לא משקיעים בקרקעות לפני שקוראים את הכתבה הזאת

השקעה בקרקעות היא פחות או יותר אפיק ההשקעה החם ביותר בימינו, אך השקעה פזיזה או עבודה מול חברה חובבנית, עלולה בהחלט לעלות לנו ביוקר. אז על מה חשוב להתעכב ואיך נוכל לדעת אם אנחנו בידיים טובות או לא? על כך ועוד בכתבה שלפניכם

אתם רואים אותם גדלים מיום ליום, נמלאים גאווה ומתפוצצים מאהבה. אתם רוצים לתת להם כל מה שאתם רק יכולים, להעניק להם מכל הלב ולדאוג לעתיד שלהם, בדיוק כמו שההורים דאגו לכם ואפילו יותר. אבל מה אפשר לעשות כשהריבית בבנקים אפסית, כשההשקעה בבורסה לא יכולה לספק לכם את היציבות שאתם כל כך זקוקים לה וכשהשאיפה האמיתית שלכם היא לא לצפות בכסף שלכם תופח לאיטו, אלא ליהנות מתשואה של פי שניים ופי שלושה מערך ההשקעה?

אם אתם חשים הזדהות עם הדברים, נראה שהגיעה השעה להכניס לתמונה את אפיק ההשקעה האטרקטיבי ביותר בימינו וכפי שכבר הסגירה אותנו הכותרת, הכוונה היא להשקעה בקרקעות. אלא אם כן לא חייתם בישראל בעשור האחרון, קרוב לוודאי שנחשפתם למספר מקרים שעלו לכותרות, שבהם כספים שהושקעו בקרקעות, ירדו לטמיון ויתכן שגם הספקתם להיחשף לסיפורים על מעשי מרמה כאלו ואחרים.

אגי גרופ

אין ספק שהתדמית של תחום ההשקעה בקרקעות נפגעה כתוצאה ממעשיהם של מספר “תפוחים רקובים”, אבל כל עוד בוחרים בחכמה את החברה שמולה מתנהלים, הסיכוי למפח נפש או הפסד, בדיוק כמו הריבית בבנקים: שואף לאפס. כדי להבין מה חשוב לבדוק לפני שחותמים על חוזה עם חברת השקעות לא מקצועית או רוכשים קרקע בזול ומשלמים על זה ביוקר, תפסנו לשיחה צפופה את מר מנשה בר, סמנכ”ל שיווק בחברת ההשקעות והפיתוח “אגי גרופ“, המנהלת פרויקטים בתחום הנדל”ן כבר יותר מעשור.

אז איך אתה מסביר את ההתעוררות של תחום ההשקעה בקרקעות בשנים האחרונות?

“אני חושב שיותר ויותר ישראלים מתחילים להבין את המסר שמנחה אותנו ב”אגי גרופ” כבר שנים: שבתחום הנדל”ן, יש מקום גם לאנשים ולא רק לכרישים. בזכות חברות מקצועיות, שמספקות שירות טוב ואמין, לא מעט ישראלים בשנים האחרונות הצליחו להוציא לפעול עסקאות נדל”ן שהשיגו תשואות שלא ניתן לחלום עליהן בשום אפיק אחר. האפשרות להכפיל את הכסף תוך שנים ספורות, להבין לעומק מה הם היתרונות של הקרקע שמשקיעים בה והסיכון הנמוך יחסית, תורמים רבות לאטרקטיביות של אפיק ההשקעה הייחודי הזה.

גורם נוסף שהופך את התחום לפופולארי, בא לידי ביטוי בכך שהמשקיע לא חייב להמתין בסבלנות לנקודת היציאה, שכן הוא יכול לממש את ההשקעה שלו בכל שלב לפי ראות עיניו. יחד עם זאת, ישנן נקודות שבהן אנחנו רואים זינוק של ערך הנכס. למשל כאשר התכנית להפשרת הקרקע קיבלה את האישורים של הוועדה המקומית, כאשר מתקבלים היתרי הבנייה או כשמתקבל האישור הנכסף לאכלוס הנכס, לאחר השלמת הבנייה”.

אבל בוא נחזור רגע לתחילת התהליך, לשלב ההתקשרות עם חברת ההשקעות. איך אני יכול לדעת אם יש לי עסק עם חברה שמנסה להפיק רווחים קלים על חשבוני או עם חברה רצינית שניתן לסמוך עליה בעיניים עצומות?

“זוהי למעשה שאלת “מיליון הדולר” והאמת היא שיש לה יותר מתשובה אחת. אחת הדרכים הטובות ביותר לדעת מראש עם מי יש לך עסק, עוברת בכיס של החברה. הכוונה שלי היא לכך שלמשל בחברת “אגי גרופ”, אנחנו מושקעים בכל אחד ואחד מהפרויקטים שאנחנו משווקים. אנחנו בעצם נמצאים בסירה אחת עם המשקיעים שלנו כיוון שאנחנו מאמינים בלב שלם בהצלחת הפרויקטים שאנחנו מובילים, הנבחרים מן הסתם בפינצטה, בראש ובראשונה עבורנו.

בנוסף, בניגוד לחברות שמבקשות מהלקוחות שיפקידו כסף בנאמנות ובבוא היום יזכו לקבל נסח טאבו, בחברה רצינית הרישום מתבצע ללא התמהמהות. הודות לכך תוך ימים ספורים מחתימת החוזה, הלקוח יכול להוציא נסח טאבו (העתק רישום מפנקס המקרקעין) ולראות שהוא מופיע בו כבעלים של החלקה. למשל ב“אגי גרופ”, ההתחייבות היא לרשום הערת אזהרה תוך שלושה ימים בלבד מחתימת החוזה.

למרבה הצער, ישנן חברות רבות שמבקשות מהלקוחות שלהן להפקיד סכום רציני מאוד של כסף בנאמנות ומבטיחות להם שאם העסקה לא תצא פועל, כספם יוחזר להם. ההבטחות האלו באמת שלא שוות יותר מדי ודי לחכימא ברמיזא”.

ומה לגבי הקרקע עצמה? איך אני יכול לדעת אם מדובר בקרקע שכדאי לי באמת להשקיע בה?

“זאת נקודה חשובה נוספת. ב”אגי גרופ“, בדומה לאופן ההתנהלות של כל החברות המובילות את התחום, הלקוחות מקבלים לידיהם דו”חות שמאות מפורטים שנכתבו לפי תקן 22, שגובש לפני כשלוש שנים על ידי השמאי הממשלתי”.

התקן שבא לשים קץ להתנהלות הקלוקלת בתחום.

“בהחלט. אנחנו אימצנו בחום את התקן החשוב הזה, שמגדיר בצורה ברורה ומפורטת לשמאי המקרקעין, כיצד לערוך שומה לקרקע שעדיין לא מאושרת לבנייה, אבל משווקת לציבור על בסיס הציפייה שתאושר בעתיד”.

קרקע חקלאית שמשווקת לציבור כהשקעה בנדל”ן.

“תראה, כל אחד יכול לבחון את הקרקע ולתת הערכה לכאן או לכאן. תקן 22 שם סוף לכל זה. הוא מאפשר לנו לספק ללקוחות שלנו את המידע העדכני, האמין והרלוונטי ביותר לחלקת הקרקע, בכל אחד ואחד מהפרויקטים שאנחנו מובילים. בין היתר הלקוח מקבל מידע בנוגע לערך הקרקע במצבה הנוכחי, לשוויה הצפוי לאחר ההפשרה, לשלב שבו היא נמצאת (האם כבר הופשרה, האם נמצאת בתהליך התנגדות וכיו”ב), לקיומה או אי קיומה של תכנית מתאר ועוד. רבים לא יודעים זאת, אבל נכון להיום חברה שלא מציגה ללקוחות שלה את השומה שנכתבה לפי תקן 22 שבוע אחד לפחות לפני חתימה על זיכרון דברים או חוזה מכירה, פשוט עוברת על החוק”.

דיברת על שמאות לפי תקן 22 ועל כך שזה סימן טוב אם החברה שמלווה אותך, מושקעת בפרויקט בעצמה. מה עוד חשוב לבדוק לפני שקופצים למים?

“חשוב גם כן לוודא שמדובר בקרקע חקלאית שנמצאת בבעלות פרטית בטאבו (טאבו פרטי ולא אדמות מנהל). רבים לא נותנים על כך את הדעת, אבל ישנן חברות הפועלות בתחום, המשווקות אדמות מדינה חקלאיות. השקעה בסוג זה של קרקעות לא מומלצת בשום אופן, שכן מדובר בחכירה של אדמה ותו לא ובבוא העת, המדינה זכאית להפקיע עד 90% מהקרקע.

