לקרוא ולשמור: עשרת הדיברות לרכישת דירה

האם אנו באמת יודעים כיצד לגשת לתהליך רכישת דירה? האם אנו מכירים היטב את דרכי ההתנהלות שיאפשרו לנו לרכוש את הנכס הנכון ובתנאים המסחריים האופטימליים? כל התשובות בפנים

האם לקחת מומחה שיעשה בדק בית ויאתר ליקויים שמורידים את ערך הדירה או כמנוף למו”מ מוצלח?

לפניכם כל המידע החשוב ביותר עליו יש להתמקד בעת רכישת נכס. יישום של התובנות האלו עשויים לחסוך לנו מאות אלפי שקלים!

רכישת דירה מצריכה הכנה, ידע, חקר שווקים, גישה רציונאלית ומצב נפשי ממוקד מטרה. בלי כל אלו סביר כי התוצאה תהיה חלקית, כה חלקית שעלול שיתברר כי המחיר ששילמנו גבוה מדי או שהבית אינו מתאים לצרכינו. האם שיברון לב ואובדן כספים בגלל הכנות מועטות שוות את קיצורי הדרך?

הנה 10 הדיברות לרוכש דירה (לקרוא ולשמור!):

1. הבחנה בין קטגוריות של דירות: בשוק קיימות שתי קטגוריות של דירות. אלו שהמוכר גר בהן ואלו שהמוכר מציען למכירה בעת שהן מושכרות לדייר אחר.

אנו סבורים כי הדירות המוצעות על ידי הראשונים שוות יותר!

חישבו על כך לרגע, המוכר בילה שנים רבות בדירה הנמכרת ולמעשה יש בזאת הצהרה אישית על חיבתו לדירה. נסיבות העזיבה והמכירה יכולות להיות גיל, עזיבת הילדים את הבית, גינה שאינה מאפשרת טיפול נאות וכו’ אך אלו נסיבות אוביקטיביות.

מאידך, דירה שנמכרת על שוכריה מלמדת כי המוכר לא אהב לגור בה בעצמו והנה אף אינו מסתפק בדמי השכירות ממנה.

(הערה: יכולות להיות סיבות שמטות את הדעה לכיוון ההפוך כדוגמת הצורך של המוכר בכספים להחזר הלוואה, כספים לטיפול רפואי בלתי צפוי וכו’ ואולם ככל שאומדים את הסטטיסטיקה אזי דירת הבעלים שווה יותר ברוב המקרים).

2. מצבו התכנוני של הנכס: נכס יכול להיות מתוכנן בצורה המתאימה לצרכי הרוכש וייתכן שנידרשים שינויים.

מושג מוכר של שמאי מקרקעין מתייחס לפחת תכנוני. הכוונה לירידת ערך כתוצאה מתכנון לקוי של הנכס או השבחתו אל מעבר לשווי הריאלי של ההשבחה (השבחת יתר). אתן דוגמאות: שטח דירה עלול להטעות. השטח יכול להיות רב ואולם מספר החדרים מצומצם ואינו יכול לשמש את כל בני הבית (למשל תכנון אמריקאי בו לכל חדר מוצמד חדר רחצה). דוגמא נוספת: מיקום הנכס במגרש- המיקום אינו מאפשר שימוש מיטבי בחלקות האדמה החיצוניות, המיקום מונע הרחבה אפשרית עתידית של הנכס וכו’. תכנון לקוי עלול להתבטא בבית צר וארוך בו המסדרונות תופסים שטח יקר המנוצל למעבר בלבד.

מסקנה: גיאומטריה של הנכס חשובה. שאלו את עצמכם את השאלות הבאות: כמה חדרים יש בנכס? מספר קומות? כיווני אויר? ריבוע או מלבן צר? מפלס בודד או ריבוי מפלסים ורבוי מדרגות? מיקום דלת הכניסה לבית? זרימה של הבית?

הנה פטנט? נסו לדמיין את עצמכם בבית בכל שעה משעות היממה ונסו לדמין את מיקומם של בני הבית האחרים באותה שעה. האם נוצרת אי נוחות? האם קיימת פינת רגיעה? פינת משפחה? פינת מוזיקה? פינה לקריאה וקפה וכו’

3. השוק אינו שוק משוכלל! נוהגים אנו לראות את שוק הדירות כשוק משוכלל שבו מחירי הדירות מתייצבים על מחיר ‘נכון’ המשקף במדויק את שוויו של הנכס. אין דבר רחוק יותר מקביעה זו. שווי נכס ומחיר המשולם על נכס נבדלים האחד מהאחר. השווי הינו שווי אוביקטיבי, למשל לפי הערכת שמאי. המחיר לעומתו הינו שווי סוביקטיבי הנוצר מהלכי הרוח והעדפות של הקונים והמוכרים. המוכרים בדרך כלל עצלנים ואינם קוצבים את מחיר נכסיהם באמצעות ביקור בנכסים דומים. הם מציעים מחיר גבוה בדרך כלל שעשוי לעיתים לתפוס. הקונים לעומתם דוגמים בתים רבים ויכולים לבצע השוואה מושכלת על בסיס נתונים אמיתיים. משום כך מתברר כי קיימת שונות רבה בין הדירות. דירות רבות מוצעות במחיר הגבוה משווין ואחרות במחיר נמוך משווין. אם אתם בעניין של מיקסום הקנייה רצוי לבחון מספר דירות רב ככל שניתן אך לא פחות מ-10 דירות.

