למה כדאי לעבור לדירה קטנה?
הדירות הקטנות חוזרות: הזינוק במחירי הנדל”ן הפך את הסטנדרט של 4-5 חדרים לבלתי ניתן להשגה לזוג ממוצע (ומעלה,( ויצר ביקוש עצום לדירות 3 חדרים. היזמים, מצדם, הרימו את הכפפה והתחילו לספק את הסחורה
שטרית אכן צדק. מי שחיפש עד לאחרונה דירה חדשה של פחות מ-4 חדרים, התקשה למצוא. תמהיל הדירות ניסה לקלוע לטעמם של רוכשי הדירות בישראל, שמעדיפים באופן מובהק דירות 4- 5 חדרים, בהתאם לתפיסת ה”חדר לכל ילד,” יחד עם חדר עבודה או מחשב.
שטרית גם הציע שמכרזי מינהל מקרקעי ישראל לשיווק קרקעות במרכז יכללו הגדרה מדויקת של תמהיל הדירות, שתחייב את הקבלנים לתמהיל מגוון יותר. תוכניתו לא יצאה לפועל.
אולם מתברר כי מה שלא הצליח לעשות שר השיכון הצליחו לעשות כוחות השוק. התמורות שחלו בשנה האחרונה בשוק הנדל”ן למגורים - העלייה בביקושים והעלייה במחירי הדירות ובמחירי השכירות - מחזירות אט אט את הדירות הקטנות למאגר ההיצע של הדירות החדשות במקומות שבהם רמות המחירים גבוהות.
התאחדות הקבלנים מדווחת על גידול ניכר בביקושים לדירות 3 חדרים בתל אביב ובסביבה, לא רק בקרב רווקים ואוכלוסייה מבוגרת, אלא גם בקרב משפחות.
מנתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה של השנה האחרונה עולה כי דירות קטנות בפרויקטים חדשים נמכרות מהר יותר מדירות 4 חדרים. לדברי מנכ”ל התאחדות הקבלנים, יוסי גורדון, “הביקושים לדירות קטנות מגיעים לרוב מאוכלוסייה צעירה של זוגות צעירים ללא ילדים או מרווקים - אוכלוסייה המאפיינת את אזור תל אביב וסביבותיה, מה שמסביר את הגידול בביקושים באזור המרכז דווקא."
גורדון מוסיף כי "מחיריהן של דירות 4 חדרים באזור תל אביב והמרכז גבוהים מאוד, ובהחלט יש מקום לאפשר לזוגות צעירים בתחילת דרכם לרכוש דירות 3 חדרים, ולא לדחוק אותם רק לפתרונות של שכירות".
בשני העשורים האחרונים כמעט אין תכנון ובנייה של דירות קטנות במרכז הארץ ובסביבותיה. מי שכן פוגש דירות מסוג זה הם שוכרי הדירות, שרובם מתגוררים בדירות שנבנו בין שנות ה- 50 לשנות ה-70.
לדברי יוחנן אס, מנכ”ל ומבעליה של רשת התיווך רילטי אקז זקיוטיב, “הרשויות מקשות על יזמים המעוניינים להקים פרויקטים כאלה, על מנת להשאיר אוכלוסיות ‘חלשות’ כביכול מחוץ לתחומן. לכן השוק של הדירות הקטנות מיד שנייה מצוי בעיקר בשכירויות, שם התשואות כיום גבוהות במיוחד, בשל המחסור הגדול במרכז.”
בנוסף, טוען אס, כמות הנכסים הקטנים בתל אביב וסביבותיה היא מוגבלת מלכתחילה, כיוון שאלה נרכשו במרוצת השנים האחרונות על ידי משקיעים מהארץ ומחו”ל.
בין אם ניתן להבין מדוע ובין אם לאו, מעמדה של תל אביב וסביבותיה הפך בעשור האחרון למיוחס, והוגדר בצורה כמעט רשמית כ”לב של המדינה,” כמרכז הבלתי מעורער לתרבות, לבילוי ולעסקים. עם יציאת המשק מהמיתון קיבל המעמד הזה גם תוקף כלכלי, ומחירי הנדל”ן בעיר זינקו בשנים האחרונות.
הביקושים הגואים בכל תחומי הנדל”ן - משרדים, מסחר ומגורים - גרמו לחלק מהקבלנים להבין שבנייה של דירות 3 חדרים היא לא סיכון של ממש.
בימים אלה בונה חברת צבי צרפתי את פרויקט "רמת אביב - מערב". לדברי רפי צרפתי, מנכ”ל משותף בחברה, "הביקושים לדירות קטנות בתל אביב הם מגמה מתחזקת ועקבית של התקופה האחרונה. בפרויקט החדש של החברה החלטנו להוסיף דירות 3 חדרים לתכנון הבניין, מתוך ניתוח מחודש של השוק.
