל לתקופה קצרה יחסית, עד כ-5 שנים.

שעבוד נכס נוסף או נכס של ההורים - ניתן לקחת משכנתא נוספת, ולשעבד תמורתה נכס נוסף אשר בבעלותכם או נכס של ההורים, וכך להשלים את ההון הנדרש..

הלוואת גישור מקרן השתלמות - מי שהונו העצמי נמוך יכול לבקש הלוואת גישור מקרן ההשתלמות שלו, להשלמת ההון.

הון עצמי גבוה, והכנסה חודשית נמוכה - לעיתים ההון ההתחלתי שלנו הוא גבוה, אם מחסכונות ואם מעזרה מההורים, אבל יכולת ההחזר החודשית נמוכה, כי אנחנו סטודנטים, או כי רק התחלנו עבודה חדשה ואין לנו משכורת גבוהה. במקרה כזה אפשר שוב להיעזר באחד ההורים כערב, ולהתייחס ל-50 אחוז מהשכר שלו לצורך קבלת אישור למשכנתא.

לקנות נכס שמתאים ליכולות - לא להתנפל על דירות 4 ו-5 חדרים אם באפשרותכם ללכת על דירת 3 או 3.5 חדרים. ברגע שיכולת ההחזר שלכם תשתפר וההון העצמי יגדל, תוכלו לשדרג את הנכס.

להתעקש על השוואה בין מסלולים זהים בבנקים השונים - זה לא פשוט. ראשית, עליכם לקבל הצעות משניים או שלושה בנקים לפחות. רצוי מהגדולים, כולל מהבנק שלכם. לא יהיה קל להשוות בין המסלולים, כי את זה בדיוק הבנקים לא רוצים שנעשה. כל בנק מגיש מסלול אחר, עם גובה החזר חודשי אחר, ולתקופה אחרת ולכן זה כמעט בלתי אפשרי להשוות. אי אפשר להשוות שני מסלולים שונים, רק על פי גובה ההחזר, כי יש כל כך הרבה פרמטרים נוספים, שכל אחד מהם הוא קריטי. לכן כשאתם מקבלים מבנק אחד מסלול שנראה לכם אטרקטיבי, יש להתעקש ולבקש מהבנק השני מחיר עבור אותו מסלול בדיוק. רק ככה תוכלו להשוות. בסופו של דבר סיכוי טוב שתקבלו את ההצעה הטובה יותר דווקא מהבנק שלכם, כשהוא יתבקש להשוות הצעות שקיבלתם ממקומות אחרים.

משכנתא היא תמהיל של כל הפרמטרים שלה - אחרי שסגרתם על גובה ההלוואה, גובה ההחזר ומספר השנים, כדאי להתייעץ עם מומחה אובייקטיבי למשכנתאות שיבדוק את כל הפרמטרים הנוספים, כדי שלא תחכה לכם הפתעה כעבור כמה שנים. האם בחרתם מסלול בו ניתן לכסות חלק גדול מההחזר במקרה שנפל לכם לידיים סכום כסף - ירושה, זכייה בפיס או מכירה של נכס אחר? כמה קנס תידרשו לשלם על כך? מהן תחנות היציאה ובאלו תנאים? חובה לבדוק את כל תמהיל התנאים לפני שממהרים לחתום רק כי קיבלתם החזר חודשי נמוך שקורץ לכם.

בקשו לראות את כל לוח סילוקי החובות העתידי - כאן תקבלו מגורם אובייקטיבי תמונה של מה שמצפה לכם בעתיד, כולל השינויים החזויים במדד, בריבית ומה עלול להיות הגובה המקסימלי של ההחזר שבו אתם עלולים להיתקל. ודאו מה העלות הכוללת של ההחזר לכל 20 שנות התשלום. כדאי להבין מראש מה הסיכונים בכל מסלול, מה התנודות הצפויות במשק ומה בנוגע לפירעון מוקדם, אם תיפול לידיכם הזדמנות לכך.

אל תירתעו מהוספה של כמה מאות שקלים להחזר החודשי –  לעיתים הסכמה להוסיף להחזר החודשי סכום זניח של 200 או 400 שקלים יכול לשרת אתכם בהמשך ולחסוך הוצאה גדולה בעתיד בלוח הסילוקין המלא. תוספת כזו יכולה לעיתים לשדרג את הוצאה הכוללת בכמה עשרות אלפי שקלים בטווח הרחוק, לייצב את המסלול שבחרתם ולמנוע עליה גבוהה בהחזר המקסימלי לאורך הדרך.

