חדרה: איך הפך מתחם היוקרה לסיוט עבור תושביו?
הסיפור הבלתי ייאמן של "מתחם האלופים" בחדרה: איך הפכו בנייני יוקרה לסיוט ולמקום שכולם מנסים לברוח ממנו? ואיך זה קשור לפשרה משפטית שמנסים להסתיר? תחקיר "זמן חדרה"
בתחילתו, סומן המיזם כהבטחה נדל"נית גדולה שכוללת מרכז מסחרי אטרקטיבי ומגדל מגורים יוקרתי. כיום חיות במתחם 42 משפחות. במבט מהצד, נראה המבנה כבית מגורים רגיל, כמותו יש עוד רבים ברחבי חדרה. אבל כאן החזות הנעימה מסתיימת. יותר מעשור לאחר שאוכלס, רק מעטים מכירים את סיפורו המטריד של הפרויקט כולו. מעל ראשיהם של תושבי המתחם רובצת עננה כבדה של מחדלים מתמשכים, עוד מימי בנייתו.
תחקיר "זמן חדרה" חושף מסע ייסורים מתיש שאותו נאלצים לעבור דיירי המתחם והתושבים המתגוררים בסמוך לו. חלקם מכים על חטא שבכלל הגיעו לכאן, לאחר שהתברר להם כי הם "תקועים" עם הדירה שרכשו במיטב כספם ללא יכולת למכור אותה, עקב בעיות ביורוקרטיות רבות ותסבוכות משפטיות.
איך קיבל היזם היתרים שהתבררו כלא תקינים, אלו בעיות בנייה התגלו עוד בתחילת הפרויקט, איך קרה שתושבים נכנסו לבתים בלי טופס 4, בלי מדי מים או חשמל? איך בניין מגורים הפך לפתע לבניין משרדים? ומדוע נאלצה עיריית חדרה לפצות את הבנק שהלווה כספים לפרויקט?
◄ בואו להיות חברים של "זמן מעריב" גם בפייסבוק
מתחם האלופים בחדרה החל להיבנות בסוף שנות ה-90' על ידי חברת "צומת האלופים" שבבעלות היזם עמוס שטיבי. החברה רכשה את הקרקע בשנת 1995, השנה בה נוסדה. המתחם תוכנן תחילה להכיל רק דירות מגורים מעל בתי עסק שיפעלו בקומת הקרקע. מדובר בבניין מרכזי המכיל 42 דירות ועוד מבנה הכולל 10 דירות גן מדורגות. במפלס הקרקע פועלים בתי קפה, חנויות ומרכולים. מתחת למתחם ישנם שלושה חניונים תת-קרקעיים בשלוש קומות.
כבר משלבי הבנייה הראשונים, כך מספרים הדיירים, סבל המתחם מבעיות שונות. "במהלך עבודות ביוב שביצע הקבלן, קרסו החניונים שבמתחם", מספר מנחם (שם בדוי, השם המלא שמור במערכת), תושב המתחם. "החניונים נבנו מחדש, תוך חדירה לכביש השירות 4. כדי להסתיר את החריגה הקבלן בנה בחניון קירות גבס".
במכתב ששלח ועד תושבי השכונות הסמוכות למתחם האלופים לתנ"צ מירי גולן, מי שעמדה בראש היחידה הארצית לחקירות הונאה (יאח"ה) ב-2001, נכתב: "אנו מבקשים לציין שיזם התוכנית, מר עמוס שטיבי, ישב לפני הדיון בחדרו של יו"ר הוועדה המקומית ולאחר מכן הסתובב בין חברי מועצת העיר באולם הדיונים ועשה לובי לצרכיו". במכתב מצוין כי עקב חריגות הבנייה הניכרות בתוכנית, לא היה זה מסמכותה של הוועדה
בחלוף הזמן, כשהגיעה העת לבנות את דירות הגן, התברר לקבלן כי הדירות המדורגות נושקות לתחנת דלק, כאשר פחות מ-40 מטרים מפרידים בין התחנה לבתים, דבר שעומד בניגוד לתמ"א 18.
בהמשך לכך, החליט היזם להסב את המבנה שתוכנן לעשר הדירות המדורגות למקבץ דיור עבור קשישים, כך מספר מנחם, שמפרט כי היזם "עשה שינוי ייעוד בתוכניות, הלך לסוכנות היהודית ולמשרד השיכון ושכנע אותם לתמוך ברעיון. הדיירים שכבר גרו פה שמו לב שלא נבנות שום דירות גן אלא מקבץ דיור, שחוסם את מרפסות התושבים ואת הדירות לכיוון צפון מזרח, מה שפגע בזכויותיהם. הם הרימו פה צעקות אבל היזם המשיך את הבנייה וסיים את המקבץ חדרים הזה, שמכיל 50 דירות קטנות שהוסבו לבית משרדים, מה שמוכר כיום כ'בית הפרקליט'".
התושבים טוענים כי היתר למקבץ הדיור ניתן על ידי ראש העירייה ומהנדס הוועדה, עוד בטרם חלפו 30 ימים המאפשרים הגשת התנגדויות. היתר זה בוטל מאוחר יותר על ידי הוועדה המחוזית ובית המשפט המחוזי.
אחד הגופים שהיו מעורבים בתהליך הבנייה היה הבנק לפיתוח התעשייה בישראל, שהלווה כספים ליזמים על מנת שיוכלו להרים את פרויקט האלופים. בשנת 1999 נוכח הבנק כי המתחם לא מצליח להתרומם וכי הדירות בו לא נמכרות. "הבנק ניסה להציל את הפרויקט והזרים ליזם כספים נוספים על מנת שיבנה פה הוסטל, שעתיד להחזיר את ההשקעה בו", משחזר מנחם, "אם הבנק היה מפסיק את הזרמת הכסף, המתחם הזה כלל לא היה קם בצורתו הנוכחית".
במהלך הבנייה, רכשה רשת קו-אופ שטח במתחם שיועד להקמת מרכול. התושבים מציינים כי לצורך מימוש העסקה, הבטיח היזם לרשת 100 מקומות חניה, ולמעשה את כל קומת החניון 2-. "במינוס 2 אין 100 חניות אבל הקבלן הבטיח. אז מה שיצא זה שמכוניות יחנו גם בקומה שמעל ובקומה שמתחת, על חשבון חניות אחרות".
"את הדירה שלנו רכשנו בשנת 2000, אבל נכנסנו אליה רק ב-2005", מספרת רחל (שם בדוי) המתגוררת בבניין המגורים של מתחם האלופים. "זאת דירת שלושה חדרים סטנדרטית עם מחסן, כשמרבית הדירות כאן דומות אחת לשנייה". כמו רחל ישנם עוד תושבים נוספים, אשר במשך השנים רכשו דירה, אך לא ידעו למה הם נכנסים.
עם כניסת הפרויקט לקשיים כלכליים, מונה לו כונס נכסים. בינתיים, הקבלן שטיבי לא הצליח לעמוד במועד שתוכנן לכניסת הרוכשים לדירותיהם, ונאלץ לממן להם שכר דירה. עקב חריגות הבנייה המרובות שהתגלו במתחם, לא קיבל הקומפלקס כולו טופס 4, שהוא היתר אכלוס שמקבל כל חלל או דירה, עם התקני חשמל, מים וטלפון מאושרים.
"אנשים מכרו דירות בנתניה וקנו דירות כאן בפרויקט, אבל לא נכנסו אליהן והתדרדרו כלכלית", מספרת רחל. "בהתחלה, עקב הבעיות ברישומים, היינו מחוברים לחשמל פיראטי ולא מוסדר כי חברת החשמל לא יכלה להתקין פה חשמל כמו שצריך. לא היו לנו מונים ולא יכולנו לשלם את החשמל בצורה מסודרת. מי שהיה מתעסק בזה היה הקבלן שטיבי שהיה מחויב בתשלומי חשמל על ידי חברת החשמל, והיה בא לדרוש מכל דירה את הכסף.
"זה היה המצב עד שנמאס לנו ואמרנו לו שמבחינתנו הוא לא חברת החשמל ואנחנו לא משלמים לו שקל. כונס הנכסים לקח מהקבלן את הנושא באיזשהו שלב וטיפל בעניין. הוא דאג שחברת חשמל יבואו ויתקינו פה חשמל מסודר ב-2007, למרות כל הבעיות שהיו.
"הבעיה היא, שדיירים שרוצים לרשום את הדירה שלהם בטאבו, לא יכולים לעשות את זה, כי יש לכולנו חוב של תשלומי חשמל מהימים שהוא היה פיראטי. וכולנו זה לא רק הדירות, זה גם חנויות שונות שפעלו כאן וכל המבנה, אי אפשר היה לעקוב אחרי זה. כל ניסיון לרשום את הדירה מקבל התנגדות של כונס הנכסים".
הדירות שבמתחם נחשבות למעוקלות בבנק. לכן, דייר שרוצה למכור את דירתו, חייב לקבל בעבורה כסף מזומן בלבד. הדבר גרם לדיירים במתחם למכור את דירותיהם במחיר הפסד, הכל על מנת לקבל מעט כסף המהווה עבורם אוויר לנשימה שיאפשר להם לברוח ממתחם האלופים כל עוד הם יכולים.
"רק לפני שנה נמכרה כאן דירה ב-450 אלף שקל, ממש כמו שנקנתה לפני 15 שנה. במצב מתוקן, נכס כזה היה צריך להכפיל את עצמו מבחינת הערך", אומרת אחת הדיירות.
בעוד בניין המגורים לא קיבל טופס אכלוס, מי שכן קיבל טופס 4 כנדרש הוא דווקא "בית הפרקליט" הסמוך, זאת למרות שבית המשפט קבע כי אין להפריד בין חלקי המתחם. "הם עשו הפרדת היתרים ונתנו היתר לבנייני המשרדים כי משרדי 'מי חדרה' של העירייה עברו לשם", אומר מנחם. "לתושבים המסכנים שגרים בבניין הם לא נותנים טופס, אבל לבניין המשרדים ולעסקים שבמתחם הם כן מוציאים היתר".
וזה עוד לא הכל. במהלך השנים הראשונות של המתחם, פעל בקומה 3- באולינג, זאת על חשבון מקומות ההחנה שבמקום. "השימוש במקום שנועד לשטחי שירות והפיכתם לשטח עיקרי מהווה סטייה ניכרת", כתבו נציגי השכונות מסביב למתחם במכתב ששלחו לוועדה המחוזית. "השטח של 1,300 מ"ר שבו הוקם אולם הבאולינג דורש גם הוא כ-30 חניות לפחות, כך שבפועל נגזלו עוד כ-80 חניות ללא אזכור החניות התפעוליות".
"הבאולינג שפעל כאן היה מפגע אחד גדול", נזכר הדייר מנחם, "רעש ולכלוך, מכוניות בשעות הקטנות של הלילה, השלכת זבל, טיפוסים מפוקפקים שמסתובבים פה ומה לא. הוא פעל בניגוד לנהלים וללא רישיון עסק. בסוף, הוצא נגדו צו סגירה, לשמחת כולנו. חוץ מזה, המפגעים כאן גדולים. במשך השנים האריחים המצפים את הקירות החיצוניים של הבניין נפלו על המדרכה הסמוכה תוך סיכון חיי אדם, יש פה בורות מסביב לבניין עם מצבורי זבל אקראיים, קיר אקוסטי שנפל על מדרכה של הולכי רגל בשנים הראשונות של המתחם ועוד".
"אם אתה נכנס בלילה לחניונים, אתה לא תדע אם מישהו אורב לך, כי הכל חושך מצרים", מוסיפה רחל. "החשמל הותקן כאן בצורה של 'פלונטרים', בחניונים האלה אפשר להיתקל בכל דבר. אין כאן חשמל בממ"קים (מרחב מוגן קומתי) משותפים במקרה שחס וחלילה יקרה משהו. פשוט מקצצים כאן בחשמל וטוענים כל הזמן טענות שווא של בטיחות וגשם וכדומה. הכל שטויות".
מי שהבחין במהלך העשור במחדלים הרבים ב"מתחם האלופים" היה מבקר עיריית חדרה, שהעלה בדוח שכתב שורת בעיות שמצא. "בשונה מהתוכניות", נכתב בדוח, "לפיה צריכות להיות 11 חנויות בקומת הקרקע, מספר החנויות הוא 21. מצב הבנייה בקומה המפולשת שמעל קומת המסחר אינו תואם את ההיתר הקיים".
