כיכר חלם: הכיכר המפוארת תעמוד בלב מתחם מתפורר
העבודות להקמת פיאצה מפוארת וחניון תת-קרקעי במתחם גבעון בתל אביב כבר החלו. אבל חוכרי הבניינים המקיפים את המתחם מסרבים לשפץ אותם בשל היעדר כדאיות כלכלית, שנובע לטענתם מדרישות מופרזות של העירייה. מי ירצה לשבת בבית קפה ולצפות בלכלוך ובזוהמה?
העירייה לא אמרה נואש, הודיעה כי תסכים להאריך את תקופת החכירה לחוכרים שישפצו את הבניינים, אך הציבה תנאי: התקשרות כזו תתקיים רק מול חוכרים המחזיקים בבניינים שלמים. הבעיה היא שרוב הבניינים במתחם מוחכרים לכמה וכמה גורמים, שבינתיים מקפיאים את פעילותם בנכסים בגלל מחלוקת עם העירייה על התנאים לחידוש תנאי החכירה.
לפי ההדמיות שפרסמה חברת גינדי השקעות לפני כשנה, מתחם גבעון העלוב - ששטחו 32 דונם ותחום בין הרחובות הארבעה מצפון, קרליבך ממערב, החשמונאים מדרום וארניה ממזרח - ישנה את פניו ויהפוך לפיאצה יפיפייה.
ביולי 2010 זכתה החברה במכרז Transfer Build, Operate,) BOT - הקם , תפעל, מסור: היזם מקים ומממן פרויקט ציבורי, מתפעל אותו בתקופת הזיכיון, ובסופה מוסר אותו למחכיר; ש.צ) שפרסמה העירייה לשדרוג המתחם. העבודות החלו לאחרונה והן כוללות הקמת חניון תת-קרקעי בן 1,000 מקומות חניה ומעליו כיכר ציבורית "בהשראת פיאצות באירופה", כהגדרת העירייה.
ואולם הכיכר היפה תפנה מכל צדדיה לעורף הבניינים המוזנחים. העירייה ממתינה שבעלי המבנים ישפצו אותם ואף דואגת לתמריצים כדוגמת הגדלת זכויות הבנייה בשתי קומות נוספות. אך חוזה החכירה מסתיים בעוד 12 שנה, ואז צפויה העירייה לדרוש מהחוכרים סכומי עתק כתנאי להארכה של תקופת החכירה.
מתחם גבעון צופה אל עורף הבניינים המיושנים, שבהם 4 קומות של מסחר ושל משרדים, ברחובות החשמונאים והארבעה. כבר לפני עשור אישרו העירייה והוועדה המחוזית תב"ע (תוכנית בניין עיר) חדשה למתחם, המאפשרת להגדיל את מכסת הקומות המותרת מעל הקרקע ולהקים חניון תת-קרקעי שלא תותר בו הצמדת חניות לשום גורם והוא יהיה חניון ציבורי בתשלום לקהל הרחב.
לפי התב"ע תוקם כיכר ציבורית שבתחומה ייאסרו תנועת כלי רכב וחניה, למעט חניית אופניים. עוד נקבע בתוכנית כי העירייה רשאית להתיר הצבת שולחנות וכיסאות בכיכר לטובת המסעדות ובתי הקפה, שיוקמו בבניינים ברחובות החשמונאים והארבעה ויפנו לפיאצה המטופחת.
את הכיכר והחניון תקים כאמור גינדי השקעות עם חברת רבוע כחול נדל"ן, השותפה עמה ב-50% מהפרויקט. השתיים יפעילו את החניון במשך 20 שנה, ואחריהן הוא יימסר לעירייה. לפי ההערכות, עלות הקמת החניון תסתכם ב-144 מיליון שקל והעבודות צפויות להימשך שנתיים וחצי. אך את שיפוץ הבניינים שסובבים את החניון מקווה העירייה שבעליהם ישלימו בעצמם. ללא שיפוץ תיראה הכיכר כפרח בשדה קוצים.
