המדריך לרכישת ולאחזקת נכסים בחו"ל

מתחשק לכם לקנות בית נופש במדינה זרה? מעוניינים להשקיע בנכס להשכרה מעבר לים? כל מה שתצטרכו לדעת בטרם הרכישה – וגם על האחזקה לאחר הקנייה

רז עודד | 

יש לערוך חקר שוק על אותה מדינה בה מעוניינים להשקיע. יש לבחון את גודל השוק המקומי ופלחיו, כמו גם את קשריו עם המדינות הסובבות ואיכות החיים בסביבה. יש לבחון פוטנציאליים שיווקיים, כדוגמת אוכלוסיית יעד ומהם המשתנים הסוציו-אקונומיים שלה.

אם הנכס מיועד להשקעה או להשכרה, יש לבדוק אילו כלי תקשורת ייעודיים פועלים במדינה, על מנת שאפשר יהיה לשווק את הפרויקט כראוי. בתוך כך, כדאי לבחון ערוצי פרסום, מדורי נדל"ן וכדומה, שבעזרתם אפשר להגיע לקהל היעד הרצוי ולחשוף את הנכס המיועד להשקעה. 

לפני שמקבלים החלטות חשוב לראות את השטח בעיניים, ולהרגיש אותו ברגליים. ביקור והתרשמות מאזור הרכישה או מנכס קיים, יתנו אינדיקציה ראשונית טובה להמשך קבלת ההחלטות המוקדמות. בתוך כך, יש לבדוק את דרכי הגישה לאזור, נמלי תעופה בקרבת המקום וחברות תעופה אשר נוחתות בו. כמו כן, יש לבחון הגבלים ממשלתיים, קבלת ויזות וכדומה.

יש לבדוק את מחירי הנכסים באזור הקיים ולבדוק האם התבצעו עסקאות נוספות, שאפשר לקבל מהן אינדיקציה על הערך הכלכלי של הנכסים באזור ואת המגמות בנוגע לאותו אזור מהשנים הקודמות. כך נוכל לדעת האם יש עלייה בערכם של הנכסים והאם מגמה זו צפויה להימשך. כדאי לבחון את עליית ערכו של הנכס, על מנת לקבל אומדן בנוגע להחזר ההשקעה והרווח הצפוי. ניתן לחשב זאת על ידי ממוצע עליית ערכם של הנכסים באזור בשנים הקודמות.

שיטות המיסוי שונות ממדינה למדינה, על כן מומלץ להיעזר ביועצי מס מקצועיים, בינלאומיים או מקומיים, אשר בקיאים בשיטות ובחוקים המקומיים. יועצי המס בישראל רשומים בפנקס יועצי המס, המחייב בדיפלומה כדי להירשם כעסקים עצמאיים או לעסוק תחת משרדי רואי חשבון. היועצים מסווגים על ידי התמחויות מקצועיות שונות בהתאם לצרכים השונים וחלקם מתמחים במיסוי בינלאומי. כדאי להיוועץ באלו מבעוד מועד ואף לקבל המלצות על קולגות בחו"ל.

כמו המיסוי, הדבר נכון גם לייעוץ משפטי, ומומלץ להיעזר ביועץ מאשר להיתקל במגבלות שונות. בנוסף, יש לבחון את אפשרויות המימון הקיימות באותה מדינה, סוגי ההלוואות, המשכנתאות ושאר התנאים. מומלץ גם להשתמש במתווכים מקומיים שמכירים את השוק.

הכרחי לבחור עורך דין שמתמחה באותו אזור וחשוב שיידע את חוקי הטריטוריה אשר פועלים בה, על מנת לחתום על העסקה. אם בוחרים עורך דין מקומי, יש לערוך סקר ובדיקה של עורכי דין מקומיים המתמחים בתחום הנדל"ן. יש לבחון את הסעיפים המופיעים בחוזה ולוודא כי הם מובנים.

מכיוון שהנכס בו מחזיקים ממוקם במדינה זרה, ולפעמים אף מדובר במספר נכסים במדינות שונות וקשה לפקח על הנעשה בכל אחד מהם, אפשרי ואף מומלץ להשתמש בחברות ניהול מקומיות אשר דואגות לאחזקת הנכס, השכרתו וניהולו השוטף. הבעיה טמונה בכך שמפקידים את המפתחות בידי גורמים חיצוניים, על כן, חשוב לערוך בדיקה בנוגע לחברה הרצויה, המוניטין והוותק שלה. בנוסף, לא לשכוח לבקר בנכס מספר פעמים בשנה ולפקח על אופי ההתנהלות בו.

רכישת נכס בחו"ל אינה דבר שכדאי להקל בו ראש, ישנם הרבה משתנים אף מעבר לכתוב שכדאי לבחון. יש לקחת בחשבון את העמלות לחברת הניהול והתשלומים על הנסיעות והביקורים ביעדים, וכדומה. אולם בחינה של קטגוריות אלו תסייע רבות את צליחת הרכישה ואחזקת הנכס בחו"ל.
חשוב לפקוח עיניים ולהיות ערניים, לשים לב לכל פרט ופרט, לא להילחץ ובעיקר - לא לקחת החלטות פזיזות. 

הכותב הוא בעליו של "טופ 1995 נכסים והשקעות בע"מ"

הוסף תגובה

הדפסה

כתוב לעורך

שלח לחבר

שתף