בדוח מציין המבקר כי בין השנים 1996 ל-2000, הוציאה עיריית חדרה חמישה צווים להפסקת עבודה עקב חריגות וליקויים שנמצאו בבנייה. בסוף הסקירה נכתב כי "הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה אישרה ליזם הפרויקט בתאריך 23/3/2000 היתר המכשיר את חריגות הבנייה שנמצאו, וזאת בעיצומו של הליך ערר שהתנהל במקביל בוועדה המחוזית לתכנון ובניה מחוז חיפה".
סעיף נוסף ומשמעותי שנכתב בדוח המבקר מתייחס לסוגיית ניגוד עניינים חמור לכאורה בעת דיון בוועדת ערר במרץ 2000. הדיון התקיים בעקבות בקשתם של שני חברי הוועדה המקומית בנושא היתר בנייה שניתן ליזם פרויקט "צומת האלופים". את הוועדה המקומית של עיריית חדרה ייצג עו"ד ע', ששימש באותה העת גם כיועץ המשפטי של יזם פרויקט "צומת האלופים", שני כובעים מנוגדים לכאורה לאותו עו"ד.
בדוח המבקר נכתב כי "העירייה ציינה בהתייחסותה (לניגוד העניינים לכאורה - ל"ט) כי החל מתחילת העסקתו של ע' כיועץ משפטי חיצוני לעירייה, הפסיק כעו"ד כל ייצוג משפטי העלול ליצור ניגוד עניינים בין היותו עו"ד פרטי לבין תפקידו כיועץ חיצוני לעירייה. במועד דיון הערר ייצג העו"ד את הוועדה המקומית בלבד".
למרות תשובת העירייה, העיר המבקר כי "לא ברורים השיקולים שהנחו את העירייה במינוי יועץ משפטי חיצוני עם זיקה בעייתית ליזם הפרויקט, לגביו התקיים הערר, כאשר הלשכה המשפטית בעירייה מונה שלושה עורכי דין. ראוי לציין שבפרויקט זה נמצאו חריגות בנייה חמורות מתנאי היתר הבנייה והתוכניות שאושרו על ידי ועדת המשנה לתכנון והבנייה".
"כל הבניין הזה הוא פצצה מתקתקת", מוסיף הדייר מנחם. "אף אחד לא יודע להגיד מה בנוי פה, על כמה שטח מדובר, בגלל חריגות הבנייה הגדולות. זה מצב אבסורדי בכל קנה מידה, כשההערכות מדברות בסופו של דבר על שטח של 19 אלף מ"ר, במקום 14 אלף, כפי שהיה אמור להיות בתכנון במקורי".
ל"זמן חדרה" נודע כי עיריית חדרה שילמה לבנק לפיתוח התעשייה בישראל פיצוי בגובה 1.5 מיליון שקל, מכספי ציבור לכאורה, בעקבות תביעה שניהל הבנק נגד חברת "צומת האלופים"- שקרסה בהמשך.
בינואר 2002 הגיש הבנק תביעה נגד חברת "צומת האלופים" על סך 29.6 מיליון שקלים. בהמשך, כשראה הבנק כי החברה כבר אינה מתפקדת ולמעשה מפורקת, תבע פיצויים מעיריית חדרה על סך של יותר מתשעה מיליון שקלים בגין הנזקים הכספיים שהוסבו לו עקב אי החזרת כספי ההלוואה מהפרויקט.
הבנק טען כי האישורים שהעניקה הוועדה המקומית ליזם - אותם אישורים שבוטלו בהמשך על ידי בית המשפט והוועדה המחוזית לאחר שנמצאו לא חוקיים - הם שגרמו לבנק להמשיך ולהזרים כספים לפרויקט.
לפני כשנה, בפברואר 2011, הגיעו עיריית חדרה והבנק להסכם פשרה שאושר על ידי המגשר שמונה לתיק, השופט בדימוס דוד גלדשטיין. במסגרת הפשרה נכתב כי "הוועדה (המקומית לתכנון ולבנייה של עיריית חדרה - ל"ט) תשלם לבנק סך של 1.5 מיליון שקלים...; חברת הביטוח ("הראל", חברת הביטוח של העירייה - ל"ט) תשלם לבנק... סך של 750 אלף שקלים". בסך הכל, פוצה הבנק לפיתוח התעשייה ב-2.5 מיליון שקלים על ידי עיריית חדרה וחברת הביטוח "הראל".
