זוכרים את מגרש ימק"א? תקשיבו לאיש שבנה על חורבותיו
למה ימק"א לא פותחת מתקנים לשימוש הציבור כפי שהתחייבה. למה העירייה לא אפשרה לבנק ירושלים להישאר בעיר. ולמה נלחמים בדירות הרפאים. היזם שלמה אייזנברג, שסיים לבנות בשבוע שעבר את פרויקט המגורים היוקרתי מעל חורבות מגרש ימק"א המיתולוגי, מעלה כמה שאלות נוקבות לגבי הבנייה בירושלים
את הגן מקיף פרויקט המגורים כתר דוד, שכולל כ-200 דירות יוקרה, חניון ומתחם ספורט. אדריכלים, יזמים ואף ראש העירייה לשעבר אורי לופוליאנסקי הגיעו לחגוג את המאורע. מי שהגיע לאירוע בבטן מלאה הוא היזם שלמה אייזנברג, העומד בראש קבוצת ישרס. אייזבנרג כועס על ימק"א, שאיתה חתם על הסכם לבניית הקומפלקס, ויש לו גם לא מעט ביקורת על העירייה – ביקורת שלא הצליח להסתיר בנאום שנשא באירוע.
>> בואו להיות חברים של "זמן מעריב" גם בפייסבוק
הפרשה התחילה בשנות התשעים, אז אושרה תכנית הבנייה במתחם, וייעוד הקרקע במקום שונה ממגרש כדורגל למגורים לצורך הקמת פרויקט כתר דוד. אישור התכנית עורר התנגדויות רבות, בפרט בקשר להיטלי ההשבחה שנקבעו בהסכם בין העירייה לימק"א בתמורה לשינוי המהותי בייעוד הקרקע. היטלים אלה אף זכו להתייחסות של מבקר המדינה.
ב-1997 חתמה העירייה על הסכם עם ימק"א, שבמסגרתו ויתרה על גבייה של חלק ניכר מסכום היטל ההשבחה של השטח - שעמד על 14.2 מיליון דולרים - בתמורה להמרתו בתועלות כלכליות שיצמחו מפרויקטים שימק"א תבנה כגון ספרייה, חניון ציבורי, אולם אירועים ועוד. מבקר המדינה בחן את ההסכם, ובדוח שהוציא בשנת 2001 קבע כי "היטל השבחה יש לגבות אך ורק בכסף. יש לפסול בתכלית כל ויתור של העירייה על גביית היטל השבחה במזומן והמרתו בשווה כסף, בין בזכויות שימוש ובין בזכויות קנייניות".
כמו כן נכתב בדוח כי "יש להתייחס בחומרה לעובדה שה'תועלות' אינן נחוצות לעירייה
בעקבות דוח המבקר עתרה התנועה לאיכות השלטון לבית המשפט העליון נגד העירייה וביקשה לבטל את ההסכם, בטענה כי ויתור על היטלי ההשבחה לטובת חלק מהתועלות הכלכליות אינו חוקי, וכי בהסכם לא נשקל סדר העדיפויות הציבורי. בית המשפט קיבל את הטענות של התנועה לאיכות השלטון שלפיהן העירייה לא בדקה את נחיצות התועלות הכלכליות, וכן כי הן אינן שוות ערך לסכום של חלק מהיטלי ההשבחה שקוזזו. אך למרות הפגמים, בית המשפט הסביר בפסק הדין כי החליט לדחות את העתירה בשל ההשלכות של ביטול ההסכם על חברת "רסקו", שהחלה כבר בעבודות, על תושבי העיר וכן על העירייה ועל ימק"א.
בריאיון ל"זמן ירושלים", שנערך בתום האירוע, מסביר אייזנברג מדוע השמחה על סיום הבנייה מלווה גם בכעס ובתסכול. "אני מתייחס לדברים לא מהזווית המסחרית, אלא מהזווית העירונית. אני עובד כבר 13 שנה רק על הפרויקט הזה. החוזה שלנו עם ימק"א נחתם בדצמבר 1999, ומאז אנחנו עובדים כאן. היו המון צרות, עיכובים והפתעות והיה גם הליך משמעתי", מספר אייזנברג, ומתייחס בדבריו לעתירת התנועה לאיכות השלטון לגבי ההסכם בין העיירה לימק"א.
"נחתם הסכם קצת מוזר", הוא ממשיך. "העירייה לקחה שמאי והוא קבע שימק"א, שקיבלה את האישור לבנות את המפלצת הזו במקום מגרש הכדורגל וקיבלה הטבה כלכלית לשם כך, צריכה לשלם היטל השבחה של 14 מיליון דולרים. ההסכם נחתם ב-1997, ומאז ועד היום הסכום היחיד ששולם לעירייה בגין היטל ההשבחה הוא שלושה מיליון דולרים, שאנחנו שילמנו עבור ימק"א כשחתמנו על ההסכם. שלושה מיליון דולרים שולמו במזומן, ולפי ההסכם היתר היה צריך להיות במטלות ציבוריות, כמו למשל שימק"א תבנה חנייה ציבורית ותעביר אותה לעירייה. החנייה נבנתה כבר לפני שנתיים, אך היא עדיין בידי ימק"א ולא נמסרה לעירייה עד היום".
"האם העירייה פנתה לימק"א וביקשה את החנייה?", ממשיך אייזנברג ומקשה. "במרכז העיר חסרים מקומות חנייה. בפסטיבל האור, שהתקיים לא מזמן, היה בלתי אפשרי למצוא מדרכה פנויה לחנייה בכל העיר, וכאן בשטח היו 450 מקומות חנייה סגורים. ימק"א לא פתחה אותם לציבור. אם תבואי לחנות, לא יתנו לך להיכנס. חניון ציבורי בנוי ומוכן, שיש לו טופס ארבע ורישיון עסק, עומד נעול".
נוסף לחניון הציבורי שעומד נעול, אייזנברג קובל גם על מתחם הספורט שבנה במקום בעלות של 25 מיליון דולרים וכולל בריכה, ספא ומגרשי כדורסל וסקווש. בניית המתחם הושלמה כבר לפני למעלה משנה והוא הועבר לידי ימק"א, אך זו הותירה אותו סגור. "זה הספא הכי יפה במזרח התיכון. בהסכם עם ימק"א התחייבנו לבנות להם את הספא לפי התכניות ולמסור להם אותו. כך עשינו: בנינו ומסרנו להם אותו. הם יכלו לפתוח את הספא כבר לפני שנה, אבל הם לא פותחים אותו", אומר אייזנברג בכעס, ומצטט חלק מפסק הדין של בית המשפט העליון בעתירת התנועה לאיכות השלטון כדי לגבות את דבריו:
"'לא נבדקה נחיצותן של כל התועלות הכלכליות שהתקבלו על ידי העירייה. התועלות הכלכליות האלה גם אינן מהוות שווה ערך כלכלי הולם לסכום חלק מהיטל ההשבחה שקוזז כנגדן. נוסף לכך, גם לא הובטחה קבלת התמורה המלאה, זו אשר על פי ההסכם באה במקום תשלום ההיטל. לכך יש להוסיף כי אף אחת מן התועלות הנ"ל לא הייתה מצויה בסדר העדיפויות של העירייה כפי שהוא בא לידי ביטוי בתקציב העירייה'.
"בית המשפט אומר במפורש: 'העירייה לא יכולה להחליט שהיא לוקחת כסף עירוני ומקזזת אותו כנגד תועלת אקראית שלא מופיעה בסדר העדיפויות העירוני'", מציין אייזנברג. "התחייבו לבנות ספרייה בגודל של 900 מ"ר. מי אמר שזו העדיפות העירונית? אולי היה עדיף לקחת מימק"א כסף ולבנות גן ילדים במלחה?". אייזנברג מציג רשימה של כלל החובות שהוטלו על ימק"א בהסכם עם העירייה. ברשימה, לצד החניון הציבורי שכולל 200 מקומות חנייה והספרייה, יש גם סעיף הנוגע להקמת שמונה כיתות ואולם הופעות. אלה טרם נבנו.
אייזנברג מבקש להדגיש כי רק בזכות העובדה ש"רסקו" זכתה במכרז וכבר החלה בעבודות, העירייה וימק"א ניצלו מביטול ההסכם. "ההליך המשפטי התנהל בין העירייה, ימק"א והתנועה לאיכות השלטון. אנחנו ביקשנו להצטרף, וזה מה שהציל אותם - תאודור (שופט בית המשפט העליון תאודור אור - מ"ה) אומר: 'לאחר שקלול כל הנסיבות דעתי היא שבמקרה הנידון אין לבטל את ההסכם, חרף הפגמים שהוא לוקה בהם, לאור הנסיבות המיוחדות שהובילו לכריתתו ועקב ההשלכות החמורות שיהיו לביטולו על הצדדים הישירים לו – 'רסקו' וכלל תושבי ירושלים'.
"הוא בעצם טוען פה ש'רסקו', צד גימ"ל תמים, קנתה את הקרקע והשקיעה עשרות מילוני שקלים, וזאת הסיבה היחידה שבגללה העירייה וימק"א ניצלו מביזיון המאה. תאודור עומד פה כפסע בין ביטול הסכם היטל השבחה והשבת כל התכנית למגירה".
ואיפה העירייה עכשיו, בשלב יישום ההסכם?
"זה מה שאני שואל. לא משנה שזה לא אותו השלטון; העירייה היא אותה העירייה, ויש בה רצף שלטוני. אני שואל את העירייה: את, שחטאת בכריתת הסכם פגום לפי דברי בית המשפט העליון, מעיזה היום לא לגבות את מה שעשית לא בסדר? לפחות תגבי את זה. ימק"א התחייבו לבנות שמונה גני ילדים, אבל אף גן לא נבנה. יושבים כאן ילדים בגן שיש בו גגות אסבסט וחריגת בנייה. אנחנו בנינו פארק יפה כל כך, וממול הכול ג'אנקיאדה".
אכן מדובר בפארק יפה ובפרויקט מרהיב, אך קשה להתעלם מכך שמדובר בעוד פרויקט יוקרה שידם של רוב הישראלים אינם משגת לקנות בו דירה, ועתיד להפוך למבנה רפאים. כך למשל דירת ארבעה חדרים בשטח 140 מ"ר בפרויקט עולה כמיליון ורבע דולרים. גישתו של אייזנברג בנושא ברורה. "אי אפשר לדרוש שיהיו דירות לכל אחד בכל מקום, כמו שאי אפשר לדרוש שברמת אביב ג' יהיה דירות לזוגות צעירים", הוא אומר. "לרמת אביב ג' מגיעים בדירה השלישית, ככה מתקדמים בחיים. אי אפשר להתחיל במקום הכי יקר, וזה אחד המקומות היקרים בירושלים".
אבל רוב הישראלים לא יוכלו לרכוש פה דירה גם בדירה השלישית שלהם.
"כואב לי הלב שאדם מחו"ל קונה פה דירה ולא עושה עלייה דקה אחרי שהדירה עוברת אליו בטאבו; כואב לי הלב גם על מי שלא קונה אצלי ולא עושה עלייה. אבל בין שתי האלטרנטיביות, אני מעדיף את הראשונה. בסופו של דבר תמיד מוצאים קונה לדירה בירושלים, וההיסטוריה מוכיחה את זה. ממילא היה כפר רפאים 15 שנה, והיום הוא כבר לא כפר רפאים.
"זה לוקח זמן, כי הקונים הם אנשים עשירים ויש להם דירות בכל העולם, אז הם לא עוברים אליהן מיד אחרי שהם קונים אותן. אבל באיזשהו שלב הילד מגיע ללמוד בישיבה או באוניברסיטה ונשאר בארץ שנה-שנתיים, אחר כך מגיע אבא שלו, ובסוף הזקן כל כך זקן עד שגם הוא עולה לארץ. זה מסלול החיים".
אייזנברג ממשיך ומסביר כי "זוגות צעירים אף פעם לא יוכלו לגור פה, הם לא יכולים להרשות לעצמם את זה. אבל מה עדיף – להשאיר פה מגרש ריק, או לבנות את הפרויקט הזה, שמי שרכשו בו דירה משלמים אגרות לעירייה בגובה עשרות מיליוני שקלים? מי שקנו את הדירות בפרויקט משלמים בכל שנה ארנונה לעירייה בגובה עשרות מיליוני שקלים, ולא משתמשים בשירותים שלה. עירייה שיש לה מקורות ארנונה שמכניסים כסף ולא צורכים אותו, מצבה מצוין.
"אני לא חושב שהעירייה צריכה עיר שלמה שלא גר בה אף אחד, אבל אני לא חושב שרחביה הפסידה משהו מזה שנבנו בה כמה מאות דירות של תושבי חוץ. להפך, רחביה שינתה את פניה. כשלמדתי באוניברסיטה העברית, רחביה הייתה כפר נידח. היא מפחיד ללכת בלילה, כי לא הייתה אפילו תאורה. היום רחביה משופצת, הבתים הישנים משוחזרים, נבנו בתים חדשים, זה פשוט תענוג. מה כל כך רע בזה שבנו ברחביה, בטלביה ובמרכז העיר כמה בניינים מפוזרים? לדעתי זה הציל את לב העיר".
רוב הפרויקטים שאייזנברג בנה בירושלים ובארץ בכלל הם בנייני משרדים; בירושלים מדובר בעיקר בבנייני משרדים בתחום ההיי-טק והטכנולוגיה. "יש לנו נכסים בגודל של חצי מיליון מ"ר. אנחנו גורם מוביל בתעסוקה בירושלים, ויש לנו שני פארקים בנויים של היי-טק – פארק אחד במלחה, ומגדל חדש בהר חוצבים עם כל מה שמסביבו - וקרקע שעוד לא בנינו בה בין הגדר של האוניברסיטה בגבעת רם לכביש בגין. שלושת הפארקים האלה, שפרוסים לצד כביש בגין צפון, מרכז דרום, משתרעים על קרוב ל-250 אלף מ"ר. 60 אחוז מזה בנוי, ו-40 אחוז הוא פוטנציאל לבנייה".
יש מספיק חברות היי-טק בעיר בשביל כל זה?
"זה לא קל, אבל אנחנו לא מתלוננים. כל החברות שלנו ממותגות תחת גן טכנולוגי ירושלים (גט"י), וכל הנכסים נמצאים במצב טוב מאוד. במלחה התפוסה עלתה כבר ל-90 אחוז, שזה נחשב לגבוה בכל קנה מידה. בהר חוצבים גמרנו לפני שנה וחצי את המגדל ואנחנו מאכלסים אותו לאט-לאט. אנחנו שמחים מאוד ש'אינטל' עברה אלינו, וכך גם חברת 'אומריקס', חברה לביוטכנולוגיה, שזה פשוט מדע בדיוני, עולם אחר. אתה נכנס פנימה, ופתאום אתה צועד בתוך עולם דמיוני", הוא מתאר בהתלהבות.
"מייצרים שם דבק ביולוגי שאפשר להשתמש בו אחרי ניתוח. במקום לתפור, פשוט מדביקים. הם גם פיתחו פד שספוג כולו בחומר שהם פיתחו, ובמקרה שאבי העורקים נפרץ בזמן ניתוח ויש דימום מהיר מאוד, שהוא היום בלתי ניתן לעצירה, אז מלפפים את הפד על אבי העורקים, הוא נדבק אליו ולא צריך להסיר אותו. הוא נספג בגוף".
ומה עם משרדים שאינם קשורים להיי-טק ולטכנולוגיה?
"השימושים בהר חוצבים מוגבלים להיי-טק. לעומת זאת, בעיר יש מחסור אדיר במשרדים חופשיים, משרדי ממשלה ומשרדים כלליים. יש לנו עשרות אלפי מטרים פנויים ויש ביקוש גדול למשרדים, ולכן ביקשנו, בפגישה שהתקיימה לפני שנה וחצי אצל ראש העירייה, שהוא ייתן לבעלי עסקים אישור לשימוש חורג במשרדים שלנו לחלון זמן של חמש שנים, עד שיבנו משרדים בכניסה לעיר.
"לא ביקשנו שהוא 'יגייר' אותנו ויגיד שאנחנו משרד רגיל ולא היי-טק; רק שייתן לעסקים האלה בינתיים אישור שימוש חורג לחמש שנים, ואז יזרוק אותם משם. התשובה שקיבלנו הייתה, 'עזבו, ייקח פחות מחמש שנים עד שיהיו משרדים בכניסה לעיר'. זה היה לפני שנה וחצי; אני מבטיח לך שבעוד שלוש שנים וחצי לא יהיה שם מ"ר אחד של משרד. לוקח ארבע שנים לבנות מגדל משרדים, וזה עוד נחשב מהר.
"צריך קצת גמישות, והיעדר הגמישות הוא דבר שמונע את הפיתוח של העיר. כשאין למישהו משרד לשבת בו, אז הוא נוסע למשרד באזור לוד. אני אספר לך משהו שכואב לי הלב בגללו: במשך למעלה מ-50 שנה פעל בעיר בנק בשם בנק ירושלים, והוא עזב את העיר ללוד כי לא היו לו משרדים. הוא רצה לשבת אצלנו, היה לו כבר חוזה והוא ביקש אישור לשימוש חורג כדי לשבת בהר חוצבים, אבל הוא לא קיבל אותו. בסופו של דבר, הוא קיבל אותו חצי שנה אחרי שעבר ללוד", מספר אייזנברג. "זלמן שובל, הבעלים של הבנק, אוהב את ירושלים והבין את המשמעות שהמותג בנק ירושלים יישב בלוד. הוא נלחם וחיכה עוד שנה ועוד שנה והיה סבלני, אבל כמה הוא יכול לחכות? לדעתי יש אנשים שהפסיקו לעבוד בבנק בגלל המעבר ללוד".
לדבריו של אייזנברג, "העירייה פעלה באטיות, ועד שהיא זזה הלך לה הקליינט. עם הקליינט הזה הלכו לדעתי מאה משרות, ואחר כך עוד אומרים שיש הגירה שלילית מהעיר. אנשים בארץ לא רוצים לעבוד במרחק של שעתיים ממקום המגורים שלהם, אנחנו לא אמריקאים ואנחנו לא רגילים לזה. מה שקורה היום הוא שמקור הפרנסה זז ובעקבותיו זז הבית, ומה שצריך לקרות הוא בדיוק ההפך. העירייה רוצה שיהיו פה משרדים ומבינה שצריך עוד משרדים בעיר הזאת, אבל אומרת שעוד מעט יהיו ולא מאשרת שימוש חריג. אבל לפעמים צריך להתאים את ההתנהגות למציאות הכלכלית, ולא ללכת עם הראש בקיר".
זה באמת מה שאתה חושב על התנהלות העירייה?
"אני לא רוצה לבקר את העירייה, אני רק אומר שהם יכלו להתנהג אחרת. בסך הכול העירייה עושה את מה שהיא מסוגלת, לפי הכוחות העומדים בראשה". אייזנברג מבקש לחזור לסוגיית ימק"א והמטלות הציבוריות ולסכם. "עוד לא קמה העירייה שיכולה לוותר על נכס מנכסיה, גם אם היא קיבלה פחות ממה שמגיע לה לפי בית משפט העליון".
פורסאן חוסיין, מנכ"ל ימק"א ישראל, מסר בתגובה: "הגן הזה לא שייך לשלמה אייזנברג, כך לפי החלטתו של הבורר מלפני עשרה ימים. הופתעתי מכך שאנשים בכל העיר ידעו שאדון אייזנברג עורך טקס חניכה של גן כתר דוד בזמן שאני, בעל האדמה החוקי של הפארק, לא מודע לזה בכלל. זה צעד לא נכון ולא בריא עבור שנינו, כי בסופו של דבר אנחנו הולכים להיות שכנים. לדעתי זה לא היה צעד נכון. דיברנו עם הבורר, והוא הוציא מיד צו מניעה נגד חנוכת כתר דוד".
בנוגע לטענות על השירותים שימק"א צריכה לתת לתושבי ירושלים מסר חוסיין בתגובה כי "אנחנו אמורים לספק את כל השירותים האלה לאוכלוסיית העיר ולעירייה רק כשניכנס למרכז הספורט החדש. יש הרבה מטלות שאנחנו צריכים לתת לעירייה, וחלק לא נתנו. חלק אנחנו נותנים כבר היום, יש לנו גני ילדי קיימים שיש להם ביקוש עצום. לפי ההסכם שנחתם בינינו ובין העירייה יש כל מיני מטלות, אבל כתוב שם שהן יתחילו רק כשאנחנו נפנה חלק גדול מהבניין ההיסטורי ונעבור למרכז החדש. השאלה היא למה אנחנו לא עוברים, אם המרכז היה צריך להיות מוכן לפני ארבע-חמש שנים.
"כעמותה ישראלית, המטרה שלנו היא לשרת את האוכלוסייה הירושלמית. אנחנו חולמים לפתוח כבר את מרכז הספורט, אבל נגרם לנו הרבה נזק עד שחברת 'רסקו' הכינה את המרכז. הם אומרים שהוא כבר מוכן, אבל אני יכול להראות לך שיש הרבה דברים לא מוכנים. אני לא יכול לפתוח מרכז ספורט כשיש לי דליפה בבריכת השחייה, ונזק גדול במגרשי הסקווש. כל הפרקט נהרס. לפני שבוע הם כביכול גמרו את העבודה, אבל זה בכלל לא מוכן. איך אני יכול פתוח מרכז ספורט כשהוא עדיין מלוכלך והבריכה בו לא עובדת?".
עוד מסר חוסיין בתגובה כי "אנחנו מקיימים עכשיו שיחות עם העירייה בנושא. יש לנו מערכת יחסים טובה איתם, אנחנו עמותה שמשרתת את הציבור ורואה בעירייה שותפים חשובים מאוד ליוזמה הזאת".
מהעירייה נמסר בתגובה: "העירייה מודה למר אייזנברג על הדאגה לעיר ירושלים ולתושביה. הנושא מטופל ברמות הבכירות ביותר בעירייה, ומצוי בגישור בפני השופטים בדימוס אוקון ויהודית צור. אשר לפתיחת המתחם: למיטב ידיעת העירייה, הנושא מצוי בהליכי בוררות בין ימק"א ל'רסקו'". בנוגע לסוגיית האישורים לשימוש חורג נמסר בתגובה כי "העירייה נדרשת לסוגיה זו בימים אלה ובכלל. יש לציין כי כיום מחזיקה חברת הגנים הטכנולוגיים שטחים רבים, אשר לכאורה השימוש בהם אינו תואם את המטרה שלשמם תוכננו".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם