המדריך לנדל"ן בינלאומי
לא מפסיקים לשמוע על ישראלים ש”עשו את זה” בצ’כיה או ברומניה? יש לכם שכן עשיר שגזר קופון על חגיגות ההפרטה בגיאורגיה? רוצים גם? כך תהפכו לכרישי נדל"ן בינלאומיים
חו”ל, אגב, הוא מקום די גדול, אז כדאי לנסות ולהתמקד קצת. נתחיל במקום שבו ישראלים רבים ומצליחים התחילו - במזרח אירופה, שהיא בהחלט יעד פופולרי להשקעות זרות.
עו”ד יאיר סלומון, שותף בכיר במשרד עורכי הדין גילת קנולר גראוס ושות,’ שרכש מיומנויות וניסיון רב בתחום, נותן כמה עצות “עשה ואל תעשה” בעסקת נדל”ן במזרח אירופה, שטובות בחלקן גם למקומות אחרים.
הקרקע - עסקאות רבות מוצגות תחילה כ”מציאה” אמיתית. לעתים הדבר נכון, אולם פעמים רבות מחירה הנמוך של הקרקע משקף מצב משפטי או תכנוני בעייתי. כך, למשל, במקרים מסוימים אתם עלולים לגלות שהמוכר שעומד מולכם כלל לא מחזיק בזכויות על הקרקע, או שנדרשים אישורים/היתרים נוספים לפני המכירה.
מומלץ שלא להעביר תשלומים או מקדמות כלשהם עבור הקרקע, אלא בכפוף להשלמת חוזה מקדים אצל הנוטריון המקומי, המשמש ככתובת הבלעדית להשלמת עסקאות כאלה. התשלום יותנה בהשלמת בדיקות נאותות משפטית לקרקע ולגוף המוכר (פרטי או תאגיד.( מצד שני, כדי לא לפספס את ההזדמנות, מומלץ לשריין את הקרקע בחוזה מקדים אצל נאמן, תוך הפקדת מקדמה על חשבון הרכישה.
יזמים ישראלים רבים מתחבטים בשאלה אם להסתפק בשירותיו של עו”ד מקומי לצורך ליווי משפטי של העסקה, או שמא כדאי לשכור גם את שירותיו של עו”ד ישראלי, שעימו יש ליזם הישראלי שפה מוכרת ומשותפת, על מנת לצמצם ככל שניתן את החשיפה לסיכונים בעסקה מסוג שתואר לעיל. עו”ד סלומון, מצדו, ממליץ להיעזר גם בשירותו של עורך־דין מוכר, שיקנה ליזם תחושת ביטחון.
הליווי המשפטי יתבטא בכל הקשור לזכויות, שעבודים, מסוי, זכויות הבנייה, מימוש הקרקע ונושאים נוספים. ככל ששלבי הפרויקט מתקדמים, כך יש צורך בליווי משפטי לנרחב יותר, החל משלבי ההתקשרות עם מנהל פרויקט ומתכננים ועד ייעוץ בנושא מכירת/השכרת שטחים בנויים בפרויקט.
על היזם המתחיל להגדיר בצורה ברורה כיצד בכוונתו לפעול. כך, למשל - האם בכוונתו להקים חברה זרה בבעלותו במדינה? כדי לקבל את ההחלטה הנכונה, סלומון ממליץ לבחון את אמנות המס בין המדינה שבה מצוי הנכס לבין ישראל או מדינות אחרות, ואת אופן העברת הכספים לארץ.
חובה לקבל ייעוץ מסוי ממי שהינו מומחה בדיני המסוי החלים במקום שבו נמצא הנכס, בשילוב עם מומחיות בדיני המסוי החלים בדרך כלל על היזם הישראלי ובשילוב עם דיני מסוי בינלאומיים.