בהסכם מצוין מפורשות כי "הצדדים מתחייבים לשמור על סודיות בכל הנוגע לפרטי הסכם הגישור ולא להגישו ו/או להציגו בבית המשפט ולא לגלותו או להעבירו או לפרסמו בין במישרין או בעקיפין...".
מכאן יוצא כי הסכם גישור זה, שהיה כפוף לביטול התביעה על ידי הבנק, היה סודי והתגלה במקרה. "עו"ד ששכרנו עשה תחקיר, וגילה במקרה את המסמך", חותמת רחל. "הוא צלצל לבא כח הבנק ודרש את המסמך במלואו, ולא - יפנה ליאח"ה. בא כח הבנק שלח לו את המסמך במהירות. איפה היה מבקר עיריית חדרה? איפה היה מבקר חברת הביטוח? איפה היה הבנק? אף אחד לא התריע בשום שלב על המחדלים האלה".
בשם חוק חופש המידע, פנו במהלך השנתיים האחרונות הדייריים ועורך דינם אל עיריית חדרה, בבקשה כי תציג את טופס ה-4 שהנפיקה למתחם "בית הפרקליט" הצמוד לבנין המגורים בפרויקט, אך העירייה לא הציגה את האישור עד כה. גם דרישת "זמן חדרה" בנושא לא נענתה.
בשבוע שעבר שוחחנו עם היזם עמוס שטיבי, שיושב כיום במשרד ב"בית הפרקליט". "בעבר הייתי קשור למתחם, אבל היום אני כבר לא קשור אליו, אלא הוא נמצא תחת כונס נכסים, שמונה על ידי בית המשפט", פותח שטיבי.
לדבריו, "באופן כללי, אי אפשר להפקיע מאף אחד שום דבר. זה הכל דיבורים בעלמא. שופטת בית המשפט המחוזי בודקת את הכל. בצו הבית המשותף שנמצא עכשיו בתהליך רישום, המרפסת המפולשת במתחם ניתנת באופן מלא לדיירים. הגג, שהדיירים היו אמורים לקבל רק חלק ממנו - ניתן להם במלואו. כל השטחים המשותפים השייכים לבניין ניתנים להם במלואם.
"הכונס שפועל כעת ביקש מהדיירים להעביר את רישום הבית המשותף לרשמת הבתים המשותפים. השופטת ורדה אלשיך מבית המשפט המחוזי דרשה ממנו לפרסם פה מודעה ולתת לדיירים חודש ימים להשיב על צו הבית המשותף, שקובע למעשה את הזכויות. זה השלב שנמשך מסוף דצמבר ועד 10 בפברואר השנה, כולל תליית מודעות ושלטים בנושא.
"הדיירים דורשים חניה בקומה 3- במקום בקומה 1-, כאשר בהסכם נקבע שהקבלן יקבע את המיקום. בנוסף הם טוענים שהם צריכים לקבל את הקומה המפולשת במתחם והם באמת קיבלו אותה. עוד הם טוענים כי בקומת הקרקע יש חנות ששייכת להם - זה שטויות ומנוגד להסכם. הם קנו רק את הדירה שלהם, יתר הדברים שייכים ליזם. בנושא החשמל - במשך שנים הם לא שילמו חשמל והיזם שילם במקומם, ועוד יש להם תלונות. אם מישהו שילם עבורם אז הם הקורבנות?
"הפרויקט קיבל ממזמן טופס 4, אבל התושבים בעצמם התנגדו לקבלתו. יש לי מסמך שהם שלחו לעירייה בבקשה לא לתת טופס 4 כי הם מתנגדים. אני לא יודע מה הסיבה לכך, אולי בעקבות ייעוץ משפטי שהם קיבלו. מאוחר יותר העירייה הנחתה לטפל בנושא טופס ה-4 והדיירים חזרו בהם. כיום, ככל הידוע לי, היזם מטפל בהנפקת טפסי 4 לכולם".
