מעט נחת לירוקים: פרויקט הולילנד תקוע
הפרויקט המגלומני של הולילנד תקוע. שלוש דירות בלבד נמכרו ברבעון האחרון. חברות הנדל"ן הבונות באזור נקלעו לקשיים, ודיירים רבים מבקשים לעזוב. הנחות מטורפות בגובה של 25 אחוז לא מריצות את הקונים וארגוני הירוקים רק צוחקים. כך נכשל הפרויקט שהסעיר לפני 12 שנה את העיר והותיר מפלצת בטון על צלע ההר
צלע ההר שעליו יושב המתחם וגובהם הרב של בנייניו מאפשרים לדיירים להביט על ירושלים כולה ולא להתחשב בה.
אלא שבשנה האחרונה נוצרו סדקים עמוקים בחומת המבצר המהודקת, המאפשרים גם לציבור הרחב להביט פנימה, להגניב חיוך, ולגלות שפרויקט הענק עלה על שרטון. השמחה המתוקה ביותר היא השמחה לאיד, לפחות אם אתה בצד הירוק של המפה.
הציפיות למיתון והמשבר המסתמן בשוק הנדל"ן הם רק זרז לתהליך שהחל עוד קודם לכן. את התוצאות ניתן לראות הן במשרדי המכירות הריקים והן בבתי המשפט. שתי חברות אמונות על בניית ושיווק הפרויקט.
האחת, קבוצת "הולילנד פארק", מציעה כעת הנחות חסרות תקדים מחשש לקריסת הפרויקט, לאחר שמכרה במהלך כל השנה האחרונה פחות דירות מאשר ברבעון אחד בשנה שקדמה לה. לשם השוואה, ברבעון האחרון נמכרו שלוש דירות בפרויקט, לעומת 22 ברבעון המקביל אשתקד. החברה השנייה, "נידאר", עומדת בפני סכנת פירוק, ובמהלך ארבעת החודשים האחרונים היא מנוהלת על ידי נאמנים, המנסים להגיע לעסקה שתאפשר להם לשלם את החובות לנושים. זאת, כשנתיים בלבד לאחר שרכשה את הנכס.
אם ממש מתעקשים, אפשר לראות את מה שמתרחש בהולילנד כתהליך מקביל לזה שעובר על האיש שהקים את הפרויקט, ראש הממשלה היוצא, אהוד אולמרט. כמו אולמרט, גם הפרויקט התחיל כמיזם צנוע אשר בדחיפות אטיות, חשאיות ומתוזמנות היטב קיבל אישורי התרחבות.
בזמן שאולמרט התיישב על כיסא ראש הממשלה הפרויקט התמקד בגורדי שחקים, במונחים של ירושלים, ובפנטהאוזים יוקרתיים, והגיע לשיאו תוך הדיפת כל ההתנגדויות הצדה. אלא שכעת עבודות הבנייה, שאותן מבצעות החברות "פולאר" ו"קרדן", המרכיבות, עם בנק לאומי, את קבוצת "הולילנד פארק" - נבלמו, וראשי חברת הנדל"ן "נידר" מבלים בעיקר בבתי המשפט במטרה להציל את מה שניתן. בקרוב אצל אולמרט.
מתחם הולילנד, המזדקר לגובה של כ–800 מ', ניצב מול שכונת מלחה וגובל בשכונות רמת שרת ובית וגן ובעמק הצבאים, שגם הוא כמעט עבר אונס קשה של כרישי הנדל"ן. בשנת 1966 נחשף לקהל הרחב דגם מיניאטורי של ירושלים מתקופת סוף ימי בית שני. הדגם מוקם במלון הולילנד, שהוקם שנים מספר קודם לכן והפך לשם דבר בעיר.
את המלון הקיפה חורשה ירוקה והשטחים הפתוחים שמעבר לה התמזגו עם עמק הצבאים שמתחת בהרמוניה ירקרקה. ב–1996 אישר אולמרט, שכיהן אז כראש העירייה, תכנית לבנייה במקום. היזם, הלל צ'רני, בחר באדריכל חתן פרס ישראל פרופ' רם כרמי. כבר בתחילתו עורר הפרויקט התנגדות חסרת תקדים מצד הארגונים הירוקים, תושבי הסביבה וחלקים נכבדים מהציבור הירושלמי בכלל.
עם זאת, הפרויקט קיבל אישורי התרחבות בוועדת התכנון המקומית ואילו ההתנגדויות שהוגשו לוועדה המחוזית נדחו על הסף. במתחם נבנתה שכונת מגדלי דירות תחת השם הולילנד פארק. לאחר שהושלמו בנייתם ואכלוסם של חמשת הבניינים על צלע ההר, החלה בנייתם של בניין אחד מתוך שניים שאמורים להתנשא לגובה של 34 קומות, וכן של שניים מתוך חמישה בניינים בני 20 קומות, שתוכננו לקום בצדו השני של ההר. כרישי הנדל"ן ניצחו בקרב. אלא, שכאמור, הביקוש לדירות בבניינים אלה כמעט ואינו קיים.
מתחם הולילנד זכה לכינויי גנאי רבים, כמו "המפלצת על ההר" ו"הרובוטריק", ושמו זכה להתנוסס בראשי המצעדים של המיזמים המשונים (ויש שיעידו המכוערים) ביותר שנבנו בישראל מעולם.
האדריכל אמנון רכטר אמר בזמנו כי "הבעיה בהולילנד היא שזאת הקצנה. גם שכונת רמות וגם גילה מדברות באותה שפה, אולם הולילנד, בדומה לישראלי של שנות האלפיים, הרבה יותר אלים ושחצן. הפרויקט הוא אמירה פוליטית לחלוטין. דימויים מסוימים של מבצר, לוחמניים מאוד, אגרסיביים מאוד. זאת מדיניות של הכיבוש של ירושלים".
האדריכל ד"ר חיים יעקובי הוסיף על אחד הבניינים כי "בכל פעם שבה אני נוסע שם בכביש אני מתבייש. אני מתבייש שבעיר שאני משלם בה מסים יש בניין כזה. הבניין הזה הוא אגרסיבי, הוא פשוט מכוער. הוא לא עובר שנה א' בעיצוב בסיסי".
אל הביקורת המקצועית הצטרפה גם ביקורת נוקבת בתוככי העירייה ומצד הארגונים הירוקים. סגן ראש עיריית ירושלים ויו"ר סיעת מרצ, פפה אללו, מסביר כי "ההתנגדות הציבורית בזמנו לא צלחה. התכנית הגיעה בשיטת הסלאמי. פעם אחר פעם עשו שינויים.
המקום היה אמור להיות מיועד למלונאות וזה הפך לשטח לדירות. לאורך כל הדרך של התכנית הזו אנשים לא הבינו את הנזק לעיר, לא היה קמפיין מספיק חזק. מדובר בנזק לתדמית ולאופי של ירושלים".
ב–2003 אכן התקבל אישור להסבת שטחים שיועדו למלונאות בלבד ולבנייה מאסיבית נוספת של בנייני מגורים. זאת, באמתלה כי אין הצדקה לבנייה עבור תיירות, שמבוששת להגיע בתקופה שאחרי האינתיפאדה.
סגנית ראש העירייה ומי שמחזיקה היום בתיק התכנון, איכות הסביבה והשימור, נעמי צור, זוכרת היטב את המאבקים: "זו הייתה ההתנגדות הראשונה שלי בחברה להגנת הטבע, בשנת 1996. הפרויקט אינו דומה למה שהוא אמור היה להיות.
הוא התחיל די צנוע ועבר פאזות ובכל פעם שהיו תוספות הגשנו במקביל התנגדויות. אולם אלה לא היו מספיק חזקות והשינויים עברו. זה פרויקט לא סביר במאסה ואין סיבה לבנות לגובה כזה. זה לא אגן העיר העתיקה, נוף מורשת, שיכול להצדיק בנייה לגובה. באותה עת גם לא הייתה שום מדיניות של בנייה גבוהה בירושלים".
המוטו שאותו בחרו קברניטי הפרויקט למיזם המגלומני קבע: "הולילנד פארק שכונה לאנשים כמוך", אולם בימים אלה גם יושבי מבצר השן נאלצים להביט בכיסם ולחשב את יכולותיהם. השמאי הירושלמי י', הקשור בפרויקט, מסביר כי "האוכלוסייה שנכנסה היא לא בדיוק מה שחשבו, יש המון דירות מושכרות של אנשים שקונים להשקעה". הכניסה לפרויקט המגורים היוקרתי דומה לאתר בנייה ענק שבו מסתובבים יותר חובשי קסדות צהובות מדיירים.
המסעדה הריקה מאדם מובילה אל משרד המכירות, שם ממתינה לי המתווכת ריקה, שכמעט מתרגשת מהגעתו של לקוח פוטנציאלי ונזכרת בערגה כי "לפני שנתיים השתרך כאן תור ארוך. הראיתי דירה לדוגמה ולא היה לי נעים כשהייתי צריכה להראות לכמה משפחות יחד". אולם עתה נדמה כי כבר לא עומדים כאן בתור, אלא כדי להחזיר את המפתחות. השפה הצרפתית השגורה בפיה של המתווכת מעידה על עולים רבים מצרפת המתגוררים בבנייני היוקרה, אולם מתברר שגם הם מתקשים לעמוד בעלויות הגבוהות.
ריקה משתדלת לצייר תמונה אופטימית, אולם היא אינה יכולה להסתיר את המצב הקשה: "עכשיו יש תחושה של מיתון בשטח. אני מרגישה שהפרויקט לא ממריא. הבניינים שתוכננו ליד מלון הדירות לא יקומו. לחברה אין ברירה, אז היא נותנת הנחות גדולות של 25 אחוז על כל הדירות בבניין מגורים חדש. אם מגיעים 20 איש עד סוף החודש, תינתן ההנחה ואם לא, ייתכן שהפרויקט ייעצר. יש כאן דיירים שחייבים כסף ועוזבים במחירים מצחיקים".
בשם התואר מצחיק ניתן לכנות גם את קצב מכירת הדירות בשנה האחרונה, עוד לפני שהמיתון החל. כך, המצב הקשה הביא את "הולילנד פארק" לפנות לגורמי חוץ ולמתווכים ליצירת קבוצה של 20 רוכשים, שתאפשר כדאיות כלשהי במכירת הדירות.
הבעיות הרבות מעיבות גם על הולילנד טאוור, מגדל היוקרה שאמור להתנשא לגובה של 34 קומות.
מאז שנקלע הפרויקט כולו למשבר הואטה גם בו מכירת הדירות והפנטהאוזים. "נידר", שרכשה שטחים נוספים המיועדים לבנייה במתחם, לא הייתה מסוגלת לעמוד בהתחייבויותה לנושים, בעיקר בנק לאומי, ומצויה כעת בהקפאת הליכים. ריקה מסבירה כי "רק לפני חצי שנה הם התחילו לשווק את הפרויקט, ולא התחילו לעבוד בכלל, לא לחפור, לא כלום".
בינתיים בית המשפט אינו ממנה לחברה כונס נכסים, כפי שדורש בנק לאומי, שמשמעותו פירוק החברה על ידי מכירת הנכס במזומן למרבה במחיר, אלא מתיר לה לנסות לרקום עסקה עם חברה נוספת שתוכל לעמוד בהתחייבות.
הדן אורשטיין ממשרד יחסי הציבור "רימון–כהן–ג'נקמן", המייצג את הנאמנים של "נידר", מסביר כי "כרגע הנאמנים מנסים למזער את החוב. אם אחרי שיגיעו להסדר יישאר כסף, אז החברה לא תפורק. אם בית המשפט יקבל את עמדת בנק לאומי, הדבר כנראה יביא לפירוקה".
מתווכי דירות ומשווקים בתחום הנדל"ן מסכימים כולם כי המיתון שבו מצוי המשק וכן מצבו הקשה של שוק הנדל"ן הירושלמי מהווים גורם חשוב במצב שאליו נקלע הפרויקט. אולם הם מבהירים כי קיימות סיבות מהותיות נוספות. השמאי י' מסביר כי "הפרויקט הגיע לרוויה. משווקים אותו כבר שמונה שנים, שבהן מוכרים–מוכרים–מוכרים עם הודעות בעיתונים, ונראה כי הפרויקט די מיצה עצמו מבחינה שיווקית.
"בהתחלה הוא היה מאוד מיוחד, מאוד מסקרן וחדשני, אבל הוא איבד מהקסם שלו. הופיעו הרבה פרויקטים אחרים שכנראה דיברו יותר אל קהל הרוכשים והפרויקט הזה התחיל לשעמם. יש פרויקט במתחם בני ברית שבבית וגן; יש פרויקט מתוכנן ברמת שרת, של 'אייכלר', 'פישר' ו'אפריקה ישראל'. אלה חלופות יותר רלוונטיות. לפני כן ל'הולילנד' הייתה בלעדיות באזור זה, וכעת כבר לא.
"אם היו בונים את כל הפרויקט תוך חמש עד שש שנים ומוכרים, יופי. אבל יש להם שם עוד עשר שנים לבנות. אנשים לא רוצים להיכנס לאתר בנייה קבוע". המתווך רן ביניא מסכים כי "היום, כשיודעים שייבנו פה חמישה-שישה בניינים, אנשים אומרים, 'לא רוצים לגור באתר בנייה'.
"קיים עודף היצע במתחם הולילנד, ולכן הסיכוי שהמחיר יעלה פוחת, כך שאף אחד לא ממהר לרכוש שם דירות. חוץ מזה, קונים פוטנציאליים טוענים כי הבניינים שנבנו מאוחר יותר פחות מוצלחים והדירות יותר קטנות".