4. מצבו הפיזי הנדסי של הנכס. תוספת שווי ההשקעה הממוצע בדירת 100 מ”ר חדשה, שאותו משלמים קונים נאמד בכ- 100,000 ש”ח. נצלו ידיעה זו וחפשו דירה מיד שניה שההשקעה בדירה שבוצעה על ידי המוכרים הינה מרובה. המוכרים בדרך כלל לא מכמתים את השווי העודף והם כבר שכחו את הכספים הרבים

5. שהושקעו בדירה. נצלו זאת. אם קיים ריהוט קבוע בדירה, אם הגינה מטופחת, אם מערכת חדרי הרחצה שופצה אזי כל אלו שווים הרבה כסף. שיקלו קנייה של דירה זו על פני דירה ערומה.

6. המחיר לא כל כך חשוב כמו הפרמטרים הבאים: מיקום, גיאומטריה ומידת ההשקעה בנכס. המחיר הינו רק מרכיב בודד ביחס למרכיבים אחרים בנכס. אל תהפכו אותו למרכיב העיקרי. אתן דוגמא: המחיר הופך חסר משמעות אם אתם עובדים בחיפה והדירה באילת, כלומר למיקום חשיבות גדולה יותר. רוצים עוד דוגמא: מחיר אטרקטיבי לדירה מרובת מדרגות לרוכשים הנזקקים למעלית שאיה בנמצא.

7. חריגות בנייה - משמעותן על הרכישה. אין עוגמת נפש גדולה יותר מגילוי חריגות בניה הגורמת לירידת ערך הנכס ולחוסר האפשרות להשלים העיסקה. חריגות בניי

8. המאותרות על ידי מהנדסי בדק בית. עורכי דין אינם יכולים לאתרם בעצמם. האם סביר כי רוכש ישלם מיליוני שקלים בלי לוודא כי הנכס בנוי לפי חוק והזכויות הצמודות לו חוקיות אף הן?

9. מהו מעגל הדירות האפשריות תחת אילוצי תקציב, ריחוק ממקום העבודה ושרותים עירוניים בסיסיים. נניח שאתם שואלים כמה דירות יש במחיר 2,000,000 ש”ח ומתברר כי יש בשוק 100 דירות. אם נשאל כמה דירות יש במחיר 3,000,000 ש”ח ברור כי תהיינה יותר דירות מ-100 שהרי יש את אלו ב - 2 מיליון ואליהן מתווספות דירות בטווח הנוסף של עד 3 מיליון ש”ח.

מה זה אומר? המשמעות היא שככל שהתקציב שלכם גדול יותר אזי מספר הדירות הפוטנציאליות רב יותר. מבחר גדול יותר מצריך עבודה רבה יותר במיון הדירות וקביעת זו המתאימה לכן. באופן כללי ניתן לומר כי בטווח של 3,000,000 ש”ח מוצע לבקר בלפחות 15 דירות. כל חצי מיליון ש”ח תוספת לתקציב מצריך הגדלת מספר הדירות הנסקרות ב-5. כלומר בקרו בלפחות 20 נכסים אם תקציבכם 4 מיליון ש”ח.

10. איזה בית אנחנו צריכים? מגדל או צמוד קרקע? דעה רווחת היא כי דירה היא לכל החיים. אנחנו לא סבורים כך וכמונו גם אחרים. אין זה סוד כי בעלי נכסים בני הגיל השלישי עוזבים את בתי הקרקע שלהם, הגדולים והריקים, מרובי המדרגות והמצריכים טיפול בגינה הפורחת… והם עוזבים לטובת מגדלי דירות בלב תל אביב, נהנים מטיול של בוקר בסמטאות נווה צדק וגמיאת קפה ומאפה באחד ההרחובות המוצלים. מסקנה: צרכי המגורים שלנו משתנים לפי גילנו ומצבנו המשפחתי (רווק, גרוש, בעל משפחה, ילדים, גיל וכו’

קנו את הבית המתאים ביותר לכם בתקופת חייכם הנוכחית. אל תקנו בית גדול מדי ולא קטן מדי. נסו לחשוב במושגי מכונית: אם אתם צריכים מכונית פרטית ( ההשוואה - בית קטן) אתם לא קונים משאית (ההשוואה - בית גדול).

פניה על מקצוענים בתחום בדק הבית ואיתור ליקויי בניה -

חברת אופקים בדק בית מתמחה בבדיקת דירות לפני רכישה ואיתור ליקויים. בדק בית מסוג זה נעשה על ידי מהנדס מוכר בתחום, יוסי פרי אשר הינו מנכ”ל החברה “אופקים הנדסה אזרחית”, המתמחה בייעוץ הנדסי לרוכשי דירות, ביצוע סקרים הנדסיים, בדק בית ואיתור חריגות בנייה.