"זיהינו כי היום יש קהל גדול לדירות כאלה במרכז הארץ. קהל זה הינו צעיר ואיכותי, היכולות הכלכליות שלו טובות, אולם ידו אינה משגת לרכוש דירה גדולה. מדובר באוכלוסייה שדבקה בתל אביב, ושמוכנה להתפשר על גודל הדירה לטובת המיקום שלה. הדירות שתכננו בפרויקט הן דירות מרווחות, למרות מספר החדרים הנמוך, והן מאפשרות מגורים נוחים גם למשפחה צעירה.”
אף שהעיר תל אביב היא סמן ימני של התופעה, ניתן לומר כי היא מורגשת במקומות נוספים שבהם קיימת עליית מחירים. הדירות הקטנות אמנם זולות יותר מדירות 4 ו-5 החדרים בפרויקטים, אולם מכיוון שמדובר בפרויקטים יקרים, גם דירת 3 חדרים היא לא “כסף קטן.”
לאחרונה דיווחה חברת מנרב על מכירת 7 דירות בנות 3 חדרים בחודשיים האחרונים, בשטח של 97 מ”ר כל אחת, במחיר ממוצע של כ- 280 אלף דולר לדירה, בפרויקט “אונו על הפארק” בקריית אונו.
הדירות ממוקמות החל בקומה הראשונה ועד לקומה ה- 12 במגדל. הן נמכרו לרווקים ולזוגות מבוגרים מאזור המרכז, אשר חיפשו דירות חדשות בסביבת מגו־רים מודרנית, ואשר המחירים הבלתי אפשריים בתל־אביב הביאו אותם לפרויקט.
"הגידול בביקוש לדירות קטנות הוא תוצאה ישירה של העלייה התלולה במחירים של הדירות בתל אביב, אולם כיום ניתן למצוא בערי הלוויין הסמוכות לתל אביב דירות 3 חדרים במחירים הנמוכים משמעותית מתל אביב, ועדיין להישאר במרכז ולהרוויח איכות חיים ומגורים בערים איכותיות עם כל השירותים", מסביר אבי ביתן, מנהל השיווק של החברה.
לא רק מחירי הדירות למכירה מעלים מהאוב את הדירות הקטנות: עושים זאת גם מחירי השכירות הגואים וריבוי המוסדות האקדמיים, שמביאים עימם אוכלוסיית שוכרים. בימים אלה היזם עמוס ניסים מסיים להקים פרויקט בן 21 יחידות דיור ברחוב אבא הלל ברמת גן. 15 מהדירות הן בנות 2 חדרים, וה-6 הנותרות בנות 3 חדרים.
הפרויקט נשען על הקרבה למכללת שנקר ולמכללה למשפט בעיר - מרחק דקות הליכה מהפרויקט. במכללת שנקר לומדים כיום כ-3,000 סטודנטים, ואין לה מעונות. במכללה למשפט לומדים כ-1,000 סטודנטים נוספים, גם כן ללא מעונות.
אולם ייחודו של הפרויקט הוא בכך שרכישת כל דירה בו מותנית בהשכרתה לסטודנטים - תנאי שהציבה הוועדה המקומית לאישור הפרויקט. עובדה זו הופכת את הדירה לדירה להשקעה.
השכרת הדירות כוללת גם סל שלם של שירותים ותנאים לסטודנט: הן מרוהטות לחלוטין וכוללות, בין היתר, ארונות, מיטה, שולחן עבודה, טלוויזיה ומיזוג אוויר. לדברי ניסים, כל הדירות בפרויקט נמכרו - דירות 3 חדרים במחירים של כ- 200 אלף דולר, ודירות שני חדריםב- 120 אלף דולר.
"כל דירה כזו מיועדת ל-2 עד 3 סטודנטים בדמי שכירות חודשיים של 700 דולר לדירות 2 חדרים (לכל הדירה) ו- 1,000 דולר לדירת 3 חדרים. מדובר בתשואה של 6%-7% מסביר ניסים.
כל זה מתחבר בסופו של דבר לתמונה רחבה יותר, המראה כי בשוק דירות אקטיבי הנמצא בעלייה, הכדאיות הכלכלית מאפשרת ליזם "להתפרע" ולצאת אל מחוץ לתמהיל המסורתי של 4-6 חדרים. זה נכון לגבי דירות 2-3 חדרים, וגם לגבי דופלקסים, פנטהאוזים ודירות גן, שמייצגות את הקוטב השני ומופיעות גם הן יותר ויותר בפרויקטים החדשים.
נא להמתין לטעינת התגובות
