שכונות מגורים לאנשי קבע
מהעיסקה הזו כולם יוצאים מרוצים: היזמים מציעים שכונות מגורים לאנשי צבא ולעמותות סקטוריאליות - והרוכשים נהנים מהנחה משמעותית במחירי הדירות. אבל לא בטוח שכולם יאהבו לגור ליד הבוס
שכונת צהלה בצפון תל אביב, שהוקמה ב- 1953 היתה השכונה הראשונה שקמה כיוזמה ציבורית לבניית בתים לאנשי קבע. ההילה שאפפה אז את אנשי זרועות הביטחון יצרה לשכונה מוניטין, שמהר מאוד תרגם את עצמו לכסף: שווי הקרקעות והנכסים בשכונה עלה, וכך השכונה הפכה ליוקרתית ולמבוקשת על ידי העשירון והאלפיון העליונים. מיד אחריה הגיעו שכונת אפקה ושכונת דניה החיפאית, שנכנסו גם הן עד מהרה לקטגוריית "שכונות היוקרה."
משנות ה-50 ועד היום נמשכת הקמתן של שכונות כוחות הביטחון על בסיס אותו מודל: קוטג' עם פיסת גינה גדולה או קטנה הנמכר בהנחה משמעותית. ההבדל הוא שכיום מוקמות שכונות אלה באזורים מרוחקים יותר. הדוגמאות הבולטות הן נווה אילן ביבנה, רמת פולג בנתניה, נווה אפק וגבעת טל בראש העין, מודיעין מכבים רעות ובאחרונה גם מזרח כפר יונה.
המודל העסקי של השכונות מבוסס על הסכם בין העמותה לבין היזם לרכישת כמות מסוימת של בתים או של קרקעות לבנייה. בכך פוטר עצמו היזם מעלויות השיווק, אולם בתמורה הוא נדרש להציג הנחה אטרקטיבית מספיק עבור עמותת אנשי הקבע. היזם הוא זה שבונה את השכונה בפועל (או באמצעות קבלן מבצע), ועל איכות הבנייה והפיתוח מפקחת העמותה הצבאית.
לדברי סא"ל ג'קי סוויסה, ראש מינהלת מגורים באגף משאבי אנוש בצה"ל, מאז הקמת המינהלת לפני 20 שנה הוקמו כ- 5,500 יחידות דיור. "בשלב הנוכחי אנחנו מתעסקים בהקמה של כ- 1,000 יחידות דיור במודיעין, בכרכור, בגדרה, בקיבוץ נגבה, ברחובות ובעכו. בנוסף, בעתיד נצא לשני פרויקטים לאומיים: האחד, שיווק של מגרשים ו'בנה ביתך' ב-20 רשויות באזור הגליל.
השני, שיווק של מאות יחידות דיור בבאר שבע, במיתר, בעומר ובדימונה, בעקבות מעבר של יחידות צבאיות לדרום. בשכונות נשמר האופי האיכותי של אנשי צה"ל בגילים 30-35 רובם לוחמים ואנשי טכנולוגיה."
כיצד אתם בוחרים את יעדי השיווק לאנשי הקבע? "לפני שיוצאים לשיווק אנחנו בוחנים כ-50 אתרים מהצפון לדרום, ובוחנים מבחינה הנדסית ושמאית אם הם כדאיים כלכלית. אם אנחנו רואים שיש אופציה לצאת לדרך, אנחנו עושים סקר פנימי כדי לראות מהי רמת ההיענות," אומר סוויסה, ומוסיף כי "לכל מקום שאנחנו נכנסים אליו, בין אם בכפר יונה ובין אם בגדרה, התמיכה היא מסיבית ובאה מצד ראשי הרשויות.
בכפר יונה מינפנו תב"ע של 1,540 יח"ד שהיתה 'רדומה,' וערך המועצה המקומית עלה פלאים, גם מבחינת רמת האוכלוסייה וגם מבחינת מחירי הנדל"ן. בעכו הצלחנו לשווק 100 יחידות דיור בתוך שלושה ימים."
בסופו של דבר, לדברי סא"ל סוויסה, רוכשי הדירות נהנים מהנחה של 15%־ .20% גם היזמים מאמינים כי יש כאן ערך מוסף מעבר לשיווק, וחלקם משתמשים באוכלוסיית אנשי הקבע למיתוג השכונה או ל"הרמת" פרויקט.
לדברי מנכ"ל אשדר, שרגא ויסמ מן, "ההיסטוריה מראה כי כאשר מגיעה לשכונה קבוצה של קצינים איכותיים, השכונה מקבלת תדמית חיובית ומושכת אוכלוסייה ברמה סוציו אקונומית גבוהה - הביקושים לנכסים עולים באמצעות השכונה הצבאית. ראינו את זה בראש העין, ביבנה, בכוכב יאיר ובעוד מקומות."
בעקבות כך מתכננת החברה לשווק כ- 200 יחידות דיור בבנייה צמודת קרקע. אנשי הקבע ייהנו ממגרשים של 600 מ"ר לבית קוטג' דו משפחתי, שעליהם יוכלו לבנות בית של 160 מ"ר כל אחד.
העמותה הצבאית תקבל מגרשים מפותחים ותנהל את הפרויקט עבור אנשי הקבע, שייהנו גם מהנחות. בשורה התחתונה ישלם כל אחד מהם כ- 250 אלף דולר לבית. "שיווק הדירות לצבא החל, וכרגע אנו עסוקים יותר במיון אנשים מאשר בגיוס," מספר ויסמן.
