איך לשפץ בזול
החלטתם לשדרג את הדירה רגע לפני שאתם מוכרים אותה? חשוב שתדעו שעבודות השיפוץ והעיצוב לא תמיד מתורגמות למחיר גבוה יותר
מצבה הפיזי של הדירה אינו נמצא בראש סדר העדיפויות של הקונה. הוא נמצא אי שם לאחר שיקולים כמו המיקום, הגודל של הדירה, המפגעים הסביבתיים באזור, כיווני האוויר, החניה ועוד שיקולים שאינם בשליטתנו. המצב הפיזי של הדירה הוא למעשה אחד הדברים הספורים שכן בשליטתנו.
ובכל זאת, לא פעם השיקולים היבשים וה"נכונים" נדחקים לטובת הפנטזיה. מי שחיפש דירה מכיר את תחושת ה"קליק," ההתאהבות בדירה ממבט ראשון. באותו רגע נדמה לכם שזו הדירה היחידה בעולם שמתאימה לכם, בייחוד לאחר שראיתם עשרות דירות אחרות והתאכזבתם. וכאן בדיוק מגולם הפער במחיר בין הדירה המשופצת לדירה הרגילה.
מגוון האפשרויות הקיימות לשיפוץ הבית הוא אינסופי. העלות נעה בין כמה אלפי שקלים לשיפוץ בסיסי ועד מאות אלפי שקלים לשיפוץ של כל הבית.
מבחינת הכדאיות הכלכלית, הגישות הן שונות וכוללות הפרדה בין שיפוץ בסיסי וקוסמטי לבין שיפוץ מסיבי ועיצובי. דבר נוסף שיש להביא בחשבון הוא מצב השוק שבו נמכר הנכס. כך למשל, בשוק שבו היצע הנכסים גדול מהביקוש, היתרון של בית משופץ הופך למשמעותי יותר.
"שיפוץ יכול להעלות את המחיר משמעותית כאשר מדובר בדירה מוזנחת שנרכשה במחיר נמוך יחסית, והשיפוץ הופך אותה למשהו אחר לחלוטין," מסביר שמאי המקרקעין אהוד המאירי מפירמת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות.'
"אנחנו נתקלים בבתים ישנים לשימור בתל־אביב שהפכו לארמונות, ואז הפער במחיר הוא עצום." לדבריו, כאשר הביקוש עולה על ההיצע, שיפוץ הבית לפני המכירה הופך לדבר שולי, "כשיש היצע גדול של נכסים, אנשים יכולים להרשות לעצמם לפסול נכסים בשל מצב הדירה.
לעומת זאת, במצב הפוך אנחנו רואים לא מעט נכסים מוזנחים שנמכרים במחיר גבוה - תשאל את כל הרווקים בתל־אביב. הם מוכנים לקחת כל גרוטאה, ובלבד שיהיה להם איפה לשים את הראש," מסביר המאירי.
לדברי יוחנן אס, מנכ"ל רשת התיווך רילטי אקזקיוטיב, באזורי הביקוש כמו תל אביב, גבעתיים, רמת גן והרצליה, השיקולים המכריעים בבחירת דירה הם המחיר והמיקום, "לא הייתי ממליץ למוכרים להשקיע סכומים גבוהים בשיפוץ, אשר לא תמיד מתורגמים לתמורה גבוהה יותר בסיכום העיסקה."
מאידך טוען אס, כי בדירות ובנכסים בערים כמו חדרה, חיפה ובאר שבע - שאינן מוגדרות כאזורי ביקוש, עבודת שיפוץ איכותית יכולה להשביח את הערך של הדירה עד פי 3 מהיקף ההשקעה בשיפוץ.
הרוכשים מחפשים על־פי רוב מוצר מוגמר, לכן יעדיפו לשלם יותר מאשר להכניס את עצמם להסתבכות בשיפוץ ארוך טווח. לדברי אס, "מבדיקות שערכנו בנושא עולה כי שיפוץ דירה עשוי להעלות את מחירה ב־5%־7% לכל היותר."
לעומת זאת, אין ספק כי דירות ונכסים משופצים נמכרים מהר יותר, כי הם אסתטיים וזמינים מיידית למגורים. "מניסיון של שנים אפשר לומר כי האסתטיקה והאווירה שהבית משדר יכולות לעתים לחרוץ את דינה של העיסקה, בעיקר במקרים שבהם ההחלטה היא בידי האישה," אומר אס.
גם אם החלטתם לשפץ, אס ממליץ שלא לעשות זאת בעלויות גבוהות. "צריך לזכור שלאנשים שונים יש טעם שונה, כך שכדאי להתרכז בשיפוץ קל ובסיסי המרענן את המראה הכללי של הדירה, בלי להיכנס לפרטים וצבעים, שעלולים לא לקלוע לטעמם של הרוכשים."
לדברי זיו מאור, עורך אתר האינטרנט www.mydira.co.il ומחבר המדריך "לרכוש דירה בלי להיפגע," בדרך כלל שיפוץ מסיבי של הדירה מעלה את ערכה - מעבר לעלויות השיפוץ.
לדוגמה, דירה מוזנחת השווה 280 אלף דולר תוכל לאחר שיפוץ בעלות 50 אלף דולר להימכר ב-350 אלף דולר. לפני שאתם רצים לשפץ, חשוב שתזכרו שיש גם צדדים שליליים בשיפוץ, והעיקרי בהם הוא "כאב הראש" המתלווה לשיפוץ, במיוחד אם אתם עומדים בזמן הקרוב לשפץ גם את הדירה החדשה שאתם רוכשים.
עם זאת, מאור מבהיר ששיפוץ מינימלי חיוני כדי להראות שהדירה תוחזקה כהלכה וכדי ליצור תחושה נעימה יותר. מאור ממליץ למוכרים לתחזק את דירתם באופן שוטף, וכך גם הם ייהנו מאיכות חיים משופרת. מאור מציין כי בית המוצע למכירה ו"מריח" משיפוץ חדש מעלה חשד אצל הרוכשים שמדובר בקוסמטיקה שבאה לחפות על בעיות אמיתיות.
במה בכל זאת אנו משקיעים לפני המכירה? לדברי ערן סיב, יו"ר התאחדות קבלני השיפוצים, עבודות השיפוץ הנפוצות ביותר הנעשות בדירות ובבתים לפני המכירה הן עבודות קוסמטיות וזולות יחסית. מרבית המוכרים מסתפקים בשיפוץ שישפר את מראה הדירה, כך שתמצא חן בעיני הרוכשים ותיראה מטופחת ושמורה.
אחוז גבוה מהשיפוצים מבוצע על ידי בעלי הדירות עצמם במטרה למקסם את התוצאה במינימום עלות. בנוסף, ניכרת השקעה מיוחדת דווקא בכניסה לבית ובסלון, היוצרים את הרושם הראשוני בפני הרוכשים.
שיפוץ נפוץ נוסף הוא החלפה של ברזים ישנים, חלודים ונוזלים בברזים חדשים. גם הברזים החדשים, מספר סיב, יהיו לרוב ברזים זולים, שכן בעל הדירה יודע שהוא יוריש אותם לקונה. כאשר מדובר בשיפוץ האמבטיה, מסתפקים לרוב בתיקוני צבע. שינויים קוסמטיים מקובלים נוספים הם החלפת קרש האסלה והווילון באמבטיה וציפוי ארון מטבח ישן בפורמייקה.
שיפוץ מקובל יחסית הוא ריצוף באמצעות הדבקת אריחי קרמיקה על רצפה ישנה. סיב מסביר שמדובר בהליך לא יקר יחסית, שניתן להשלים בתוך יומיים - שלושה.
סיב ממליץ לרוכשי הדירות לבדוק היטב את הדירה, שכן שיפוצים קוסמטיים לעולם לא יפתרו בעיות אמיתיות, כמו צנרת בעייתית או רטיבות: "יש בעלי דירות שיסוו כתם על הקיר על־ידי צביעתו, אך כמה חודשים לאחר קבלת הדירה הקונה יגלה את הרטיבות".
נא להמתין לטעינת התגובות
