כיצד למצוא דיור מוגן?
שוק הדיור המוגן מעניק פיתויים רבים למי שמחפש משכן לעת זיקנה. ההצעות של בתי האבות לקשישים טומנות בחובן לא מעט מוקשים. מדריך מיוחד: כל מסלולי התשלום האפשריים, וממה צריך להיזהר
בישראל פועלות כיום יותר מ150- מסגרות פרטיות לדיור מוגן, שבהן מתגוררים כ12- אלף דיירים מתוך 52 אלף המתגוררים במסגרות לאוכלוסייה המבוגרת.
על פי ההערכות של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, בשנת 2020 צפוי מספרם של הקשישים בישראל (בני 65 ומעלה) לעלות על מיליון, ושיעורם באוכלוסייה יגיע ל13%- ויותר.
הקרב השיווקי בתחום הדיור המוגן תפס בשנים האחרונות תאוצה, ורשתות הדיור המוגן הפרטיות יוצאות מגדרן כדי למשוך את האוכלוסייה המבוגרת, מה שהקפיץ את הסטנדרט בענף.
בתים כפריים במפרט גבוה, דירות יוקרה, חוגי טאי צ'י, תופים וריקוד, בריכה חדישה, ספא מפנק, סאונה, ג'קוזי, אולם קולנוע, חדר מחשבים, קוסמטיקאית, חדר ברידג', מינימרקט וחדר כושר משוכלל - הם רק חלק קטן ממה שמציעים כיום בתי הדיור המוגן.
כל זה טוב ויפה, אולם מבחינה פיננסית נחשב הדיור המוגן, בשל אופיו, ל"עוף מוזר" הכולל מסלולי תשלום שונים, שרובם אינם נהירים, בלשון המעטה, לציבור הרחב וטומנים בחובם לא מעט "מוקשים" בדרך ל"גן העדן של המזדקנים". מהם מסלולי התשלום וממה כדאי להיזהר? להלן התשובות:
בתי דיור מוגן רבים יציעו לכם את "מסלול הפיקדון". במסגרת מסלול זה נדרש הקשיש להפקיד סכומים גבוהים של מאות אלפי שקלים בהתאם לתנאי הדיור.
הפיקדון לרוב צמוד לדולר או למדד ללא ריבית, ומדי שנה מנכה בית הדיור המוגן 3% מסכום הפיקדון, מה שמוכר בשם "שחיקת פיקדון". אם הדייר הולך לעולמו, אמורה היתרה להגיע ליורשיו. נשמע הוגן, אלא שמד סלול זה טומן בחובו גם לא מעט פרצות כלכליות.
"השם 'פיקדון' מטעה, כי להבדיל מהפקדת פיקדון בבנק, שבה הבנק מתחייב להחזיר אותו ללקוח, הרי שבית האבות רשאי להשתמש בכסף ולעשות בו ככל העולה על רוחו. כאשר יגיע מועד החזרת הפיקדון, ייתכן שלא יהיה בידי ביתד אבות כסף להחזירו", מסביר עורך דין יעקב ניז'ינסקי, מומחה לנדל"ן ולבנקאות המשמש כמרצה לדיני עסקים באוניברסיטת בר אילן.
לדבריו, הבעייתיות במסלול זה צצה במקרה שהקשיש רוצה לעזוב את יחידת הדיור בשל הפרת חוזה של בעלי המקום (שיתבטא, למשל, באי אספקת השירותים.( במקרה זה ייאלץ הדייר להישאר ביחידתו עד לקבלת הפיקדון, ולמעשה להפוך ל"בן ערובה" בדיור המוגן שאותו הוא רוצה לעזוב.
כיצד ניתן להימנע ממצב זה? לדברי ניז'ינסקי, המחזיק מרשתות הדיור המוגן, ערבות מהבנק או ממוסד פיננסי אחר תחייב את המוסד שנתן את הערבות להחזיר לקשיש או ליורשיו את יתרת הפיקדון עם פטירתו, או אם ברצונו לעזוב.
ישנם בתי אבות המבטיחים את כספי הקשיש באמצעות משכנתה על יחידת הדיור שבה הוא מתגורר, כאשר הנכס רשום על שם בעלי היחידה. המשכנתה היא אמנם ביטחון במקרקעין, אך גם כאן היא צריכה להירשם בלשכת רישום המקרקעין. ואם בעל הדיור המוגן הוא חברה - יש לרשום את המשכנתה גם ברשם החברות בתוך 21 יום מרישומה.