גם חברת אזורים מבצעת עיסקאות עם עמותות של כוחות הביטחון, ובינואר האחרון שיווקה החברה 208 בתים לאוכלוסייה זו. "אנחנו עושים לא מעט מבצעים עם אנשי קבע," מספר אבי פורמן, סמנכ"ל השיווק של החברה. "מכרנו דירות בגבעתיים, בקריית אונו, בקריית ים, בנשר, בהרצליה וברחובות החדשה.
בשכונת 'אזורי טל' בדרום תל אביב שיווקנו בניין שלם לאנשי קבע. יש כאן הפריה הדדית: אנחנו נותנים שירות למגיני העם, הם זוכים בהנחות ואנחנו חוסכים עלויות וזמן שיווק,מה שמגיע לעתים עד ל- 5% מעלות הפרויקט," הוסיף פורמן.
המודל של שכונת צהלה נחשב בעיני רבים כמודל להצלחה של השכונה הצבאית - הצלחתה של השכונה הביאה גם לצמיחת שכונות מסביב, שעד מהרה אימצו שמות כמו "רמות צהלה" ו"גני צהלה," המציעות בתים חד משפחתיים ודו משפחתיים על מגרשים של 300 מ"ר עד דונם ב- 500- 600 אלף דולר ומעלה.
דוגמה נוספת לשכונה שהוקמה לכוחות הביטחון ומינפה את האזור היא שכונת נווה אפק, שהוקמה לפני 12 שנה בתחומה המוניציפלי של ראש העין.
לדברי אורן מזרחי, זכיין אנגלו סכסון בראש העין, כיום רק 50% מתושבי השכונה הם אנשי מערכת הביטחון.
כמו כן, שליש מתושבי שכונת גבעת טל הם אנשי קבע. "השכונה תרמה וממשיכה לתרום לראש העין - גם לעליית המחירים וגם לצביון העיר," מספר מזרחי. "תושבי נווה אפק רכשו לפני 12 שנה בתים ב- 120 אלף דולר.
כיום קוטג' בן 4 חדרים בשטח של 130 מ"ר נמכר ב-270 אלף דולר וקוטג' בבית דו משפחתי נמכר ב-350 אלף דולר - זהה למחיר של בית פרטי בשכונה שאינה צבאית בעיר. בית פרטי בן 6 חדרים בשכונת גבעת טל נמכר ב-410 אלף דולר. אנשים מוכנים לשלם יותר בשביל המרקם החברתי," מסביר מזרחי.
דוגמה נוספת ליישוב מצליח מבחינה נדל"נית שהחל דרכו כשכונה צבאית הוא היישוב אלפי מנשה. ראש מועצת אלפי מנשה, אליעזר חסדאי, מספר כי הגרעין הראשון של אלפי מנשה מורכב ממשפחות אנשי מערכת הביטחון וצה"ל.
כ-150 משפחות, שברובן המכריע כוללות את אנשי מערכת הביטחון, עלו על הקרקע ב-1983 ולאחר מכן נפתח היישוב לכלל הציבור הישראלי.כיום הוא מונה כ- 7,000 תושבים.
"התושבים החדשים ראו בגרעין אנשי הצבא אוכלוסייה איכותית וחזקה, שמיצבה את היישוב כאחד היישובים המובילים באזור," אומר חסדאי. רן בן אברהם, סמנכ"ל השיווק של קבוצת צ.מ.ח המרמן הבונה כיום כ-330 יח"ד ביישוב, מציין כי "אנשי הצבא ואנשי הקבע נחשבים לאוכלוסייה איכותית, המקפידה על חינוך איכותי, חיי קהילה ותרבות, לכן משפחות רבות מעוניינות להצטרף לאלפי מנשה."
שיווק פרויקטים לאנשי קבע לא תמיד נתפס כצעד מומלץ ליזם. לדברי מנחם וייס, מנהל מכירות ארצי של חברת אמבסדור ישראל, העוסקת בליווי שיווקי של פרויקטים למגורים, "שיווק פרויקטים לארגונים סקטוריאליים הוא אכן בעל כוח כדי למנף פרויקט, אולם הוא מומלץ בעיקר לפרויקטים הממוקמים באזורים שאינם ממוצבים, למשל שכונות נכשלות או אזורים שאינם מיושבים במיוחד."
"בפועל, אנשי העמותות קונים את הדירות בזול, מה שיכול להתפרש גם כצעד נואש של היזם," מספר חיים קקון, מנהל השיווק של חברת בוני התיכון, שמכרה בעבר דירות לעמותת "חבר" של משרתי הקבע והגמלאים.
לדברי מנכ"ל בדק בית, צחי ברדוגו, היתרון במכירה לעמותות הוא המיקוד השיווקי והאוכלוסייה האיכותית יחסית.
החיסרון הוא שברגע שהשכונה ממותגת כצבאית, קשה יותר למכור את הבית אחר כך. מי שיתקשה להתמודד עם העובדה שאת השכונה מציפים כלי רכב עם לוחיות רישוי צבאיות, כדאי שיחשוב שוב אם הוא רוצה בית בשכונה צבאית.
מעברלכך",ההיררכיה הצבאית נשמרת הרבה פעמים גם בתוך השכונה - וזה מורגש," מספר תושב אחת השכונות, "סיטואציה שבה מג"ד נכנס על מדי ב,' עם רובה תלוי על הצד ועוקף את כולם בתור לבנק - אינה תלושה מהמציאות. גם הדור הצעיר יותר מדבר במונחים של דרגות, וכשאבא של אחד הילדים בגן הוא רק רב- סרן, נוצר עימות נפוץ מול בנו של סא"ל למי יש אבא יותר גיבור."
נא להמתין לטעינת התגובות
