איך קונים נכס מכונס נכסים?
איך מגישים הצעות, ממה כדאי להיזהר, ומדוע השיטה יכולה להיות מעניינת עבור אנשים עם לב חזק
מדובר בלהיט החדש-ישן של עולם הנדל"ן: רכישת בית או דירה מכונס נכסים. ביצוע המהלך מאפשר בדרך כלל לקנות נכס במחיר הנמוך לפחות ב-15% ממחירו האמיתי בשוק, או להשיג דירה במקום שבו כמעט אין נכסים למכירה.
כונס הנכסים מנהל בדרך כלל בתים ודירות (וגם כלי רכב ויאכטות, אבל העסקאות המשתלמות ביותר הן בנדל"ן). אשר שייכים לאנשים שנקלעו לחובות. הנכס של אותם חייבים מעוקל ומועבר לכונס, והוא אמור למכור את הנכס ולהעביר את התמורה לבעל החוב, שהוא ברוב המקרים הבנק.
בשנות המיתון שלאחר התפוצצות בועת ההיי טק הוצף השוק בדירות פאר, אשר נרכשו על חשבון האופציות העתידיות שמעולם לא זכו להגיע למחיר המימוש. בניגוד לכך, דרישות התשלום של המשכנתאות דווקא המשיכו להגיע באופן סדיר, והן אילצו את אילי הנדל"ן החדשים להיפרד מהנכסים.
לא מעט אנשים שלא חששו מצירוף המילים "כונס נכסים" הרוויחו מכך, והיום הם הבעלים המאושרים של דירות מושקעות בתל אביב ובאיזור השרון. אף שבאחרונה מספר הנכסים המוצעים ירד, עדיין יש בשוק לא מעט מציאות, ומי שיציץ למשל באתר האינטרנט ,www.konesonline.co.il יגלה לא מעט נכסים שעומדים למכירה.
על אף ההיצע הרחב של נכסים מכונס, הציבור לא מתנפל עליהם. הסיבות הן לעתים קרובות "תדמיתיות:" אנשים לא רוצים לרכוש דירה שיש עליה כתם של מישהו שנקלע לקשיים כלכליים. סיבה נוספת נעוצה בסיפורים ששומעים לעתים קרובות על בעלי הבתים והדירות, ואשר מספרים על כך שברגע שנודע להם כי הנכס עובר להוצאה לפועל הם מחליטים להרוס אותו.
וכך קרה שאנשים שהרגישו כזוכים בלוטו לאחר שקנו את בית החלומות במחיר נמוך יחסית גילו לתדהמתם שיצטרכו להשקיע את הכסף שחסכו לכאורה, ואף יותר מכך, בשיפוצים.
אז איך בכל זאת מעזים לעשות את העסקה ויוצאים ממנה מרוצים? עורכי הדין פיני יניב, שותף במשרד קנטור, אלחנני טל ושות,' ושי רווה ממשרד בועז רווה עו"ד ונוטריונים נותנים כמה עצות בנושא.
היתרון העיקרי במכירה המבוצעת על ידי בית המשפט או לשכת ההוצאה לפועל הוא שהחוק מגן על הרוכש מכל בעלי הזכויות הקודמים בנכס, כגון עיקולים ושיעבודים. דווקא בעסקה מסוג זה הקונה מקבל בעלות נקייה, ואין כל חשש כי צד שלישי כלשהו יצוץ לפתע וידרוש זכויות על הנכס, כפי שקורה לעתים ברכישת דירה בעסקת יד שנייה רגילה.
עם זאת, יש גם חסרונות, והעיקרי שבהם הוא שבניגוד לעסקת מכר רגילה, שבה חייב המוכר לגלות לקונה כל פרט מהותי ביחס לנכס הנמכר, הרי שכאן הקונה אינו מקבל שום מצג מן המוכר ונאלץ לברר בעצמו ועל אחריותו את כל הפרטים בנוגע לנכס.
חשוב מאד לברר את הפרטים, משום שכל הנכסים נמכרים ב"מצבם כפי שהם," ואף אחד לא יעשה תיקונים או שיפוצים כלשהם לקראת המכירה. מעבר למצבו הפיזי של הנכס חשוב לבדוק את ההיבטים התכנוניים והחוקיים, כגון מהן זכויות הבנייה בנכס ואם קיימת בו בנייה בלתי חוקית.
בדיקה זו אמורה למנוע מצב שבו אחרי שתעברו לדירה החדשה תגלו כי מרפסת השמש כלל לא הייתה אמורה להיות בה, ושהבעלים הקודמים מעולם לא קיבלו אישור לפתיחתה.
