כל מה שצריך לדעת לפני שלוקחים משכנתא
רגע לפני שאתם משתעבדים לבנק למשכנתאות - קבלו מילון מונחים וקחו את ההלוואה בחוכמה
מי שכבר יש לו דירה חוכך בדעתו אם לרכוש דירה נוספת להשקעה, מכיוון שעלויות המימון הפכו לנמוכות בעקבות הירידה בריבית בנק ישראל.
למי שזו לא הפעם הראשונה עבורו בבנק למשכנתאות אין כל בעיה להבדיל בין ריבית פריים לריבית לייבור, לבחור את לוח הסילוקין האופטימלי עבורו ולדאוג לנקודות יציאה.
בניגוד אליו, מי שדורך לראשונה בסניפים של הבנקים למשכנתאות צפוי להיתקל באוסף של מושגים לא ממש מוכרים ולא בדיוק ברורים. אז אם כרגע נראה לכם שאפשר לתת לפקיד המשכנתאות לקשקש כל עוד הוא ייתן את הכסף בסוף - טעות גדולה בידכם.
הבנת המושגים לעומק תמנע מכם מצבים לא נעימים בעתיד, כגון החזר חודשי גדול מדי, החזר חודשי שגדל במהירות או אי יכולת לפרוע את המשכנתא ללא קנס, גם כאשר יהיה ברשותכם הכסף הנדרש לכך.
שיעור מימון (הון עצמי)- הדבר הראשון שישאלו אתכם בבנק הוא מה היקף ההון העצמי שלכם ולאיזה שיעור מימון אתם זקוקים. הון עצמי: סכום הכסף שיש ברשותכם. היחס בינו לבין מחיר הנכס שאתם קונים יקבע את שיעור המימון שאתם מבקשים.
אם למשל אתם קונים דירה ב-200 אלף דולר ויש לכם 100 אלף דולר, אתם זקוקים למימון בשיעור .50% ככל ששיעור המימון שאתם מבקשים מהבנק יהיה נמוך יותר, כך הבנק ייתן לכם תנאים נוחים יותר(משום שאתם מהווים סיכון נמוך יחסית מבחינתו). עם זאת, אם אתם צריכים מימון בשיעור העולה על ,80% תידרשו לרוב לעשות ביטוח אשראי או מה שנקרא בשפה הבנקאית .”EMI“
EMI זה שמה של חברה מקבוצת AIG העולמית, שנותנת שירותי ביטוח אשראי לרוכשי דירות ולבנקים בישראל. EMI יכול להיות פתרון טוב למי שרוצה לקנות דירה דווקא היום, אבל ההון העצמי שלו נמוך.
באמצעות ביטוח זה אפשר לקנות דירה גם אם יש לכם רק 5% משוויה. המחיר הוא, כמובן, בתוספת המחיר שתשלמו על אותה הדירה, והוא יכול להגיע לעשרות אלפי דולרים. ברגע שתחזירו חלק מהמשכנתה ושיעור המימון יירד מתחת לרף מסוים, תוכלו להפסיק את ה־- EMI בהסכמה של הבנק.
דמי פתיחת תיק - הבנק שמעניק לכם את הלוואת המשכנתא יפתח לכם תיק עמוס בטפסים. תמורת פתיחת תיק שכזה הוא גובה סכומים של מאות שקלים, ולעתים אף יותר מ-1,000 שקל. מה שחשוב לדעת הוא שניתן להתמקח על דמי פתיחת התיק, ולרוב תקבלו הנחה.
מח”מ (משך חיים ממוצע) - לכל הלוואה בשוק ההון (וגם למשכנתא) יש משך חיים שנקבע מראש. בעתיד אולי תקצרו או תאריכו אותו, אבל בשלב הראשון הריבית על המשכנתא תחושב על בסיס המח”מ - ככל שהתקופה ארוכה יותר, כך הריבית תהיה גבוהה יותר.
הסיבה לכך היא רמת הסיכון הגבוהה יותר עבור הבנק בפריסה של הלוואה על פני תקופה ארוכה. אם בעתיד תחזירו חלק מההלוואה, תוכלו לקצר את המח”מ של ההלוואה הנותרת וכך “לגמור עם המשכנתא” מהר יותר.
אם, לחלופין, תגלו שקשה לכם לעמוד בהחזר החודשי שקבעתם, תוכלו להאריך את המח”מ ובכך להקל את העומס.
הצמדה - כל המשכנתאות צמודות למדד או למטבע חוץ מסוים. בהתאם לשינויים ולתנודות המתרחשים בהם יתעדכנו מדי חודש גם יתרת ההלוואה שלכם וחשוב מכך - ההחזר החודשי. בחירה חכמה של הצמדה יכולה לחסוך לא מעט כאבי ראש ודפיקות לב, אך הבעיה היא שלא ניתן להבטיח מראש את כיוון התנועה של המדדים שאליהם הצמדנו את ההלוואה.
הפתרון לכך הוא פיזור המשכנתה בין כמה סוגי הצמדה, ובכך נטרול מסוים של הסיכון. אם קיבלתם משכנתה בריבית פריים וחלק ממנה בריבית קבועה, עליית המדד תשפיע רק על חלק מההלוואה.
ריבית פריים - ריבית הפריים משתנה מדי חודש בהתאם להחלטה של בנק ישראל. מי שנוטל הלוואה בריבית פריים לא ישלם לפי השינויים במדד.
ריבית לייבור - ריבית לייבור היא ריבית דולרית בינלאומית שנקבעת במסחר בין הבנקים בחו”ל. ריבית לייבור משמשת לחישוב ריבית בהלוואות דולריות. הלווה הישראלי משלם בדרך כלל תוספת פרמיה מעל לריבית הלייבור הבסיסית.
לוח סילוקין - טבלה המפרטת את אופן החזר המשכנתה בהתאם לבחירת הלקוח. אפשרות אחת היא החזר לפי "לוח שפיצר," כלומר החזר חודשי קבוע. בהתחלה ההחזר מורכב בעיקר מהריבית, ורק לקראת מחצית חיי ההלוואה מתחילים להחזיר את הקרן.
אפשרות שנייה היא החזר קבוע של הקרן - במקרה זה ישלם הלווה מדי חודש חלק קבוע מהקרן - כבר מההתחלה - ואת מלוא הריבית. לרוב בלוח שפיצר ההחזר החודשי יהיה נמוך יותר, אך מצד שני ההלוואה תצבור הצמדה גבוהה יותר עקב קרן גבוהה שתישאר לאורך זמן.
החזר קבוע של חלק מהקרן מדי חודש מקטין אותה מיד, ולכן חלק קטן יותר ממנה ממשיך לצבור הצמדה לאורך שנים. עם הזמן פוחת סכום ההחזר החודשי.
עמלת פירעון מוקדם (עמלת היוון) ונקודות יציאה - כשלוקחים משכנתה חשוב לברר את נושא עמלות הפירעון ונקודות היציאה. גם אם כרגע זה לא נראה לכם סביר, בהחלט יכול להיות שבתוך כמה שנים תחסכו סכום נאה של כסף ותרצו להקטין את המשכנתה.
אפשרות נוספת היא שהריבית תרד עוד יותר, כך שהריבית שאתם משלמים היום תיראה לכם גבוהה מדי ותרצו למחזר את ההלוואה. לביצוע זול ופשוט של מיחזורים חשוב לקבוע כמה שיותר נקודות יציאה במשכנתה. אם תרצו להחזיר חלק מהסכום או לקחת הלוואה חדשה בריבית נמוכה יותר שלא במסגרת נקודת יציאה, תצטרכו לשלם עמלת פירעון מוקדם.
עמלה זו מחושבת על בסיס הפער בין הריבית הקיימת לבין הריבית החדשה. אם לא דאגתם לנושא הזה מראש, כל סוגיית המיחזור עלולה להפוך ללא משתלמת, כי עמלת הפירעון המוקדם תהיה גבוהה מאוד.
נא להמתין לטעינת התגובות
