קרקע להשקעה: הכל על הטרנד החדש

בשנים האחרונות חברות רבות בישראל התחילו לשווק את המוצר היחיד שאי אפשר לייצר יותר - קרקע להשקעה. בין כל ההבטחות המפוצצות יש הרבה מאוד לבדוק וממה להיזהר. שלחנו את ענת כדי לגלות קצת יותר על הטרנד החדש ששטף את ישראל בשנים האחרונות

שלחו אותי מהמערכת לערוך תחקיר על תחום הקרקעות להשקעה. ציפיתי לעוד תחקיר בנאלי ומשעמם על עולם הנדל”ן הישראלי אבל גיליתי עולם חדש שמסתבר שכמעט רוב התושבים בישראל לא ממש מכירים, ואם כן אז אין לאף אחד באמת מושג איך הוא עובד.

לכתבה הראשונה פגשתי את תומר, אחד מהמשקיעים הוותיקים בישראל בתחום הקרקעות. אחרי כמה עסקאות מוצלחות בקורות החיים שלו, הוא מחזיק בעצמו בכמות לא קטנה של קרקעות ברחבי הארץ כאשר שיטת הפעולה שלו קצת שונה מהשאר.

ש: הבנתי שאתה רוכש קרקע, אתה נוקט גישה קצת שונה מהמקובלת בשוק. ספר לי על זה

כן, הגישה שלי שונה כי אני לא מסתכל על הקרקע כמו רוב הישראלים שמחפשים לרכוש דירה. זה אמנם יכול להתאים להרבה משפחות שרוצות דירה וקשה להן לעמוד במחירים הלא שפויים של הנדל”ן בישראל, אבל מה שהם עושים זו בכלל לא השקעה בקרקע אלא ברכישת דירה עתידית.

כשאני בוחן קרקע, אני מסתכל עליה כמו השקעה לכל דבר. אם תבדקי השקעות בכל תחום את תביני שהגישה של רוב האנשים שמחפשים קרקעות בישראל היא בכלל שגויה. הבעיה שיש כמה חברות בתחום שבמקום להסביר כמו שצריך, רק מנצלות את זה לטובתן.

ש: לא הבנתי, תסביר לי למה הגישה שלהם שגויה?

משקיעים בשוק ההון לא מחכים לרגע שבו המניה תגיע לשיא אלא מחפשים לגזור את הרווח שלהם בדרך לשם. הם לא מסתכלים רק על הכסף שהם ירוויחו אלא על פרק הזמן בו הם מחזיקים את המניה.

ש: זה נשמע הגיוני, אבל איך זה מתחבר לתחום ההשקעה בקרקע?

תחשבי על זה ככה. אם אני רוצה לקנות קרקע שהתכנון שלה לבנייה הוא עוד 5 שנים מהיום, מה שאומר שתהיה דירה בפועל עוד 6-7 שנים. מתי הכי משתלם לי למכור אותה?

בטוח לא ברגע שהדירה מוכנה, כי היא כבר משקפת את המחיר המלא שלה ועברו 6-7 שנים ככה שההשקעה היא עדיין רווחית ומשתלמת אבל מבחינת התשואה היא יכולה להיות הרבה יותר טובה.

ש: אז מה אתה מציע?

כשאני קונה קרקע, אני מחפש למכור אותה בנקודת זמן נכונה שבה התשואה שאני אקבל תהיה הגבוהה ביותר למשך זמן קצר ככל האפשר.

לרוב אני מחכה להודעה מסוימת על הקרקע, לדוגמא על אישור נוסף שהתקבל או על התקדמות בתהליך ההפשרה. הודעה כזאת יכולה לעלות את המחיר של הקרקע בעשרות אחוזים ולפעמים אפילו פי 2 מהמחיר שלה לפני ההודעה. זה פועל בדיוק כמו מניה מסוימת שקיבלו עליה הודעה חיובית והמניה קופצת בלילה בעשרות אחוזים.

ש: אבל איך אתה יודע מתי תהיה ההודעה החיובית?

זו תמיד הנקודה החשובה ביותר. כמו בכל תחום אין שום דבר בטוח אבל בסופו של דבר הניסיון תמיד יאפשר לנו לקבל יתרון יחסי ומידע שיכול לגרום לי לקבל החלטה חכמה. אני עובד עם צוות מנוסה שכולל שמאים ואנשי מקצוע בתחום שמכירים את כל הנתונים ויודעים איך לקרוא את המפה.

כמו שסוחר יומי בשוק ההון קורא ומכיר את כל הנתונים ככה גם אנחנו. אני יודע אילו ישיבות הולכות להיות בקרוב על איזה אזורים. את התכנון של הערים ואת כל הנתונים שצריך להכיר.

זאת בדיוק הבעיה של התחום הזה, חוסר ידע והבנה אצל המשקיעים. זה מה שגורם לאנשים ליפול לכל מיני הבטחות שווא ולכן התקשורת מציגה לעיתים את התחום הזה כבעייתי

לקריאה נוספת: 4 שיטות לזיהוי האם ההשקעה בקרקע כדאית

ש: הכל טוב ויפה, אבל איך אדם שלא מחובר לידע הזה יכול לזהות קרקע טובה להשקעה?

זו בדיוק הסיבה שהתחלנו לעשות מפגשי משקיעים. מה שכבר נהוג שנים בתחום הנדל”ן בארה”ב ומייצר הרבה מאוד עסקאות מעניינות התחיל ממש לאחרונה גם אצלנו בהשקעה בקרקע.

הרבה חברות מתחרות בתחום לא אהבו את שיתוף המידע שלנו וניסו לגרום לנו להפסיק עם המהלך הזה. אבל בסופו של דבר התוצאות מדברות בעד עצמן ואנשים עם ידע והבנה, אלו האנשים שאני רוצה לעשות איתם עסקים.

אני לא מחפש את הלקוחות שבאים לקנות דירה. אני מחפש את אלו שרוצים להשקיע ומבינים שכמו כל תחום אחר גם כאן צריך להכיר את הנתונים. זו בדיוק הסיבה שהרבה מאוד משקיעים אצלנו חוזרים לעסקאות נוספות. אלו אנשים שמאוד קל לעבוד איתם כי הם כבר מכירים את התחום ויודעים מראש ממה צריך להיזהר ואיך לזהות עסקה טובה.

ש: מה בדיוק אתם עושים במפגשי משקיעים?

המטרה היא להציג את התמונה המלאה. אנחנו לא מוכרים הבטחות של מה הולך להיות כי אף אחד לא יודע ב 100% מתי הקרקע תופשר או מתי תתחיל הבנייה. אנחנו מציגים את כל הנתונים על הקרקע, כולל דו”חות של שמאי ושל העירייה כדי להבין לאן הכיוון הולך ומה התכנון של הקרקע. מעבר לזה אנחנו גם לוקחים אותם לפעמים לקרקע עצמה, מראים להם את כל הנתונים על הסביבה ובסופו של דבר נותנים להם להחליט.

כל הקרקעות שאני מציע אלו קרקעות שאני הייתי רוכש בעצמי ולכן הרבה פעמים אני שומר לעצמי אחוז מסוים מהפרויקט. במפגשי המשקיעים את תמיד תמצאי הרבה אנשים שקרובים אליי, אם זה חברים ובני משפחה. אני לעולם לא מוכר משהו שלא הייתי משקיע בו בעצמי.

ש: מעבר לידע שמקבלים שם, עדיין לא הבנתי מה היתרון הגדול של מפגשי המשקיעים?

בניגוד לנדל”ן רגיל שבו אתה רוכש ישירות מבעל הנכס את הדירה, כאן התהליך קצת שונה. רוב בעלי הקרקעות מחזיקים בשטחים גדולים, שאותם הקונה הפשוט לא יכול לרכוש בגלל העלות הגבוהה. כאן החברות נכנסות לתמונה ורוכשות מבעל הקרקע חלק גדול ומפרקות אותו ליחידות קטנות, לרוב בגודל שאמור להספיק לדירה ומוכרים אותו ברווח גבוה ללקוח.

במקום לרכוש קרקע קטנה ולחכות איתה כמה שנים טובות לדירה. אנחנו מחלקים את כל הקרקע בין קבוצות המשקיעים שלנו כאשר כל אחד שמשקיע מקבל קרקע שהופכת להיות רשומה על שמו. כאן כל אחד יכול לקבל את ההחלטה שמתאימה לו, אם הוא רוצה להחזיק אותה עד לבנייה או לצאת בכל מיני נקודות שמאפשרות לו לייצר רווח גדול על הקרקע.

ש: מה הרווח שצפוי מהקרקעות שאתם רוכשים כקבוצה?

החוק הראשון בכל פעם שמגיע אליי לקוח הוא להסביר לו ששום דבר לא בטוח. אף אחד לא יודע מה יהיה מחר ולכן אי אפשר להבטיח אחוז רווח. עם זאת אנחנו מראים מה עשינו עד היום. היו לנו קבוצות משקיעים שעשו כמה עשרות אחוזים על הקרקע תוך כמה חודשים. ברגע שהגיעה הודעה משמעותית על היתרים ועל התקדמות פשוט מכרנו את הקרקע והרווחנו מהעלייה במחיר.

ש: איפה אפשר לקבל עוד מידע על התחום?

אנחנו יודעים שישראלים זה עם מאוד ספקן והרבה פעמים גם בצדק. זו בדיוק הסיבה שהכנו מדריך קצר שכולל את כל המידע על איך לבחון קרקע להשקעה. מדובר על מדריך נייטרלי שפשוט נותן כלים לבדיקה האם הקרקע שאתם רוצים לרכוש היא כדאית או האם כדאי לוותר עליה.

לחצו כאן כדי להוריד את המדריך במתנה