חשוב גם להיזהר ולהתרחק כמו מאש מחברות שמנסות למכור קרקעות בכוח, גם אם ברור לחלוטין שהן פשוט לא מתאימות ללוח הזמנים ולתקציב של הלקוח. אחד היתרונות שלנו בתור חברה  החולשת על מספר פרויקטים במקביל, הוא שיש לנו את היכולת לשבת עם כל לקוח ולקוח, להבין מה הוא בדיוק מחפש, כמה כסף הוא מעוניין להשקיע ומהי מסגרת הזמנים שלו ורק אז להתאים לו את הקרקע המושלמת עבורו באופן אישי מתוך מבחר רחב של פרויקטים בכל רחבי הארץ.

בנוסף אני ממליץ לכל מי שמעוניין להשקיע, לתת עדיפות להשקעה בקרקעות במסגרת של הסכם שיתוף, המסדיר את היחסים בין בעלי הזכוכיות בקרקע ומגדיל באופן משמעותי את הכוח שיש לנו מול היזמים והקבלנים המעורבים בפרויקט. הסיבה לכך פשוטה: אם אתה פועל לגמרי לבד ומחזיק ב-100 מ”ר בלבד בפרויקט של 3000 דונם, רוב הסיכויים שלא יתייחסו אליך יותר מדי. לעומת זאת אם אתה חתום על הסכם שיתוף עם בעלי זכויות אחרים שיחד חולשים על 100 דונם, המצב שלך מן הסתם הרבה יותר טוב ואתה כבר לא נמצא בעמדת נחיתות”.

איך המומחים של “אגי גרופ“, יודעים לזהות קרקע מבטיחה ששווה להשקיע בה?

“הדבר החשוב ביותר בכל מה שקשור להשקעה בקרקעות, הוא כמובן לזהות את הקרקעות המבטיחות ביותר. כל פרויקט שאנחנו מזהים כאטרקטיבי, הוא פרי מחקר אינטנסיבי של לא מעט אנשי מקצוע, ש”פשפשו בציציות”, הפכו עולמות והתעמקו בתכניות, כדי לוודא שאכן ההשקעה תשתלם. איתור קרקעות מחייב אותנו להביט אחורה בזמן על האזור שבו יושבת הקרקע ועל האזורים הסמוכים לו, אבל גם להצליח להישיר מבט לעבר העתיד.

כך לדוגמה אני יכול לספר לך על תכנית רובע הנחל באשדוד, להקמת שכונה בת 15000 יחידות דיור: ידענו שאשדוד מיצתה את הגבלות הפיזיים ואת עתודות הקרקע שלה ושמדובר בקרקע פרטית בטאבו. בחנו את התכניות והיה לנו ברור שזה רק עניין של זמן עד שתוקם שכונת מגורים מודרנית לתפארת על הקרקעות האלה. יתרה מזאת, הבנו שזה הולך לקרות יחסית בקרוב.

יש הרבה מאוד גורמים שמשפיעים על תהליך קבלת ההחלטות שלנו ואינספור פרמטרים שאנחנו בודקים ובוחנים בכל פרויקט מחדש. בין היתר אנחנו בודקים את מצב התחבורה ודרכי הגישה, בוחנים את מצב מוסדות החינוך, פארקים וגנים ציבוריים, אזורים בנויים, מוקדי תרבות ופנאי ועוד כהנה וכהנה אלמנטים שישפיעו על התפתחות האזור ועל הביקוש לדירות בו. בסיום התהליך אנחנו מגיעים למצב שבו כבר לא מדובר בהימור, אלא בהשקעה חכמה, המבטיחה תשואה נאה מאוד”.

לסיכום, מספר נקודות חשובות, למתעניינים בהשקעה בקרקעות

• תנו עדיפות לחברת השקעות המשווקת פרויקטים שבהם היא מושקעת בעצמה.
• כשבוחנים קרקע למטרת השקעה, יש להתרשם אך ורק מהמידע המופיע בדו”ח שמאות שנכתב לפי תקן 22. זוהי תעודת הזהות של הקרקע, המספקת את המידע הריאלי ביותר והרלוונטי ביותר.
• חשוב שהקרקע תתאים למשקיע, למסגרת התקציב, לרצונות ולמגבלות שלו ולא להפך.
• מומלץ לרכוש קרקע להשקעה במסגרת הסכם שיתוף קיים ולא לצאת מתוך נקודת הנחה שבבוא היום ההסכם כבר יגובש בהתאם לצורך.