איך לבנות מחסן פרטי בבניין?
הבוידעם כבר קטן מדי? אם אתם גרים בבניין על עמודים תוכלו לבנות מחסן פרטי. איך מקבלים את הסכמת השכנים וכמה זה יעלה לכם
אם הבניין שבו אתם מתגוררים נבנה לפני ,1980 סביר להניח כי באפשרותכם להגדיל את זכויות הבנייה במסגרת תוכנית המתאר הארצית לחיזוק מבנים נגד רעידות אדמה (תמ"א .(38 בין היתר מעודדת התוכנית שימוש בזכויות על הבית כדי לסגור קומות עמודים או קומות מפולשות ולחזק את בסיס הבניין. רבים מנצלים זאת כדי לבנות מחסן.
הגידול בצורך במחסנים הוא בעיקר באזורי הביקוש בערים הגדולות. מחסן ששטחו עד 10 מ"ר יכול להוסיף לערך הדירה כ10,000- דולר. מדובר בבתים ישנים שבהם קיימת קומה מפולשת - קומת עמודים מקורה הפתוחה בצדדים.
קומה כזו נמצאת בעיקר בבניינים הבנויים מעל בתי-עסק, או בבניינים הנמצאים על שיפוע. בבניינים אלה הקומה המפולשת משמשת כקומת כניסה נוספת לבניין. ניצול הקומה המפולשת למטרה זו רלוונטי רק בבתי קומות הבנויים על עמודים. הרשויות אינן מאפשרות לבנות מחסנים מחוץ לקווי הבניין.
אז מה חשוב לבדוק לפני שהופכים קומה מפולשת לשטחי מחסן? לדברי עו"ד גלעד הס ממשרד הרטבי, בורנשטיין, בסון ושות,' המתמחה בדיני שלטון מקומי, לא תמיד ההחלטה לבנות מחסנים היא הכלכלית ביותר עבור בעלי הדירות, ולכן מומלץ לבדוק בשלב הראשון אם אפשר לנצל את זכויות הבנייה בקומה לבניית יחידות דיור - כדי ששווי השטח יהיה גדול בהרבה. את הבדיקה ניתן לבצע במשרדי הוועדה המקומית.
הקמת מחסן דורשת הסכמה של 100% מבעלי הדירות. לדברי הס, ייתכן שיהיו כאלה שיוותרו על המחסן ויקבלו בתמורה פיצוי מהשכנים האחרים. השלב השני הוא בדיקת המצב התכנוני. המחסנים נחשבים כשטחי שירות, ולכן במקרים רבים יש בבניין שטחי שירות עודפים, ואין צורך בתוכנית בניין עיר אלא בדרך פשוטה יותר של הגשת בקשה להיתר בנייה.
"גם אם אין אחוזי בנייה," קובע עו"ד הס, "אין צורך להתייאש ואפשר להכין תוכנית בניין עיר נקודתית, שאינה מסובכת ומוסיפה את השטחים לצורך המחסנים. מדובר בהליך של שנה עד שנה וחצי, בהנחה שאין שכנים שמתנגדים לנושא. ההתנגדויות יביאו לדחייה ואולי גם לפסילת התוכנית."
לאחר שקיבלתם את הסכמת כל הדיירים, אפשר להתקשר עם אדריכל ועם קבלן לביצוע הפרויקט. חשוב מאוד למנות מפקח מטעם הדיירים שיוודא עמידה בזמנים ובמפרט הבנייה. עם סיום הבנייה חשוב מאוד לבצע השלמת ההליך הקנייני, כלומר תיקון צו הבית המשותף ורישום המחסנים: כל מחסן נרשם על שם הדירה שלה הוא שייך.
הס ממליץ גם לא לחסוך ולשקול בכובד ראש לבצע סגירה של המחסנים בבנייה חזקה ויציבה, מכיוון שהמחסנים יכולים להיות בעתיד המנוף להגבהת הבניין - על-פי תמ"א ,38 מתן זכויות להוספת קומות בבניין מותנה בחיזוק היסודות.
כשבונים מחסן חשוב לדעת שהחשמל הוא נקודת מאור המחוברת לחדר המדרגות בלבד, והתשלום נעשה על-ידי ועד הבית. אם אחד הדיירים רוצה שקע פנימי, עליו להעביר קו מהדירה הפרטית שלו למחסן.
הדיירים עושים פרוטוקול של כל דיירי הבית שמסכימים למהלך, בדרך כלל הדיירים אוסרים לעבוד בתוך המחסן כדי למנוע רעש מיותר ופתיחת עסק במקום.
דיירים רבים מעדיפים להתקין דלת ברזל או פלדה במקום דלת עץ שקל מאוד לפרוץ אותה. דלת פלדה או ברזל עשויה להוסיף עוד כ2,500- שקל למחיר. ריצוף קרמיקה במקום בטון עשוי לייקר את המחסן בעוד כ2,000- שקל (לפי תחשיב של 200 שקל למ"ר.(
דיירי הבניין בדרך כלל יערכו הגרלה שתקבע את מיקום המחסנים של בעלי הדירות. המיקום הטוב ביותר נחשב לזה הקרוב ביותר לדלת הכניסה והקרוב ביותר לגישה למכונית.
יש דיירים שמוכנים לשלם כסף נוסף כדי שיזכו במחסן הטוב ביותר. הדיירים חייבים להגיש לרשות המקומית תוכניות בנייה לסגירת קומת העמודים. התוכנית מוגשת על-ידי אדריכל או מהנדס ועוברת לאישורי הרשות המקומית.
על המחסן ייגבה תשלום ארנונה בסיווג נחות יותר של סעיף מחסנים. סיווג מחסנים ברשויות הינו בתעריף נמוך הרבה יותר מסיווג דירת מגורים.
נא להמתין לטעינת התגובות