לאחר שביצעתם את כל הבדיקות ואתם נחושים לזכות בנכס - מגישים הצעה. מודעות של כונסי נכסים מתפרסמות בעיתונות בימים שונים בשבוע, ומי שלקח על עצמו את המשימה צריך לעקוב אחר המודעות. יש גם אתרי אינטרנט שונים המפרסמים מודעות אלה במרוכז - חלקם נותנים גישה חופשית למאגר וחלקם תמורת תשלום.
המודעות בעיתונות אינן מנוסחות כ"בוא לקנות מכונס נכסים ותרוויח," אלא באופן אלגנטי יותר, כגון "הזמנה להציע הצעות." הכוונה היא שאתם המציעים, והכונס יחליט אם לקבל את ההצעה. לפני הגשת ההצעה כדאי להתקשר ולברר אם יש בידי הכונס שמאות של הנכס ואם הוא מוכן לחלוק איתכם את השומה שבידיו. בדרך כלל יש לצרף להצעה פיקדון, ערבות בנקאית או צ'ק בנקאי בסך 10% משווי ההצעה.
לעתים הכונס יהיה מוכן לקבל פיקדון מסוג שונה מזה שנכתב בהזמנה להציע הצעות, ולכן חשוב לברר זאת. אל תדאגו, אם ההצעה שלכם לא תתקבל, תקבלו את הפיקדון בחזרה במלואו, והוא נועד רק לבטא את מידת הרצינות שלכם.
אם הכונס יקבל את ההצעה, משמעות הדבר כי החוזה כבר נחתם וכי לא ניתן לסגת מן ההצעה. כאשר המציע קיבל את ההצעה, אתם מחויבים בתשלום הסכום כולו ובחתימה על חוזה. אם לא תסכימו - אתם מפרים חוזה. כיוון שכך, כדאי מאד לקבל מראש את נוסחו המדויק של החוזה שעליו תצטרכו לחתום אם תזכו, ולברר מראש תנאים חשובים שאינם מתפרסמים במודעה הקטנה בעיתון, כגון על מי יחול היטל ההשבחה, אם יש כזה, ומהם מועדי התשלום.
ברוב המקרים יש להניח כי אתם לא תהיו היחידים שתגישו הצעה. כדי להגיע להצעה הטובה ביותר נערכת לרוב "התמחרות:" תהליך שמזכיר מכירה פומבית בין המציעים השונים. כמו בכל מכירה פומבית, המחיר ההתחלתי צפוי לעלות, ולכן אחד הדברים החשובים ביותר שצריך לעשות הוא לקבוע "קו אדום" מבחינת המחיר - ולא לחצות אותו.
למי שלא משתתף במכירות פומביות ובהתמחרויות על בסיס קבוע יש נטייה להיסחף ולשלם בסופו של דבר מחיר גבוה משמעותית מהמתוכנן, שלעתים יהיה קשה לעמוד בו.
באופן אירוני תשלום מחיר גבוה מדי הוא אחד הסיכונים ברכישת נכס מכונס נכסים. עורכי הדין המתמחים בתחום נתקלו לא אחת בנכס מבוקש מאד, שיותר מ-10 מציעים התמודדו עליו. כאשר הכונס היה איש מנוסה ומקצועי, המחיר זינק והיה אף גבוה יותר מאשר בשוק.
עו"ד רווה מציע לרוכשים מכונס נכסים לזכור כי בניגוד לעסקת רכישה של נכס רגיל, שבה הם מנהלים משא ומתן מול אדם לא מקצועי, ברכישה מכונס המצב שונה - ויושב מולם עורך דין שמתמחה בניהול משא ומתן. הדבר נכון שבעתיים במקרים שבהם יש מתחרים רבים וכולם מתכנסים בחדר אחד קטן כדי להתחרות על הנכס.
סכנה נוספת שאורבת לרוכשים היא בצורך לקבל את אישורו של בית המשפט או ההוצאה לפועל לעסקה. הדבר עלול להימשך לעתים זמן רב, ועל כן מומלץ להוסיף בחוזה סעיף שאומר כי אם העסקה לא תאושר בתוך שלושה חודשים, היא תבוטל והפיקדון יחזור למציע.
כמו בכל עסקה גדולה, צריך להיות מודעים לסכנות ולסיכונים. אך מי שיוצא למסע של רכישה מכונס צריך להצטייד במוטו "אם הצליח - יופי, ואם לא הצליח - לא נורא".
נא להמתין לטעינת התגובות
