השקעה בנדל"ן בארה"ב: אין אזור טוב, רק עסקה טובה

"לא מומלץ לרכוש נכס בגיטאות שבערים השונות, גם במחיר אטרקטיבי", אומר אמיר רז, המנכ"ל והבעלים של "פתרונות נדל"ן". לדבריו, גם באזורים הטובים העיסקה לא תהיה כדאית. "עדיף למצוא נכס אטרקטיבי באזור ממוצע, עם סיכויי השבחה טובים בעתיד ומחיר שכירות הוגן בהווה"

מצוקת שוק הנדל”ן בישראל, שמחירי הנכסים שבו לא מפסקים לטפס מעלה, מביאה לאחרונה משקיעים ישראלים רבים לפנות לשוק הנדל”ן האמריקאי, על מנת למצוא בו עיסקאות כדאיות. השאלה מה היא למעשה עיסקה כדאית, האם יש בשוק הזה מציאות שמחכות רק לנו ואם כן, היכן נוכל לאתר אותן. במילים אחרות, האם יש אזורים שבהם כדאי יותר להשקיע. על מנת לקבל תשובה לשאלה הזו פנינו לאמיר רז, המנכ”ל והבעלים של “פתרונות נדל”ן”, שמכיר את שוק הנדל”ן האמריקאי, מודע לבעייתיות שיש באזורים מסויימים ולאטרקטיביות של אזורים אחרים, אבל בודק את כדאיות העיסקה גם מזוויות אחרות. הנה מה שיש לו לומר על כך.

“מה שאני אומר ללקוחות שלי הוא שלא הייתי קונה נכס, גם במחיר אטרקטיבי, במרכז הדאון טאון של דטרויט או בגיטאות במרבית הערים של ארה”ב. יחד עם זאת, ברצוני להבהיר שבכל מדינה יש אזורים טובים יותר וטובים פחות. צריך רק לדעת איך למצוא אותם. אל תפסלו שום מדינה ושום אזור רק כי קראתם עליו באינטרנט. לעיתים חברה מסוימת רוצה לקדם אזור ספציפי ותפעל על מנת לפסול אזורים של חברה מתחרה. כבר נתקלתי במצבים שבהם חברה פסלה אזור ואחרי תקופה החלה בעצמה לעבוד באותו אזור ולפתע חוות הדעת שלה על המקום השתנתה ב-180 מעלות”.

האם יש פרמטרים שאפשר לקבוע לפיהם מהו אזור טוב?

“אני, לדוגמא, בוחר להשקיע באזורים ממוצעים – לא טובים מדי וכמובן שלא גרועים. המחשבה מאחורי זה היא שבאזורים הללו – אם נדע למצוא את הנכסים הנכונים – נוכל לייצר את התשואות הכי גבוהות, הנובעות מהפער בין מחירי שוק נמוכים בעת רכישה לעומת מחירי השכירות באזור. כמובן שבאזורים כאלה נמצא נכסים שנפגעו יותר במשבר ולכן יש להם הרבה לאן לעלות, משום שכיום הם עדיין נמכרים ב-50 אחוזים פחות ממחיר של נכס דומה באזור. אני אדע למצוא את הנכסים בשכונות הטובות יותר באותו אזור, בהן יש ביקוש להשכרה וצפוי ביקוש לקניה בהמשך. כך ניתן לייצר תשואה גבוהה במיוחד”.

מדוע לא לקנות מראש באזורים שנחשבים טובים יותר?

“אפשר לקנות באזורים הטובים, אך שם מחיר הקניה יהיה גבוה משמעותית והתשואה לפני הסיכונים תעמוד על פחות מעשרה אחוזים. גם האופציה לאקזיט תהיה נמוכה בהרבה, במיוחד כשאנחנו כבר מספר שנים אחרי המשבר”.

אם כך, פחות מעשרה אחוזי תשואה הם שהופכים את העיסקה ללא כדאית?

“אני מאמין שבתשואה של פחות מעשרה אחוזים עבור נכס שרחוק מאיתנו עשרת-אלפים מייל, וכשהאופציה לירידת אחוזי התשואה ממגוון סיבות היא מאוד ריאלית, המשמעות היא שבמקרה כזה ההשקעה בארצות-הברית הופכת ללא כדאית. למעשה, במקרה כזה עדיף לקנות בארץ, עם אחוזי תשואה של שלושה עד חמישה אחוזים, בהרבה פחות סיכונים ועם אפשרויות מינוף רבות. במקרה כזה תחשבו על השקעה בארה”ב כמו על השקעה בארץ – האם הייתם קונים במרכז תל אביב נכס בשני מיליון שקלים ובתשואה של שני אחוזים, או נכס בבאר שבע ב-400 אלף שקל ובתשואה של חמישה אחוזים? אותו שיקול דעת כדאי להפעיל גם בארצות-הברית”.