אך כאן טמונה הבעיה: תקופת החכירה תסתיים בשנת 2025, אז צפויה העירייה לדרוש מהחוכרים סכום השווה ל-91% מערך הקרקע תמורת הארכה של תקופת החכירה.
יש לציין כי בימים אלה נדונה בבית המשפט מחלוקת חריפה בין העירייה לבין חוכרים במתחם יגאל אלון, שהסכמי החכירה שלהם הסתיימו ב-2010. לטענתם, העירייה דורשת מהם סכומים בלתי סבירים השווים ל-91% מערך הקרקע תמורת הזכות להאריך את חוזי החכירה. עוד הם טוענים כי בניגוד
כדי לעודד את החוכרים לשפץ את הבניינים במתחם גבעון, אישרה העירייה כאמור זכויות בנייה ל-3-2 קומות נוספות לכל בניין. בינואר 2010 אישר משרד הפנים לעירייה להאריך את תקופת החכירה ב-25 שנה עם אופציה ל-25 שנים נוספות, והעירייה התנתה את ההארכה בשיפוץ חזיתות הבניינים על חשבון החוכרים - תנאי שלא קיים במתחמים אחרים.
מכשול נוסף שהציבה העירייה הוא שהתקשרות תתאפשר רק עם חוכרים המחזיקים בבניין שלם ורק 5 שנים לפני סיום תקופת החכירה, כלומר ב-2020. עד 2025 תקזז העירייה לחוכרים שיממשו את זכויות הבנייה הנוספות חלק מעלות שיפוץ החזיתות באמצעות הפחתת דמי החכירה. לאחר תקופה זו ישלמו החוכרים דמי חכירה מלאים. בגין הקומות שיתווספו תדרוש העירייה עד 2025 דמי חכירה שיחושבו לפי שיעור תשואה שנתי של 5% משווי תוספת זכויות הבנייה. לטענת העירייה, עלות השיפוץ של החזיתות בכל הבניינים נאמדת ב-23 מיליון שקל, ואומדן ההכנסה שלה מתוספת זכויות הבנייה הוא 25 מיליון שקל.
לדברי אהוד המאירי, יו"ר קבוצת שמאות המקרקעין אהוד המאירי ושות', "התמריצים לא מעשיים כי רוב הזכויות בכל בניין מחולקות בין בעלים רבים. העירייה גם דורשת דמי חכירה מלאים מחוכרים שחפצים להאריך אותה, ומי שיצליח לממש את זכויות הבנייה יידרש בהם בגין שטחים אלה אחרי 2025. אין כאן תמריץ ממשי, ואם העירייה לא תציע מבצע שיעניק זכויות בנייה לקבלנים שיתקשרו עם כל הבעלים, שום בניין לא ישופץ".
עו"ד יהושע באום ממשרד עורכי הדין באום הנגבי, המייצג חוכרים במתחם, טוען כי "נכון להיום לא מוצע חוזה חכירה. תנאי החכירה ודמי החכירה לא ידועים והם ייקבעו בעתיד, ככל הנראה סמוך לסיום תקופת החכירה ובתנאים שיהיו נהוגים באותה העת בעירייה. נוסף על כך, הארכת החכירה תינתן רק לחוכרי בניין שלם, ולבניינים יש חוכרים רבים.
מעיריית תלאביב נמסר בתגובה: "לא רק שהעירייה מוכנה לחדש את נושא החכירה, היא אף מעודדת זאת. כרגע לבעלי הבניינים אין אפשרות לתקופת חכירה נוספת. העירייה יצאה במבצע לחוכרים, שבעיקרו כל מי שיוסיף שתי קומות יקבל אופציה לחכירה ל-25 שנים נוספות בתשלום כפי שמקובל בעירייה. יתרה מכך, עלות השיפוץ תופחת מעלות שווי הקרקע".
shlomit.tsur@maariv.co.il
בואו להמשיך לדבר על זה ב-
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם