למה לא כדאי למכור את הדירה לילד?
החלטתם לפרגן לבן שהתחתן ולמכור לו את הדירה שלכם בהנחה משמעותית? רשויות המס כבר ידאגו שזה לא ממש ישתלם לכם
אוהד ורותי היו משוכנעים כי חסכו אלפי שקלים מתשלום מס הרכישה. ההיגיון היה פשוט: מס הרכישה על דירה במחיר 140 אלף דולר נמוך בכ- 7,000 שקל מהמס על רכישת דירה בשווי 180 אלף דולר.
עם זאת, עד מהרה הבינו השניים כי חלק ניכר ממתנת ההורים הולך להתגלגל דווקא אל רשויות המס. כאשר ניגשו בני הזוג לעורך דין כדי לבצע את העיסקה, הם נתקלו בשני מוקשי מיסוי.
הראשון, מס הרכישה נקבע על פי שווי השוק של הדירה, גם אם בפועל היא נרכשה בפחות כסף, כך שהם ייאלצו לשלם את הסכום המלא. המוקש השני היה מס השבח. הוריה של רותי תכננו במקביל למכור בית צמוד קרקע בשוהם ולעבור לדירת גג באזור המרכז.
הם ייאלצו לשלם מס שבח של עשרות אלפי שקלים אם לא ימתינו לפחות ארבע שנים בין מכירת הדירה לילדים במודיעין למכירת ביתם בשוהם. העיסקה התבטלה.
רכישת נכסי נדל”ן הפכה בשנים האחרונות לעסק משפחתי. יותר ויותר הורים מעורבים ברכישת הדירה לילדיהם. מי שידו משגת מעניק לילדיו את הדירה במתנה או במחיר מוזל, אלא שיש להביא בחשבון את המסים שיש לשלם, ויש לא מעט כאלה.
"כשמדובר במכירת דירה בתוך המשפחה, הדבר מעורר מיד את חשדן של רשויות המס וגורם להן להיכנס לבדיקה יסודית של העיסקה,” מסביר עו”ד אורי גולדמן ממשרד גולדמן ברון, המתמחה במיסוי.
אם החלטת למכור לילדך דירה במחיר מוזל, כדאי שתדע כי אתה צפוי לשלם מס על פי שוויה של הדירה בשוק. מי שמחזיק ברשותו דירה נוספת, או שמכר בארבע השנים האחרונות דירה נוספת, צפוי לשלם מס שבח ומס מכירה לפי שווי הדירה.
אנשי מס השבח בודקים לרוב את מחירה של הדירה בשוק באמצעות עיסקאות דומות הנמצאות במאגר המידע שלהם.
“כאשר הדירה נמכרת לקרוב משפחה בהנחה - נכנס עניין השווי,” מסביר עו”ד גולדמן, “דרך המלך היא ‘שווי שוק.’ אולם אם המוכר יצליח לשכנע את מינהל מס השבח שהשווי שנקבע בפועל לא הושפע מיחסי הקרבה, אזי שווי המכירה שישולם בפועל יהיה השווי לצורך מס.
כדי לנסות ולשכנע את רשויות המסים בגובה העיסקה האמיתי, העיסקה חייבת להיעשות בכתב. כלומר, יש לחתום על חוזה ולמלא את כל המסמכים הנוגעים להעברת הזכויות בדירה. בנוסף, ניתן לנסות לשכנע את רשויות המס שמדובר בנכס בעייתי, שמחירו אינו דומה לנכסים שנראים לכאורה דומים.
"כאשר הדירה ניתנת במתנה, ללא תמורה, הסיפור פשוט יותר. המוכר פטור ממס שבח, היות שמדובר במתנה לקרוב על פי הגדרתו בחוק.” לדברי גולדמן, בכל מקרה יש לדווח על העיסקה בטווח 30- 50 יום על פי החוק, וכן להצהיר כמה שווה הנכס לדעת הצדדים, גם אם נמכר במחיר “אפס.”
בנוסף, הענקת הדירה במתנה תעניק פטור מתשלום מס מכירה.
המשפחתיות בנדל”ן חוגגת גם כאשר מדובר בדירות יד ראשונה מקבלן. כך למשל, זוג צעיר מאזור ירושלים החליט לקנות דירת חמישה חדרים חדשה במודיעין. אחרי שרכש את הדירה החליטו גם ההורים שהתלוו אליהם למשרד המכירות לקנות דירה באותו פרויקט. בחלוף חודש רכשו ההורים דירת ארבעה חדרים ועברו לגור ליד הילדים.
ההחלטה להעתיק את מקום המגורים בעקבות הילדים נובעת במקרים רבים מהרצון להתגורר קרוב לנכדים. פעמים רבות קורה שגם האחים והאחיות מחליטים לקנות דירה באותו פרויקט שבו כבר רכשו חלק מבני המשפחה דירה. לדברי סמנכ”ל השיווק של חברת אמריקה ישראל, דרור תורן, תופעת הילדים שרוכשים יחד עם הוריהם דירה תופסת תאוצה בשנים האחרונות.
"יש מספר הסברים שיכולים להסביר תופעה זו, אך ההסבר העיקרי לכך הוא שזה נוח ו’זול’ לשני הצדדים לגור אחד ליד השני,” הוא מסביר.
לדבריו, התופעה בולטת לאור העובדה שההורים במדינת ישראל מרגישים צורך לעזור לילדיהם לקנות דירה. מאחר שעם נישואי הילד ממילא התפנה מקום בדירתם, הם מוכרים את הדירה הישנה וקונים לעצמם דירה קטנה יותר. ב”עודף” שנותר הם מממנים לילדיהם דירה חדשה באותו הפרויקט.
"התופעה נפוצה בעיקר בפרויקטים העממיים, שבהם ההורים רוכשים לעצמם דירות בנות שלושה עד ארבעה חדרים ועוזרים לילדים לרכוש דירה גדולה יותר בת ארבעה עד חמישה חדרים.”
גם לדברי ברק פז ממחלקת השיווק של חברת יובל אלון, הבונה את פרויקט טופ דניה 2 בחיפה, מורגשת התופעה שבה ההורים מוכרים בתים צמודי קרקע בחיפה ורוכשים להם ולילדיהם דירות גדולות באותו הפרויקט.
הסיוע הכספי הניכר שמעניקים ההורים לילדים מאפשר להם להיות מעורבים בבחירת המיקום של הדירה, ולרוב הם יעדיפו שהילדים יתגוררו סמוך אליהם.
בחלק מהמקרים מתגוררים גם כמה אחים ואחיות יחד עם ההורים באותו הבניין. לדברי מנהל השיווק של חברת בוני התיכון, חיים קקון, בפרויקט “טופ וויו” שבונה החברה במודיעין רכשו הורים וילדים, וכן אחים ואחיות, דירות באותו בניין.
"זוג צעיר עם שני ילדים רכש לפני ארבעה חודשים דירת חמישה חדרים בפרויקט. הזוג הגיע מאזור ירושלים, ולאחר שהגיע עם הוריו לאתר המכירות הוא החליט לרכוש דירה במחיר של כ-1.1 מיליון שקל.
ההורים, שהגיעו עם ילדיהם כדי לייעץ להם בקניית הדירה, החליטו כעבור חודש לרכוש בעצמם דירה וקנו דירת ארבעה חדרים בכ-900 אלף שקל באותו בניין,” מספר קקון.
לא ברור אם מדובר בפינוק של הילדים או בהתערבות יתרה של ההורים, אבל גם המשווקים יודעים שלהורים של הזוגות הצעירים תפקיד מפתח ברכישת הדירה. לדברי מנהל השיווק של חברת מנרב, אבי ביתן, "מעורבות ההורים מתבטאת גם בתהליך האיתור של הפרויקטים. בפרויקטים ‘קדמת העיר’ בכפר סבא ו’אונו על הפארק’ בקריית אונו, שאנו בונים כיום, במקרים רבים הילדים שולחים את ההורים לבצע עבורם את סקר השוק ולאסוף את כל הנתונים.
הם עושים זאת גם על מנת לחסוך זמן וגם בשל העובדה שההורים מממנים חלק ניכר מהדירה, ולכן מהווים חלק מצוות מקבלי ההחלטות".
נא להמתין לטעינת התגובות