"הכל נעשה לפי היתר בנייה. הייתה בעיה עם פיקוח משפטי, שהגיעה לבית המשפט העליון. לא היו שום חריגות בנייה והכל נבנה לפי ההיתרים. הבעיה המהותית היחידה שהייתה היא בנושא מקבץ הדיור, האם המרחק מתחנת הדלק הוא מוגבל או לא.
"פסק דין של בית המשפט העליון וחוות דעת של משרד הפנים קבעו כי ההגבלה היא במקרה שיש תחנת דלק קיימת ולאחר מכן בונים מגורים. אם המגורים קיימים, ורוצים להקים תחנת דלק אזי צריך להתרחק 80 מטר. בהמשך שונתה החלטת בית המשפט, וזה קבע כי צריך להיות מרחק גם במקרה ההפוך, ונושא זה תוקן על ידינו - המגורים הוסבו למשרדים, כי על משרדים אין הגבלה שכזאת. לכן אין בעיה בנושא הזה, וכיום יש טופס 4 למשרדים".
"מתחם צומת האלופים נבנה לפני כ-15 שנה. הוועדה המקומית לתכנון ולבנייה המכהנת כיום, פעלה ופועלת בכל הכלים העומדים לרשותה כדי לתקן את כל הליקויים שהתגלו במתחם. בראש ובראשונה אושרה תב"ע נקודתית להסדרת הליקויים, ובה הציבה הוועדה המקומית בפני היזם שורה של דרישות לביצוע כתנאי להיתר בנייה וטפסי 4 למגורים.
בין הדרישות: העברת צינורות אוורור של תחנת סונול (בוצע); הסדרת רמפה (כביש שירות) באישור מע"צ (בוצע ואושר על ידי מע"צ); הסבת המבנה המזרחי מעל החנויות ממגורים למשרדים (הייעוד הוסב כנדרש והונפק היתר בנייה למשרדים); הקמת קיר אקוסטי בחזית המערבית, על פי הנחיות התב"ע, כתנאי להוצאת טופס 4 למגורים; הצבת אישור איגוד ערים לאיכות הסביבה כתנאי למתן היתר בנייה. האישור אמור להתייחס לכלל ההיבטים הסביבתיים בפרויקט, לרבות קרינת חום והחזרת אור מקיר הבניין המערבי (האישור התקבל); דרישת הוועדה לטפל באשפה רבה שנאספה בצד המערבי של הפרויקט (האשפה פונתה); הצבת נושא הנגישות כתנאי נוסף של הוועדה לבקשה שאושרה למגורים לפני מתן היתר סופי. מאז הגיע הנושא לטיפול הוועדה המקומית הנוכחית, תוקנו רוב הליקויים ואת כל היתר ממשיכים לתקן על פי הדרישות והתנאים.
"לגבי התביעה: נגד העירייה הוגשה תביעה בגובה של כתשעה מיליון שקלים בגין ביטול היתר בנייה שהוציאה בזמנו הוועדה המקומית לפרויקט צומת האלופים. העירייה נאבקה בתביעה והצליחה להשיג פשרה בגובה 1.5 מיליון שקלים ששולמו במלואם".
בא כח הבנק לפיתוח התעשייה בישראל, אלעד סטופל, ממשרד הרטבי-בורנשטיין-בסון ושות', מסר בתגובה: "הטענה לפיה הבנק לפיתוח התעשייה העמיד מימון לבנייה בלא שהיו היתרי בנייה היא מופרכת ונסתרת על ידי העובדות. כך גם הטענה שהבנק טען כביכול כי התביעה שלו נגד עיריית חדרה נדחתה – הינה מופרכת ונסתרת על ידי העובדות.
"למען העמד דברים על דיוקם יוער כי התביעה נגד העירייה נמחקה ואילו התביעה נגד הוועדה המקומית הסתיימה בהסכם גישור. יצוין כי מתנהלת כעת תביעה בבית המשפט בקשר עם הפרויקט שהוגשה על ידי חלק מדיירי הפרויקט, בין השאר נגד הבנק, וכי בית המשפט, האמון על בירור העובדות, יהיה זה שיקבע על סמך הראיות שתובאנה בפניו אלו טענות יש לדחות ואלו יש לקבל, אם בכלל. עוד יצוין, כי קרוב למחצית מהתובעים בתביעה זו נמחקו, לפי בקשתם, מכתב התביעה".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם