איך להתמודד עם הפקעת קרקעות מטעם המדינה
תנופת פיתוח התשתיות בישראל צפויה להגביר את הפקעת הקרקעות לצורך סלילת כביש או מסילת רכבת. אז מה צריך לעשות?
בפברואר הם הגישו עתירה לבג”ץ נגד הוועדה לתשתיות לאומיות. בעתירה טענו שמדובר בהפקעה חסרת תקדים, הנעשית ללא התחשבות בבעלי הקרקעות באחד האזורים היקרים בארץ ובלי לבחון לעומק חלופות אפשריות. זוהי רק דוגמה למציאות שאליה עלול להתעורר כל בעל קרקע, כשיגלה באותיות הקטנות של מודעה בעיתון כי הקרקע שלו מיועדת להפקעה לטובת סלילת כביש.
תנופת פיתוח התשתיות בישראל, המתוקצבת בעשרות מיליארדי שקלים, צפויה להביא בשנים הקרובות אלפי בעלי קרקעות לגלות שכביש או תוואי של מסילת רכבת “נוגסים” בחצר ביתם.
במשרדי עורכי הדין השונים מעריכים כי תהליכי ההפקעה המואצים יביאו לתביעות פיצויים בהיקף מיליארדי שקלים. אף שבעלי הקרקעות מפוצים על הפקעת הקרקע, במקרים רבים הליך הפיצוי נגרר במשך שנים בבתי המשפט.
עו”ד עודד ישראלי, שייצג את בעלי הקרקעות שהופקעו לצורך סלילת כביש ,531 מספר: “לאחר מאמצים מרובים הצלחנו לשכנע את עיריית רעננה ומע”צ לוותר על הרעיון לפצות על ההפקעה. במקום הפיצוי יינתנו זכויות בנייה ברעננה במסגרת תוכנית איחוד וחלוקה מחודשת.”
לדבריו, מדובר בפתרון חדשני יחסית, שבמסגרתו ימסרו בעלי הקרקעות את הקרקע ללא התנגדות, ויקבלו בתוך 3 שנים זכויות שוות ערך בקרקעות ברעננה.
ואולם הסדר הפיצוי בקרקע חלופית הוא יוצא דופן, ולרוב נאלצים בעלי הקרקעות להיאבק על קבלת פיצוי כספי. “הפיצוי הכספי על ההפקעה משאיר בדרך כלל את בעלי הקרקעות בחסרון כיס, שכן הפיצוי כולל גם תשלום למס שבח, לעורכי דין ולשמאי, ויש להביא בחשבון גם את מס המכירה שנדרש בעל הקרקע לשלם כאשר הוא רוכש נכס חלופי,” מסביר עו”ד ישראלי.
לא כל המקרים מסתיימים בפשרה מהירה ונוחה. במקרים רבים חוסר ערנות מצד בעלי הקרקע וקשיחות יתר של הרשויות מביאים לכך שבעלי הקרקעות נגררים למשפטים ארוכים.
לדברי עו”ד דוד בסון, מומחה לדיני הפקעות ושותף במשרד עורכי הדין הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות, יש אלפי מקרים שבהם בעלי הקרקעות מגלים את ההפקעה מאוחר מדי או מתעכבים לפני הפנייה לייעוץ משפטי - ואז בלתי אפשרי לבטל את ההפקעה, ולעתים גם מאוחר מדי לקבל פיצוי.
“הבעיה של הפקעה היא בעמידה מולי גופי השלטון שמגלים עקשנות וחוסר גמישות לא רק מול בעל הקרקע, אלא לעתים גם מול רשויות אחרות - אף שהדבר יכול להקל על המופקע, הנמצא בנקודה קשה בחייו, ואילו לגוף המפקיע לא ייגרם כל נזק,” אומר עו”ד בסון.
לעתים גם הרשויות תורמות לחוסר ערנותם של המופקעים. “השלטון פועל לעתים כמעט במחתרת,” אומר עו”ד בסון. “הוא מאשר תוכנית ומחכה עם ההפקעה עד שתחלוף תקופת ההתיישנות על תביעת הפיצויים בגין תוכנית הבנייה - תקופה בת 3 שנים.”
עם זאת, הרשויות הבינו כי תהליך הפקעה ארוך יוצר עיכובים גם עבורן, וכיום בפרויקטים גדולים הן מעלות את עניין ההפקעה בשלבים מוקדמים יותר. לדברי עו”ד צבי שוב, המתמחה בנדל”ן, לאור פסיקות בית המשפט העליון שניתנו לאחרונה, ההודעות על ההפקעה מצד הרשויות מגיעות כבר בשלב של ההתנגדויות לתכנון.
כמו כן, התביעות שמוגשות נגד מע”צ והרשויות המקומיות משלבות בדרך כלל תביעות פיצויים בגין ירידת ערך הנכס (על פי סעיף 197 לחוק התכנון) - בעיקר כאשר מדובר בנכסים שגובלים בכביש.
“ההפקעה היא דו שלבית,” מסביר עו”ד שוב“.ראשית, על הרשות לשנות את ייעוד הקרקע מייעודה הקודם - בנייה, חקלאות או אחר - לייעוד ציבורי. בשלב זה על הרשות לפצות על פי סעיף 197 בגין ירידת הערך. בשלב השני, שבו הרשות נוטלת חזקה בקרקע למטרת ההפקעה, יש לפצות על יתר השווי של הקרקע.”
עם זאת, כאשר מדובר בהפקעה לצורך סלילת דרך, הפיצוי נקבע לעתים על בסיס הפקודות המנדטוריות, ופסיקת בתי המשפט מאפשרת לרשויות במקרים חריגים להשתמש בקרקע עוד בטרם אושרה התב”ע - לכן יש לבחון היטב כל מקרה לגופו.
הפקעה לצורכי סלילת דרך אינה מסתכמת רק בנטילת חלק מהקרקע הפרטית. כביש ראשי בסמוך לבתי מגורים עשוי לגרור ירידת ערך חדה בשווי דירות הפונות לכביש. לצורך קביעת גובה הפגיעה יש לבחון כל מקרה לגופו תוך התחשבות בסוג הכביש, רוחבו, מחלפים מתוכננים, שיקוע ועוד. מנגד, יש להתחשב במידת התרומה של הכביש לדיירי הדירות.
מטבע הדברים, שיעור ירידת ערך הדירות מושפע גם מאופי הדירות. באזורי יוקרה הרגישות לכל פגם בנכס היא גבוהה, רוכשי הדירות “מפונקים,” ולכן קרבה לכביש גוררת ירידת ערך גבוהה יותר מבאזור זול.
עם זאת, בפרויקטים יוקרתיים מאוד המצויים בסמיכות לכבישים ראשיים (כגון מגדלי צמרת ופרויקט Yoo בתל- אביב) הדירות נבנות מראש עם מיגון אקוסטי, וקשה להצביע על ירידת ערך.
בנוסף, קיים הבדל בין דירות המצויות באזור עירוני מרכזי, שבו יש רעשי רקע החזקים מרעש הכביש, לעומת אזור כפרי שקט. על פי הערכות השמאים, הפגיעה בשווי הדירה עקב ההשפעות של הכביש עלולה להגיע במקרים מסויימים אף ל- 24%.
נא להמתין לטעינת התגובות