ג', מתווך נוסף הקשור בפרויקט, מונה סיבות רבות לכך שלקוחותיו מעדיפים לגור במקומות אחרים. בין היתר הוא מציין כי "המחירים גבוהים מדיי לדירות מגורים עם הרבה שכנים, בניגוד לחמימות ולאינטימיות האהובות על הירושלמים. כמו כן, חלק מהדירות עורפיות, ללא נוף, כך שהן מאבדות את הייחודיות של הפרויקט".
הוא מקנח בסיבה ירוקה, שלפיה "הבניין גדול והמוני מדיי, והוא בולט מכל נקודה בירושלים". הדיירים עצמם, מתברר, חיים במבצר, אך לא גרים בבועה, ומבינים מדוע לא פגשו זמן רב בשכנים חדשים. נועה, אחת הדיירות, מסבירה כי "הצד השני, שבו מנסים למכור עכשיו, גרוע. צריכים להיות פה חמישה בניינים, אבל קשה לי להאמין שהם ייבנו, כי הם לא מצליחים למכור. מכרו כאן דירות עכשיו במחירים זולים ברמה מדהימה".
מי שיכול להעלות חיוך קטן בסתר הם הפעילים הירוקים, שבחלומותיהם של רבים מהם האורנים שבים לאזור ומחליפים את המבנים השנואים כל כך. ברמה מציאותית יותר, הפרויקט הגרנדיוזי נכשל והבנייה נעצרת.
מנהלת החברה להגנת הטבע בירושלים, פזית שביד, מסבירה כי "החברה להגנת הטבע התנגדה לפרויקט הזה וחשבה שאינו ראוי ואינו מתאים בהיקף שלו ובגודל שלו, והתנגדה בכל השלבים שאפשר היה להתנגד. הסיטואציה בולטת עכשיו בכך שלא מצליחים לשווק את הפרויקט הזה, המיועד לעשירון העליון, דבר שרק מצדיק את התנגדויות העבר. הפרויקט לא ראוי בתכנון שלו ובהיבטים החברתיים שלו".
צור מצדה מונה את הסיבות שבגינן "מקרה הולילנד", כהגדרתה, לא יוכל לחזור על עצמו: "הארגונים הירוקים והארגונים הסביבתיים התחזקו, היזמים לא יכולים לשמוע את ההתנגדויות ולתת לרכבת לעבור. זה מגיע לבתי המשפט, ואם יש צורך אז עד לעליון.
הסיבה השנייה היא שכולם רואים את הדבר המכוער הזה, המהווה דוגמה חיה למה לא לעשות מבחינה אסתטית. מהנדס העיר דאז, אורי שטרית, אמר שבירושלים בונים רק באבן, ולכן לא יכול להיבנות משהו ממש מכוער, והנה התוצאות - הוא הפך לשם דבר מבחינת הכיעור שלו. חוץ מזה, אם אכן לא מצליחים למכור דירות, זה הופך גם ללקח כלכלי".
תגובת אבי רוזן, מנהל השיווק של חברת "קרדן": אני לא מסכים עם הקביעה שהפרויקט זכה לכינויי גנאי רבים. אנחנו מארגנים את המבצע הנתון על בניין אחד ספציפי, מתוך שלושת הבניינים שאנו משווקים, ובתנאי שיהיו 20 קונים לפחות. הפרויקט לא מיצה עצמו כלל. לא רק שהבניינים שנבנו מאוחר יותר לא פחות מוצלחים, אלא שהסטנדרט רק עלה. מדובר באותו אדריכל, הכול אותו דבר".
רוני רחמין, הבעלים של חברת "נידר": "החברה לא הגיעה למסקנה שהיא לא יכולה לעמוד בהתחייבויות ואיננו עומדים בפני פשיטת רגל. נהפוך הוא. הבעיה היא בנק לאומי, שמבחינתו - תסגור היום את המשק, רק תן לו כסף.
"הוא מלכלך ואינו פועל בתום לב. הוא מנסה לתקוע מקלות בגלגלים ומתנהג בניגוד לעמדת המדינה. בתקופה כזו, במקום לעזור לחברות, הוא מנסה לטרפד לנו עסקאות עם חברות רציניות, כמו 'נהור'. בנק לאומי הוא בעל אינטרס חבוי, משום שהוא שותף ב'הולילנד פארק' עם 'קרדן' ו'פולאר'".
הדן אורנשטיין: "הנאמנים קובעים כי הגיעו לעסקה שמשלבת בין הסכם מקרקעין ובין תשלום במזומן עם חברת ההיסעים 'דן', אשר תביא להחזרת מלוא החוב לבנק לאומי. עוד נקבע כי עסקת מזומן תותיר את הנושים הבלתי מובטחים כמעט חסרי כול".
נא להמתין לטעינת התגובות
