כיצד תרכשו נכס מניב?
אם תקפידו על 5 העקרונות שלפניכם, תוכלו ליהנות מנכס שיכניס לכם כסף כל חודש
רכישת דירה במרכז ת"א, לדוגמה, דורשת השקעה לא קטנה: נכס בן 2.5 חדרים יעלה לנו כ-300 אלף דולר. לעומת זאת שכר הדירה החודשי הצפוי מהנכס הינו כ-1,000 דולר.
בחישוב פשוט, נכס כזה יניב לנו במקרה הטוב כ-4% (סך ההכנסות השנתיות חלקי מחיר הנכס). במטרה להגדיל ולשפר משמעותית ריווחיות זו, להלן מספר כללים.
גודל הנכס
הביקוש הגבוה ביותר בשוק השכירות הוא לדירות קטנות בנות חדר אחד עד שני חדרים. רוב השוכרים גרים בגפם או לכל היותר עם בן/בת זוג. בנוסף, קהל יעד זה, לרוב, אינו משופע בהכנסות, ולכן מחפש פינה חמה וקטנה ובמחיר שווה לכל נפש.
דירה גדולה בת 3 חדרים או יותר תגדיל משמעותית את העלות החודשית לשוכר: שכ"ד חודשי, ארנונה, הוצאות תחזוקה (חימום, קירור, ניקיון), ולכן תחייב אותו להכניס שותף, פעולה שאינה אהודה על רוב השוכרים.
בין קהל שוכרים זה נמנים סטודנטים, צעירים אחרי צבא, גרושים ובודדים בעלי יכולות כספית מוגבלות.
מיקום
מרכזי הערים הגדולות זה האזור המבוקש ביותר, אך מטבע הדברים, גם היקר ביותר. רכישת נכס בשולי הערים הגדולות או בערי הלווין לרוב תניב ביקוש גבוה לא פחות אך במחירים נמוכים הרבה יותר.
לדוגמה, דירה בת 2 חדרים בחולון או בת-ים תעלה פחות מחצי המחיר מדירה דומה במרכז ת"א ותניב תקבול חודשי משכר דירה שינוע בין 70%-80% מזו של העיר הגדולה.
נגישות
כפי שצוין, רוב רובו של קהל השוכרים אינו משופע במזומנים ולכן נזקק לתחבורה הציבורית. לנכסים המצויים במרחק רב מעורקי התחבורה הציבורית יהיה ביקוש נמוך משמעותית מאלה המצויים בסמיכות ובמרחק הליכה מתחנות האוטובוס ובעתיד מהרכבת הקלה.
מחירהנכס
ככל שמחיר הנכס נמוך יותר כך יגדל הסיכוי לריווחיות גבוהה יותר. באזורים רבים בארץ ניתן למצוא דירות קטנות בעלות של 40-50 אלף דולר. במקרה זה, שכירות חודשית של 400 דולר תניב תשואה דו-סיפרתית. היות ובימינו מעטים הם המקומות בהם שכר הדירה נמוך ממחיר זה, מומלץ להתמקד בסוג כזה של נכסים.
מינוף (מימון והלוואות)
בהנחה שהתשואה המתקבלת מהנכס גבוהה מהריבית על המשכנתה המתקבלת מהבנק (וזה אכן המצב), תגדל הריווחיות ככל שנגדיל את רמת המינוף (אחוז המשכנתה מסה"כ מחיר הנכס).
כיום בנקים רבים ישמחו להעניק לנו משכנתה בגובה של 75% ואפילו 80% מעלות הנכס וזאת במחירים (ריביות) נמוכות ואטרקטיביות.
הכותב הוא מומחה בהשקעות בנדל"ן מניב, מחבר הספר: "נדל"ן בג'ינס – צעד ראשון לעצמאות כלכלית"
היכנסו לעמוד הפייסבוק החדש של מעריב
נא להמתין לטעינת התגובות
