איך להעלות את שווי הדירה
שוק הדירות מתאושש, והיזמים מנצלים את ההזדמנות לשדרג את הנכס. מהוספת מעלית ועד בניית מרפסת חדשה. כל הדרכים להעלות את שווי הדירה בעשרות אלפי דולרים
בעקבות כך בעלי נכסים, בין אם יזמים ובין אם בעלי נכס פרטיים, החליטו להשביח את הנכס, ובכך ליצור יתרון יחסי בשוק הדירות ולדרוש מחיר בהתאם.
"ניתן להשביח נכס ברמות שונות," מסביר מנכ"ל רשת התיווך רילטי אקזקיוטיב, יוחנן אס, "שינוי המבנה הפנימי של דירה ישנה בתל-אביב, למשל, יכול להשביח את ערכה ב50- אלף דולר. אם ניקח דירת 2.5 חדרים ישנה בתל-אביב בשטח 90-85 מ"ר עם מרפסת שאינה מנוצלת, ניתן להגיע בשיפוץ בעלות 25-15 אלף דולר להשבחה הרצויה. השיפוץ יכלול שינוי מבנה פנימי, ריצוף ומטבח חדש."
אז אילו שינויים יעלו את שוויו של הנכס וישפרו לנו את איכות החיים? לדברי עדי צביקל, כלכלן ושמאי מקרקעין (לשעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין,( במקרים רבים עדיף לממש זכויות בנייה נוספות ולהגדיל את שטח הדירה, ולא למכור את הדירה ולקנות חדשה.
"ניתן להרחיב את הדירה עד 140 מ"ר מבלי לשלם מס השבחה. בנוסף, כאשר נשארים באותה דירה חוסכים תשלום של מס רכישה, המהווה סכום נכבד משווי הדירה," מסביר צביקל.
לאחרונה אושרה תוכנית המתאר הארצית ,38 אשר מקנה תוספת זכויות בנייה לבתים משותפים שנבנו לפני 1 בינואר ,1980 מתוך כוונה לעודד את בעלי הנכסים לחזק את הנכס מפני רעידות אדמה באמצעות מתן זכויות בנייה נוספות. המשמעות של תוספת חדר נוסף בבית במרכז תל-אביב היא השבחת הנכס בכ100- אלף דולר.
לדברי עו"ד נועם וייס ממשרד שדות ושות,' המתמחה במקרקעין, יישום תמ"א 38 נמצא עדיין בחיתוליו, ואף שרשות המסים מעוניינת להעניק הקלות במס שבח ובהיטל השבחה במסגרת התוכנית, הדבר עדיין לא הוסדר באופן חוקי.
גם הרשויות המקומיות אינן ששות לאשר את הבנייה במסגרת התוכנית שהוצנחה עליהן מלמעלה, היות שהיא כרוכה בהפסד הכנסות ממיסוי. בכל מקרה, תמ"א ,38 כמו גם תוכניות מקומיות אחרות באזורי הביקוש, יצרו עניין רב בקרב יזמים, ואלה מאתרים בניינים משותפים בעלי זכויות בנייה נוספות.
היזמים מציעים לבעלי הדירות לשפץ ולהשביח את הבניין בתמורה לזכויות הבנייה, שיניבו רווח ממכירת הדירות הנוספות. מימוש התוכנית מותנה בהסכמה של כל בעלי הדירות בבניין. לדברי וייס, "אם בעלי הדירות מתאגדים, הם יכולים להוסיף באמצעות תמ"א 38 מעלית או ממ"ד בבניין ישן, מה שמייצב ומחזק את שלד הבניין."
מי שיסתובב בשדרות רוטשילד בתל אביב ויביט לעבר הבניינים הממוקמים לצדי השדרה, יגלה כי ברבים מהם שתי הקומות העליונות אינן שייכות לבנייה המקורית. במקרים רבים נגלה שחזית הבניין עברה שיפוץ - כך למשל תוכנית "לב העיר," המאשרת תוספת בנייה לבתי המגורים בלב תל-אביב שנבנו בשנות ה30- וה40- (באוהאוס,( וחלקם אף קודם לכן.