גובה ההחזר החודשי יכול להשתנות - נכון שהבנק מאשר החזר עד גובה של שליש מההכנסות, אבל מומלץ בשלב ראשון להתחייב רק על רבע מההכנסות. אם אתם עוזבים דירה שכורה, גובה שכר הדירה הוא מדד טוב לתשלום שרצוי לכם. בכל מקרה צפו גם לעתיד. אם, נניח, אתם סטודנטים, הביאו בחשבון שההכנסות יעלו ושתיפתח לכם אפשרות להעלות את סכום ההחזר. אם הכנסתכם צפויה לקטון, נניח כי בת הזוג בהריון ולא בטוח שתחזור לעבודה במשרה מלאה אחרי הלידה, ודאו שסכום ההחזר יכול לקטון. יכול להיות שבעתיד תשתחרר לכם קרן השתלמות ויהיה לכם סכום גדול להחזיר, ודאו שניתן לעשות זאת. הילד מסיים עוד שלוש שנים את הגן ומתפנים לכם כמה אלפי שקלים בחודש - גם זה צריך לבוא בחשבון. אל תשכחו שום פרט שיכול לעזור לכם למצוא את המסלול המתאים, כולל אפשרות למעבר לדירה גדולה יותר אם נולדו עוד ילדים.

רמת הסיכון של עצמאי שונה מזו של שכיר - עצמאי, למרות שרמת ההכנסה שלו יכולה להיות גבוהה יותר מזו של שכיר, נתון יותר לסיכונים וחשוף לשינויים. המסלול שלו צריך להיות גמיש יותר מזה של שכיר.

הגיעו מוכנים לרגע המתאים לחתימה - מצד אחד, אין טעם להשקיע בחיפוש משכנתא ובסקר שווקים חצי שנה לפני מועד החתימה, כי כל התנאים שקיבלתם כבר לא יהיו רלוונטיים. ריביות הבנקים תקפות ל-12 יום ושוק המשכנתאות משתנה ברמה יומיומית. מצד שני, אל תתחילו לחפש מסלול שבוע לפני המועד, כי אז לחץ הזמן יגרום לכם להתפשר על מסלול שלא רציתם. כחודשיים לפני מועד תשלום המשכנתא  למוכרים, זה המועד המתאים להתחלת חיפוש המשכנתא המתאימה עבורכם.

חשבו נכון את כל העלויות הנוספות - לקיחת משכנתא היא רק הוצאה אחת בסל הוצאות הנלווה לרכישת דירה. יש להביא בחשבון הוצאות שכר טרחת עורך דין, תיווך, אגרות, תשלומים שונים, וכמו אם ניתן להשאיר בצד עוד כ-5 משכורות לימים קשים. כדאי לחשב מראש סכומים אלו ולהשאיר אותם בצד ולקחת משכנתא גדולה יותר, בתנאים הנוחים, מאשר להגיע לרגע האחרון, לגלות שחסרים לכם מאה אלף שקל ולקחת הלוואה רגילה בתנאים הרבה פחות טובים.

מחזור משכנתא - כאן מדובר בלקיחת משכנתא חדשה, על מנת לכסות את החוב של המשכנתא הקודמת ולקבל מסלול חדש בתנאים טובים יותר. מחזור ניתן לביצוע באותו בנק וגם בבנקים אחרים. אם יתרת המשכנתא שלכם מעל 200 אלף שקל ומעל 10 שנים, יש פוטנציאל לחיסכון, במיוחד אם הריבית היא מעל 3.5 אחוז. אפשר לצמצם את מספר השנים ולהגדיל את סכום ההחזר החודשי, אפשר להאריך את מספר השנים ולהקטין את התשלום החודשי. אפשר לשחרר ערבים מההתחייבות וגם לשנות את מועד החיוב בחודש. הלוואות לזוגות צעירים שניתנו בעבר בתנאים מועדפים, ניתנות היום לשינוי בתנאים טובים יותר. בכל מקרה, אחת לשנה שנתיים מומלץ לבדוק את אפשרות מחזור המשכתנא, כי התנאים משתנים כל העת.

גשו ליועץ משכנתאות אובייקטיבי - זו העצה הטובה ביותר שתוכלו לקבל. יועצי המשכנתאות אינם תלויים בבנקים, שלא תמיד נותנים לכם את כל התמונה. הם אובייקטיבים, מקבלים מכם תשלום חד פעמי ואם הם מקצוענים אתם גם מקבלים את השירות הטוב ביותר וחוסכים הרבה כסף. שכר טרחה ממוצע של יועץ משכנתאות נע סביב 5,000 ש”ח, מדובר בסכום זניח יחסית להוצאה על רכישת דירה, במיוחד נוכח האפשרות שיועץ טוב יכול לחסוך לכם עשרות אלפי שקלים ולפעמים יותר. אם יש מי שגובה מכם סכומים של 20 אלף שקל לייעוץ, חפשו את דלת היציאה מהמשרד.

לפרטים נוספים לחץ כאן