יש לדאוג שהמשכנתה תנוסח כך שבעלי הדיור המוגן יוותרו על זכויותיהם על פי חוק הגנת הדייר וחוק ההוצאה לפועל, אחרת למשכנתה יהיה ערך מועט. המשכנתה מבטיחה את זכותו של הקשיש במקרה שבעל הדיור המוגן אינו מחזיר את יתרת הפיקדון.
"כמובן שאין להסתפק בתוכן התחייבויות המשכנתה הסטנדרטיות, אלא יש להתאימן לכל קשיש לפי מצבו. אם יהיה צורך לממש את המשכנתה, התהליך יהיה מהיר, בהנחה שהסכם המשכנתה מנוסח בצורה טובה ויעילה", הוא מסביר.
לעתים בעל יחידת הדיור אינו רשום בטאבו כבעל הזכות על הנכס. כך למשל במקרה שבו בית הדיור המוגן אינו רשום כבית משותף. במקרים כאלו יש לדאוג שתירשם הערת אזהרה בלשכת רישום המקרקעין לטובת הדייר.
לדברי ניז'ינסקי, "אם ישנה משכנתה או הערת אזהרה של בעל המקום שנלקחה על ידו ממוסד פיננסי כלשהו לצורך מימון בניית הדיור - יש לדאוג שהקשיש יקבל כתב החרגה, שבו המוסד הפיננסי מודיע כי במקרה שיצטרך הקשיש לממש את יחידת הדיור, הערת האזהרה לא תחול על יחידת הדיור שמושכנה להבטחת כספי הפיקדון לקשיש".
דרך נוספת להבטחת החזרת הכספים היא לדרוש ערבות אישית של בעלי הדיור המוגן. לפיה, במקרה שבו התאגיד שלהם לא יעמוד בתשלומים יוכלו הקשיש או בני משפחתו לתבוע אותם. חשוב לציין כי מדובר בערבות שנחשבת נחותה בשוק, ועל כן היא צריכה להוות כלי משני.
חשוב לדעת שבחוזה עם הדייר נוהגים להחתים אותו למי הוא מעוניין שהכסף יעבור לאחר מותו. לדברי ניז'ינסקי, סעיף זה אינו תופס על פי חוק הירושה, ולכן במקרה שהוא סותר את צוואתו של הדייר, תגבר הצוואה.
במקרה שלא נערכה צוואה, הכסף יחולק עלדפי חוק הירושה, הקובע מיהם היורשים ומה חלקם. "יש להביא בחשבון שבכל מקרה בעל הדיור המוגן ידרוש צו ירושה או צו קיום צוואה ולא יסתפק באמור בחוזה, דבר שעלול לעכב את מסירת הכסף ליורשים בכ-3 חודשים", הוא מסביר.
דרך נוספת למימון השהות בדיור המוגן היא תשלומים חודשיים, בדומה לשכירת דירה. אף שמדובר בסכום חודשי גבוה, הכולל את כל סל השירותים הנלווים, הרי שהקשיש אינו משקיע סכומים גדולים בכניסתו לדיור המוגן. אם יחליט לעזוב את בית האבות, הוא לא יהיה תלוי בקבלת כספי הפיקדון.
לצורך כך הוקם גם מנגנון "המשכנתה ההפוכה", " הקיים כבר במספר מדינות בעולם. בישראל טרם הוסדרה משכנתה כזאת בחוק, אך ישנם כמה מוסדות פיננסיים שנוהגים לבצע "משכנתה הפוכה".
בניגוד למשכנתה המוכרת לרכישת דירה, שבה מקבל הלווה סכום הלוואה חד פעמי, במשכנתה הפוכה מקבל הלווה הכנסה חודשית לכל ימי חייו, שבאמצעותה הוא יכול לממן את התשלום לבית הדיור המוגן. כמובן שעל הנכס להימצא בבעלותו ולהיות בר השכרה.
לאחר פטירת הקשיש יערכו יורשיו חשבון עם המוסד הפיננסי שממנו קיבלו את המשכנתה ההפוכה ויחליטו אם לשלם לו את החוב או לממש את הנכס של הקשיש.
בתי דיור מוגן דואגים לרוב גם לתקופה שבה הקשיש לא יכול לתפקד בכוחות עצמו, ובעקבות כך עובר למחלקה הסיעודית, מעבר הכרוך לרוב בתשלום נוסף עבור השהות בה.
לדברי ניז'ינסקי: "ישנם בתי דיור מוגן שמקבלים דיירים על סמך הצהרתם הבריאותית. על פניו יכול הדבר להתפרש ככיבוד הקשיש ומתן אמון בדבריו, אולם אם יתברר שהקשיש לא דיווח על מחלה מסוימת שבה הוא לוקה, מתוך שגגה או בזדון, הוא עלול להיחשב כמפר חוזה".
נא להמתין לטעינת התגובות