במספר לא מבוטל של מקרים, מוקם תאגיד מקומי לביצוע העסקה אשר נשלט על ידי תאגיד זר אחר ממדינה אחרת, הנמצא בשליטת היזם הישראלי, כך שיועץ המסוי חייב להיות בקי ומומחה, לפחות בדיני המסוי החלים על 3 המדינות וביחסי הגומלין בין דינים אלו.
עו”ד סלומון מדגיש כי יש להביא בחשבון הוצאות נלוות לא מעטות למחיר הרכישה עצמו, כגון עלות הכנת מסמכי התאגדות והקמת חברה, הוצאות נוטריון, תרגומים (בדרך כלל מן השפה המקומית לאנגלית,( הוצאות משפטיות, הוצאות ייעוץ מסוי וראיית־חשבון, אגרות ומסים, עמלות פתיחת חשבון בנק מקומי, עמלות ניהול חשבון הבנק המקומי, עמלות תיווך והוצאות השהייה בחו”ל, לרבות הסיור בנכסי הנדל”ן השונים.
השקעה בנדל”ן במזרח אירופה נחשבת לאטרקטיבית לאור פתיחת השווקים שם. יחד עם זאת, כבכל השקעה, נדרש מימון לביצוע העסקה. מימון זה מושג משילוב של הון עצמי ומימון בנקאי, והיחס בין שני מרכיבים אלו שונה ממדינה למדינה.
קיימות מדינות שבהן, למשל, לא ניתן לקבל מימון לרכישת הקרקע אלא לביצוע הפרויקט בלבד (החל משלב חפירת היסודות) ויש להביא בחשבון שאת הקרקע וכל ההוצאות הנלוות עד תחילת ביצוע הפרויקט יש לבצע מהון עצמי.
יש צורך להגיע להסכם מימון עם בנק זר על כל הכרוך בכך והמשתמע מכך. כדאי להדגיש כי המשקיע הישראלי אינו מוכר לבנק המקומי מחד, ואינו מכיר את המערכת הבנקאית המקומית מאידך, ולכן מומלץ לערוך היכרות עם הבנקים הפוטנציאליים בשלבים המוקדמים של העסקה.
נושא נוסף שעליו יש לתת את הדעת הוא סיכוני שער, נושא שלעתים קרובות “נשכח,” אף שהוא יכול להוות מרכיב חשוב בחישובי הרווח מן העסקה, ובמיוחד אם המשקיע “ממונף” בארץ במטבע שונה מן המטבע שבו נעשית העסקה. יצוין כי ניתן לעתים לקחת מימון להון עצמי מבנקים מקומיים, וקיימות גם קרנות מסוגים שונים שמוכנות לממן לפחות חלק מההון העצמי תמורת ריבית ואינטרס בעסקה.
רכישת קרקע במזרח אירופה יכולה להתבצע לצורך ניסיון מכירתה בטווח קצר, או לצורך הקמת פרויקט נדל”ן. אם היזם מעוניין להקים על הקרקע פרויקט מגורים, משרדים או איזור מסחר, עליו להקים צוות אשר יבצע את הפרויקט - מנהל פרויקט, אדריכל, קונסטרוקטור, אנשי כספים ושאר אנשי מקצוע.
גם כאן נשאלת השאלה אם, למשל, להתקשר רק עם אדריכל מקומי, או שמא להתקשר עם אדריכל ישראלי. לדבר יתרונות וחסרונות - מצד אחד היזם ירוויח שפה משותפת עם האדריכל, מצד שני הוא עשוי להיכנס למחלוקות בנושא גבולות האחריות בין המתכננים השונים.
עו”ד סלומון מציין כי בפרויקטים רחבי היקף קיים גם צורך במינוי מנהל פרויקט אשר ינהל את הפרויקט, יתאם בין המתכננים השונים, ויסייע ליועץ המשפטי בליווי מכרז ביצוע קבלני.
נשמע מסובך? אולי בכל זאת כדאי לחשוב פעמיים. בסך־הכל יש לנו ארץ נהדרת. תראו, מחירי הנדל”ן עלו בכ־.20%
נא להמתין לטעינת התגובות
