החדר האינטימי שלי: מלונות הבוטיק כובשים את תל אביב
נוף לשדרות רוטשילד במקום לבריכה ומסעדת שף במקום בופה: בשנים האחרונות הפכו מלונות הבוטיק לאלטרנטיבה האיכותית לנופש בתל אביב, גם עבור תושבי העיר
ישראלים רבים ניצלו את החגים לנופש ברחבי הארץ. אם פעם נהגו התל-אביבים לארוז מזוודות ולנסוע לצימר בצפון, למלון באילת או לחו"ל, היום הם יכולים בסך הכול לארוז מברשת שיניים ולחצות את הכביש למלון הבוטיק הקרוב לביתם.
מלונות הבוטיק הצצים בכל רחבי העיר הפכו בשנים האחרונות לאלטרנטיבה המועדפת עבור תיירים רבים, שמגיעים לטייל בתל אביב - ישראלים ולא ישראלים, אבל לאחרונה, במקרים רבים, זו גם הבחירה של תושבי אזור המרכז ואפילו של תל-אביבים, שמעוניינים לצאת מהשגרה ללילה או שניים אבל לא להתרחק יותר מדי.
המושג "מלון בוטיק" אינו הגדרה מלונאית, כלומר אין קריטריונים מסוימים שבהם צריך מלון לעמוד כדי שיוכל לכנות את עצמו כך. מדובר בהגדרה שיווקית, שמשמעותה - מלון קטן ואינטימי, לעתים בעל קונספט מיוחד או עיצוב ייחודי. על פי תקנות משרד התיירות, מלון לא יכול להכיל פחות מ-11 חדרים.
באירופה זו מגמה דומיננטית כבר שנים. תיירים, גם מחוץ לעיר וגם מקומיים, מעדיפים את מלונות הבוטיק על פני מלונות גדולים, בעלי חדרים רבים. בתל אביב מדובר בטרנד חדש יחסית, שהחל בשנים האחרונות וכפי שזה נראה - לא עומד להיעלם בקרוב. מלון הבוטיק סינמה של רשת "אטלס", שנפתח בשנת 2001 במבנה קולנוע אסתר המיתולוגי בכיכר דיזנגוף, הוא כנראה מלון הבוטיק הראשון בעיר, ובמשך שנים לא קמו לו מתחרים.
בשנים 2009-2007 כבר היה ברור שמסתמן טרנד: אז נפתחו הוטל מונטיפיורי בקרבת שדרות רוטשילד, מלון נווה צדק, מלון מלודי בקרבת גן העצמאות, מלון לאונרדו בוטיק ברמת החייל ואחרים. כיום פועלים ברחבי העיר כעשרה מלונות בוטיק העומדים בתנאי משרד התיירות וכמה נוספים עם מספר קטן יותר של חדרים. כרגע נמצאים בתכנון הקמת 300 חדרים במלונות בוטיק, ובהם מלון המלך אלברט ברחוב נחמני, מלון Jacob Samuel בפינת הרחובות דיזנגוף וארלוזורוב, שיחליף את "קפה בתיה" הוותיק שנסגר לפני
מלונות נוספים צפויים להיפתח גם בצפון יפו, אזור מתפתח שלאחר שיפוץ הנמל הפך אטרקטיבי במיוחד למלונות מסוג זה. אחד מהם הוא מלון של רשת "אטלס" בן כ-50 חדרים שייפתח בשוק הפשפשים, ליד כיכר השעון.
מלבד הקונספט, הבדל נוסף בין מלונות הבוטיק לבתי המלון הגדולים הוא במיקום. חוף הים ורחוב הירקון הם לוקיישנים פחות נפוצים למלונות בוטיק, שממוקמים בלב העיר, סמוך למוסדות תרבות, מסעדות וברים, כגון מלון בראון ברחוב קלישר, הוטל B ברדיצ'בסקי במתחם הבימה, שנפתח לפני שלושה חודשים, Townhouse החדש סמוך לשדרות רוטשילד ועוד.
על פי רוב בצמוד למלונות או במבנה עצמו פועלת גם מסעדה. כך למשל בהוטל מונטיפיורי יש מסעדה הנושאת את אותו שם ונמצאת בבעלות קבוצת R2M של רותי ומתי ברודו ("קופי בר", "בראסרי"); בקומת הכניסה של מלון גורדון נמצאת מסעדת SALT; מתחת למלון דה רוטשילד פועלת "קנטינה"; ומלון נווה צדק של גולן דור הוקם בסמוך למסעדת "ננה בר" שבבעלותו.
יזמים כמו משפחת שטראוס ומשפחת קסטיאל זיהו גם הם את הפוטנציאל ומיהרו לקחת חלק בהצלחה, וכך גם השפים יונתן רושפלד וירון שלו, שמתכוונים לפתוח מסעדה במלון הבוטיק עלמא בבעלות עדי ועירית שטראוס, שייפתח בקרוב ברחוב אחד העם.
מעבר למגמה העולמית, הפריחה במלונות הבוטיק בתל אביב מוסברת גם בעודף ביקוש ובמחסור של כ-2,500 חדרי מלון בעיר. "הביקוש לתיירות בתל אביב נמצא במגמת עלייה כמעט רצופה מ-2005, יש עונות שחסרים חדרים בעיר ושהביקוש עולה על ההיצע", מסביר מנכ"ל התאחדות מלונות תל אביב רבתי אלי זיו.
"לכן יש צורך בבתי מלון ובונים יותר. המיקום לאורך החוף הוא הפריים לוקיישן והוא הקרקע הכי יקרה עם הזמינות הכי בעייתית, ולכן היזמים נכנסים לתוך העיר למקומות שעדיין רלוונטיים לתיירות כמו נווה צדק, אזור רוטשילד, מתחם התחנה וצפון יפו.
"מלונות הבוטיק התחילו לפרוח משום שלא היו מספיק חדרים במלונות הגדולים והם נגסו קצת בשוק הזה. התופעה היא לא אין סופית, יש קיבולת מסוימת למלונות בוטיק והעניין קרוב למיצוי - במיוחד לאור העובדה שבשנתיים הקרובות ייפתחו גם כמה בתי מלון גדולים בתל אביב. כל עשרת מלונות הבוטיק בתל אביב הם לא יותר מ-400-350 חדרים . בעיר שיש בה קרוב ל-7,000 חדרים זה לא הרבה".
הפריחה של מלונות בוטיק במרכז העיר זוכה לעידוד מצד עיריית תל אביב שמאפשרת "מסלול ירוק" לפתיחת בתי מלון במבנים המיועדים לכך ושלא מצריכים שינוי תב"ע (תוכנית בניין עיר). נושא המלונאות זוכה גם לקדימות בדיונים בוועדה המקומית, וכמו כן העירייה מקצה מהנדס רישוי ייחודי, שעוסק אך ורק בנושאי מלונאות.
"מבחינה חוקית, אם התב"ע לא מאפשרת מלונאות, בעל הנכס מבקש היתר לשימוש חורג ואנחנו שוקלים זאת לפי המיקום ועוד פרמטרים", מסבירה סגנית מהנדס העיר תל אביב אורלי אראל. "לדוגמה, אם יזם מבקש להקים מלון עם הרבה חדרים, ברור שזה דורש להקצות גם מקום לפריקה וטעינה, אז צריך לקחת גם את זה בחשבון. המטרה היא שלא תהיה הפרעה, והפרעה יכולה להיות גם אם פועל בבית המלון מטבח".
"העירייה היום מאפשרת להסב מגורים למלונאות ביתר קלות בגלל חוסר בבתי המלון בעיר", אומר זיו. "הליך של בניית מלון גדול מבחינת היתרים שצריך לקבל והיקף ההשקעה הוא תהליך ארוך יותר. מצד שני לקחת מבנה קיים ולהפוך אותו למלון בוטיק זה הליך קצר ופשוט יחסית, לא מחייב שינוי תב"ע ולוקח כמה שנים. כמעט כל מלונות הבוטיק נבנו על מבנים ששימשו במקור למגורים".
בשל המיקום של מלונות הבוטיק, במרכזם של אזורי מגורים, פעמים רבות מבנה לשימור ששימש כמשרד או כבניין מגורים הופך למלון. היזם מרוויח הכנסה גבוהה יותר ממלונאות מאשר ממגורים, העירייה מרוויחה מהתיירות הנכנסת ומהארנונה הגבוהה שהיא גובה ממלונות.
מהציבור, לעומת זאת, נגרעים שטחים שיכולים לשרת אותו. כך קרה למשל עם בית התמר בנחלת בנימין, בניין יפהפה שעבר תהליך שימור ושימש במשך מספר שנים כבניין מגורים, אך לאחרונה נדרשו דייריו לפנותו ובמקום יוקם מלון בוטיק. עבודות בנייה יתחילו בקרוב גם בבניין המגורים שבקומת הקרקע שלו פעל "קפה בתיה", וזה יהפוך עד 2015 למלון.
"טרנד המלונאות החזק בעיר שמביא לכך שהיזמים מקבלים הקלות בוועדה גורם לאיזושהי נהירה של יזמים לתחום מתוך הנחה שחסרים חדרי מלון בעיר", אומרת חברת המועצה תמר זנדברג (מרצ), החברה בוועדה לתכנון ובנייה.
"מלון בוטיק הוא מקום אנין טעם שמנצל את הנוסטלגיה העירונית כי הוא מוקם בבניין לשימור עם דימוי כביכול אורבני, אבל בסופו של דבר זה מקום מצועצע שגם בא על חשבון מגורים וגם מעלה את המחירים של בתי מלון אחרים ושל מגורים באזור. לב העיר הופך למוזאון ואנשים לא באמת יכולים לחיות שם. עד גבול מסוים המלונות מהווים כוח כלכלי, אבל הגבול הזה נחצה והריכוז שלהם באותו אזור כבר לא עולה בקנה אחד עם האינטרס הציבורי והעירוני".
"מלונאות היא אחד מהענפים שמעסיקים הכי הרבה עובדים פר מטר מרובע בנוי", אומרת בתגובה סגנית המהנדס אורלי אראל. "תכנון הוא מקצוע מולטידיסציפלינרי, וצריך במסגרת התכנון להביא בחשבון את כל השיקולים, כולל תעסוקה וגובה הארנונה. כשאתה לוקח הכול בחשבון המלונאות היא מרכיב מרכזי בהכנסות של העיר".
לא עדיף לנסות קודם לתת מענה למצוקת הדיור?
"מלונות שנפתחים בבניינים לשימור באים בעצם על חשבון מגורי יוקרה, לא על חשבון דיור במחירים שפויים. במרבית המקרים מבחינת התב"ע מותר לבעל הנכס להשתמש בו למגורים או מלונאות או תעסוקה. אבל צריך לזכור שאם הוא ישתמש בבניין לשימור כבניין מגורים מדובר יהיה במגורי יוקרה. דירה בבניין לשימור במקום אסטרטגי עולה כמו דירת פנטהאוז ענקית באחד המגדלים.
"כך שאם המלונאות פוגעת במגורים, היא פוגעת בנישה מאוד ספציפית של מגורים. בסדר, אז יהיו פחות 100 דירות יוקרה בתל אביב. עירוב שימושים זה משהו שיש בתל אביב מאז ומעולם, ואנחנו מנסים לא להרוס את זה. על פי התוכניות, בחלק מהאזורים אפשר לבנות מסחר, תעשייה לא מזהמת ומגורים. זה מה שנקרא עירוב שימושים ובלי זה נהיה פרוור, ואנחנו הרי לא רוצים להיות פתח תקווה או ראשון לציון. לא סתם תיירים לא הולכים למלון בפתח תקווה".
אז מה מוצאים התיירים במלונות הבוטיק של תל אביב? "במלון מהסוג הזה הרבה יותר שקט ואלגנטי, המיקום אטרקטיבי, הדיבור הוא ישירות מול מנהלת המלון והחדרים יותר איכותיים", מסביר יזם הנדל"ן אלון קסטיאל השותף להקמת מלון Townhouse.
"בתור תל-אביבי, ועם כל הכבוד לים, האקשן האמיתי הוא במרכז העיר. רוטשילד הוא אחד המקומות היפים בארץ והוא קרוב להכל. והתחרות מפרה את השוק. גם אם תוחמים את כל מלונות הבוטיק בעיר אנחנו עדיין לא מהווים קומה אחת בדיוויד אינטרקונטיננטל. השוק הזה עדיין בבנייה".
" הלקוח הממוצע היום מחפש משהו מיוחד, זה לא רק בישראל אלא בכל העולם", אומר שי דויטש, מנהל השיווק של מלון ברדיצ'בסקי שנפתח לאחרונה במתחם הבימה. "הוא לא רוצה דווקא את המלונות הגדולים, אלא מחפש מקום קטן שיבטיח לו שירות אישי, אבל עדיין יעניק לו יוקרה וחוויית חמישה כוכבים.
"בישראל היו בעבר מלונות טובים רק על קו החוף, אבל באירופה מאוד נהוג שבתוך העיר ובמרכזה יש בתי מלון יוקרתיים. מלונות במרכז העיר הם מיוחדים יותר כי הם נותנים חופשה אורבנית אמיתית, מה שהמלונות על הים לא מצליחים להעניק".
"זה לא כמו במלון של 400 חדרים שעולים במעלית ואחר כך רובצים בבריכה כל היום ", ילדים במלון. ארוחת הבוקר היא במסעדה ולא במזנונים. זה בעיקר התפנקות".
על פי הנתונים שבידי התאחדות המלונות בתל אביב, 82 אחוז מהתיירות בעיר הם תיירות חוץ ו-18 אחוזים בלבד הם תיירים ישראלים. עם זאת, מנכ"ל ההתאחדות זיו מודה: "יש טרנד כזה עכשיו שישראלים מגיעים למלונות בוטיק. גם הישראלים וגם התיירים מעדיפים אותם לפעמים על פני מלונות גדולים כי יש בהם פרטיות, הם מאובזרים היטב וממוקמים במרכז העיר".
כאמור, לאחרונה לא רק תיירים מצפון הארץ ודרומה אלא גם תושבי המרכז ותושבי תל אביב מגיעים לנפוש במלונות מסוג זה, כסוג של תחליף לצימרים או יותר נכון, צימר בתוך העיר. "אני בעצמי לא הבנתי בהתחלה למה תל-אביבים באים לפה, כאלה שגרים כמה רחובות מהמלון", מוסיף דויטש.
"היום אני כבר מבין שזו התנתקות. הם יכולים לארוז תיק קטן עם כמה בגדים, לעשות טיפול בספא, לישון בסוויטה ולדמיין שהם באירופה. לנקות את הראש, בלי לטוס או לנסוע כמה שעות ברכב".
"בערך שליש מהלקוחות שלנו הם ישראלים ורבים מהם מתגוררים במרכז. יש לנו לקוחות שגרים שני בניינים מהמלון", מוסיף בר. "מגיעים הרבה אנשים מערי השרון, רמת גן, גבעתיים. לפעמים הם באים באמצע השבוע ללילה אחד ויוצאים בתשע בבוקר לעבודה, ולפעמים בסוף השבוע מגיעים זוגות בקטע של פינוק. יש גם ביקוש למסיבות רווקות, אף שאנחנו פחות מאפשרים, והרבה זוגות חתן-כלה שגרים במרכז והאירוע שלהם בתל אביב, במקום לחזור הביתה הם באים לפה".
נא להמתין לטעינת התגובות
אקו"ם