רובם היו בני שלוש קומות בראשיתם, אך במשך השנים נוספו קומות גג על רבים מהם. "אם עד היום מותר היה לבנות עד 23 מ"ר ויציאה למרפסת, כיום ניתן לבנות על הגג עד 40 מ"ר," אומר צביקל.
לדברי צביקל, "יש היום טרנד השבחת דירות על-ידי תוספת מרפסות.בעקבות תיקון חקיקה ניתן כיום להוסיף לכל דירה מרפסת מקורה בשטח של עד 12 מ"ר ללא זכויות בנייה נוספות."
תוספת מעלית בבניין ישן נחשבת לאחד המרכיבים המשביחים ביותר, במיוחד עבור הקומות העליונות. לדברי צביקל, "עד לפני 40 שנה הדירות הזולות ביותר היו בקומה הרביעית בלי מעלית. בתל-אביב, המאופיינת בהרבה בתים ישנים, אישרו תוכנית בניין עיר מיוחדת, המאפשרת להוסיף מעלית מחוץ לקווי הבניין.
ואפילו חוק המקרקעין הסדיר את הנושא,כך שלא כל השכנים צריכים להסכים. תוספת כזו, לא רק שהיא מעלה את ערך הדירה, במקרים מסוימים היא שנותנת לדירה בכלל ערך," הוא מסביר.
ואם נחזור לרגע לאותה דירת 2.5 חדרים ישנה בתל-אביב, לדברי אס, "דירה כזו ללא מעלית תימכר בכ180- אלף דולר, בעוד שאם נוסיף לבניין מעלית ונשפץ את פנים הדירה, נוכל להקפיץ את מחירה ל250- אלף דולר 20%-15% - תוספת ערך." לדברי אס, העלות הממוצעת של התקנת מעלית היא כ30- אלף דולר 7,000-5,000 - דולר לכל דייר.
אפשרות נוספת לשדרג נכס היא באמצעות הוספת מקומות חניה. לדברי צביקל, "מקום חניה בתל-אביב יכול להוסיף כ30- אלף דולר לערך הנכס. לדברי אס, ניתן לבצע שינויים קלים יותר הקשורים לעיצוב, העשויים להעלות את ערך הכנס ב."10%-5%-
כך למשל, אם נרכוש דירה רועשת הממוקמת על שפת רחוב ראשי, בקומה ראשונה ובחזית הבניין - יהיה קשה למכור דירה זאת, אבל אם בעל הנכס יכניס חלונות אטומים לרעש ויוסיף שיפוצים נוספים, כמו עיצוב מחדש של חלוקת החדרים, הוא יגדיל את הסיכויים. מדובר בעלות שיפוץ כוללת של עד 15 אלף דולר שתעלה את ערך הדירה בעוד ."10%
עם זאת, במקרים אחרים שבהם השיפוץ הוא "עיצובי" יותר, כמו מטבח יוקרתי, סביר להניח שלא תקלעו לטעמם של הדיירים החדשים ולא תחזירו את ההשקעה.
ניתן להשביח גם ערך של דירה וגם את ערכה של יחידה צמודת קרקע על-ידי תב"ע (תוכנית בניין עיר,( המגדילה את אחוזי הבנייה הקיימים.
לדברי עו"ד דני הרינג, שותף במשרד סאמט, שטיינמץ, הרינג ושות,' במקרה של קרקע הנמצאת בבעלות פרטית ושייעודה הוא חקלאי, ניתן להשביח אותה בדרך של תב"ע, שתשנה את הייעוד המקורי לייעוד אחר, כגון למגורים, למסחר או לתעשייה.
נא להמתין לטעינת התגובות
